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Maison 7 pièces 165 m²

VilleBressuire (79)
Surface165m²
Coût Total145 160€
Loyer Annuel15 913€
Rentabilité10.96%
Cashflow/mois+59€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 000 €
Surface : 165 m²
Prix au m² : 527,27 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 7 pièces 165 m² - Réf 6391 BRESSUIRE COEUR DE VILLE. Maison sur 2 niveaux. Rez-de-Chaussée : Pièce à vivre avec cuisine ouverte, buanderie, WC. Etage : 4 chambres, bureau, WC, Salle d'eau. DPE : D Conso estimée entre 266 € et 360 €/mois ERP : *** Prix 87 000 € Honoraires Charge Vendeur Eric GUiLBOT RSAC : 835099631 Conseiller en Immobilier Agence EPi [Coordonnées masquées] [Coordonnées masquées] Référence annonce : 6391 Consommation énergétique : 220 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 46 CO2/m²/an Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Bressuire
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79300
Coordonnées : 46.839367, -0.488194
Total : 145 160€
Prix d'acquisition : 87 000€
Travaux : 51 200€
Valeur du bien : 138 200€
Frais de notaire : 6 960€
Coût estimé : 6 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 165m²
Loyer prédit : 8.04€/m²/mois
Fourchette : 6.23€ - 10.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 1326€/mois
Loyer annuel estimé : 15913€/an
Fourchette totale : 1028€ - 1710€/mois
Fourchette annuelle : 12339€ - 20522€/an
Rentabilité brute :10.96%
Fourchette de rentabilité :8.50% - 14.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 474,68 €/m²
Basé sur :101 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :243 322 €
Prix d'achat :87 000 €
Décote à l'achat :-156 322€ (-64.2%)
Marge achat-revente :98 162€ (40.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :145 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :719,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :54,44€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 774,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 755,22€
Coût de l'assurance :16 330,50€
Taxe foncière : 1 591,27€/an
Soit par mois : 132,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 360,00€/mois
Soit par an : 4 320,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 326,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 266,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :59,30€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 165 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 165 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessité de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du parquet et peinture des murs
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - parquet usé nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 200 €(310 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 900€
    Isolation toiture/combles: 165 m² × 60€/m² = 9900€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:12 600€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 600€ = 12600€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol chambres:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture chambres:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Rafraîchissement salon:2 100€
    Rafraîchissement parquet et peinture: 30 m² × 70€/m² = 2100€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bressuire (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 34 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 326 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 913 €/an
Calcul : 1 326 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 887 €/an
Base de calcul : Emprunt de 145 160 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 653 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 591 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 320 €/an
Calcul : 360 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 652 €
Revenus locatifs : +15 913 €
Charges déductibles : -62 652 €
Résultat foncier Année 1 : -46 739 €(Déficit de 46 739 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 339 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 452 €/an
Revenus locatifs : +15 913 €
Charges déductibles : -11 452 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 461 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25338.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 550 €(65% de 87 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 056 €/an
Calcul : 56 550 € × 3,636% = 2 056 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 913 €62 656 €4 892 €-46 744 €21 400 €25 344 €25 344 €
216 231 €11 327 €4 762 €4 904 €--20 439 €
316 556 €11 192 €4 628 €5 363 €--15 076 €
416 887 €11 054 €4 489 €5 833 €--9 243 €
517 224 €10 910 €4 345 €6 315 €--2 928 €
617 569 €10 761 €4 197 €6 808 €---
717 920 €10 607 €4 043 €7 313 €---
818 279 €10 448 €3 884 €7 830 €---
918 644 €10 284 €3 719 €8 361 €---
1019 017 €10 113 €3 549 €8 904 €---
1119 398 €9 937 €3 373 €9 460 €---
1219 785 €9 755 €3 190 €10 031 €---
1320 181 €9 566 €3 002 €10 615 €---
1420 585 €9 371 €2 806 €11 214 €---
1520 997 €9 169 €2 604 €11 828 €---
1621 416 €8 960 €2 396 €12 456 €---
1721 845 €8 744 €2 179 €13 101 €---
1822 282 €8 520 €1 956 €13 761 €---
1922 727 €8 289 €1 724 €14 439 €---
2023 182 €8 049 €1 485 €15 132 €---
2123 645 €7 802 €1 237 €15 844 €---
2224 118 €7 545 €981 €16 573 €---
2324 601 €7 280 €716 €17 321 €---
2425 093 €7 006 €441 €18 087 €---
2525 595 €6 722 €157 €18 873 €---
TOTAL509 690 €286 068 €70 755 €223 622 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 223 622 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 913 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 342 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 342 €-6 420 €+9 762 €
2+3 342 €0 €+3 342 €
3+3 342 €0 €+3 342 €
4+3 342 €0 €+3 342 €
5+3 342 €0 €+3 342 €
6+3 342 €+1 164 €+2 178 €
7+3 342 €+2 194 €+1 148 €
8+3 342 €+2 349 €+993 €
9+3 342 €+2 508 €+834 €
10+3 342 €+2 671 €+671 €
11+3 342 €+2 838 €+504 €
12+3 342 €+3 009 €+333 €
13+3 342 €+3 185 €+157 €
14+3 342 €+3 364 €-22 €
15+3 342 €+3 548 €-206 €
16+3 342 €+3 737 €-395 €
17+3 342 €+3 930 €-588 €
18+3 342 €+4 128 €-786 €
19+3 342 €+4 332 €-990 €
20+3 342 €+4 540 €-1 198 €
21+3 342 €+4 753 €-1 411 €
22+3 342 €+4 972 €-1 630 €
23+3 342 €+5 196 €-1 854 €
24+3 342 €+5 426 €-2 084 €
25+3 342 €+5 662 €-2 320 €
Total+83 550 €+67 087 €+16 463 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 46 jours
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