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Immeuble 12 pièces 336 m²

Bien expiré
VilleMalakoff (92)
Surface336m²
Coût Total1 172 610€
Loyer Annuel96 561€
Rentabilité8.23%
Cashflow/mois+1 030€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 970 000 €
Surface : 336 m²
Prix au m² : 2 886,9 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Atelier avec appartements À Vendre

TRÈS RARE - MALAKOFF LIMITE MONTROUGE ET PARIS - 8 MIN LIGNE 4 - LOFT ATELIER AVEC APPARTEMENTS - GROS POTENTIEL / DIVISION POSSIBLE - À RÉNOVER - L'immobilier sur Mesure vous propose à la vente ce bâtiment avec atelier et appartements pour une surface de totale de 336m2, situé en fond de parcelle d'une copropriété, détaillés de la manière suivante : Accessible depuis la cour à l'arrière d'un immeuble : au RDC et 1er étage, un atelier 9 pièces de 246m2 avec une partie sous verrière ; au 1er étage, un appartement 3 pièces de 67m2 avec séjour, cuisine ouverte, deux chambres, salle d'eau, toilettes ; au RDC, un appartement de type studio de 23m2 avec coin cuisine, salle d'eau et toilettes. GROS POTENTIEL, différentes possibilités d'aménagements avec usage mixte (bureau et habitation), découpe et locatif. Contact Arthur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence agence : 0000 Référence annonce : L0G3-7JM-M23 Non soumis au DPE Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 3,20% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 935 000 €

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 10

Ville : Malakoff
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92240
Coordonnées : 48.820390, 2.305817
Total : 1 172 610€
Prix d'acquisition : 970 000€
Travaux : 125 010€
Valeur du bien : 1 095 010€
Frais de notaire : 77 600€
Coût estimé : 77 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 336m²
Loyer prédit : 23.95€/m²/mois
Fourchette : 19.61€ - 29.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 8047€/mois
Loyer annuel estimé : 96561€/an
Fourchette totale : 6589€ - 9827€/mois
Fourchette annuelle : 79065€ - 117927€/an
Rentabilité brute :8.23%
Fourchette de rentabilité :6.74% - 10.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :6 387,1 €/m²
Basé sur :177 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :2 146 066 €
Prix d'achat :970 000 €
Décote à l'achat :-1 176 066€ (-54.8%)
Marge achat-revente :973 456€ (45.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :1 172 610€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :5 870,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :342,01€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 6 212,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :588 498,61€
Coût de l'assurance :102 603,37€
Taxe foncière : 9 656,06€/an
Soit par mois : 804,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 8 046,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 7 017,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 029,67€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 336 m²
Raison: DPE F - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 34 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 336 m²
Raison: DPE F - Immeuble - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine nécessitant une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessitant une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet et peinture des murs dans le salon
Quantité: environ 31 m²
Raison: État 2.5/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :125 010 €(372 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:25 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 12000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 13000€
  • Menuiseries - Fenêtres:34 000€
    Fenêtres double vitrage performant: 34 fenêtres × 1000€/fenêtre = 34000€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:7 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système: 3500€ + Main d'œuvre: 500€ = 4000€
  • Cuisine - Rénovation complète:33 500€
    Cuisine complète: 12000€ + Électroménager: 3000€ + Plomberie: 2000€ + Électricité: 1500€ + Main d'œuvre: 2000€ = 15000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:16 500€
    Rénovation salle de bain complète: 6000€ + Plomberie: 1500€ + Électricité: 1000€ + Main d'œuvre: 1500€ = 8000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 840€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€ + Main d'œuvre: 960€ = 2400€
  • Salon - Revêtement sol:4 670€
    Rafraîchissement parquet: 31 m² × 40€/m² = 1240€ + Peinture murs: 31 m² × 30€/m² = 930€ + Main d'œuvre: 330€ = 2500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 8 047 €/mois
Revenus locatifs annuels : 96 561 €/an
Calcul : 8 047 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 40 527 €/an
Base de calcul : Emprunt de 1 172 610 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 4 104 €/an
Calcul : 342 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 9 656 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 125 010 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 179 297 €
Revenus locatifs : +96 561 €
Charges déductibles : -179 297 €
Résultat foncier Année 1 : -82 736 €(Déficit de 82 736 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 61 336 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 54 287 €/an
Revenus locatifs : +96 561 €
Charges déductibles : -54 287 €
Résultat foncier Années 2+ : 42 274 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 61336.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 970 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 630 500 €(65% de 970 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 22 927 €/an
Calcul : 630 500 € × 3,636% = 22 927 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
196 561 €179 335 €40 565 €-82 775 €21 400 €61 375 €61 375 €
298 492 €53 263 €39 502 €45 229 €--16 145 €
3100 462 €52 162 €38 402 €48 300 €---
4102 471 €51 022 €37 262 €51 449 €---
5104 520 €49 842 €36 082 €54 678 €---
6106 611 €48 620 €34 860 €57 991 €---
7108 743 €47 354 €33 594 €61 389 €---
8110 918 €46 044 €32 284 €64 874 €---
9113 136 €44 686 €30 926 €68 450 €---
10115 399 €43 281 €29 521 €72 118 €---
11117 707 €41 825 €28 065 €75 881 €---
12120 061 €40 318 €26 558 €79 743 €---
13122 462 €38 757 €24 997 €83 705 €---
14124 911 €37 141 €23 381 €87 771 €---
15127 410 €35 467 €21 707 €91 943 €---
16129 958 €33 733 €19 973 €96 224 €---
17132 557 €31 938 €18 178 €100 619 €---
18135 208 €30 079 €16 319 €105 129 €---
19137 912 €28 154 €14 394 €109 758 €---
20140 671 €26 161 €12 401 €114 510 €---
21143 484 €24 096 €10 336 €119 388 €---
22146 354 €21 958 €8 198 €124 395 €---
23149 281 €19 745 €5 984 €129 536 €---
24152 266 €17 452 €3 692 €134 814 €---
25155 312 €15 078 €1 318 €140 234 €---
TOTAL3 092 865 €1 057 513 €588 499 €2 035 351 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 2 035 351 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 96 561 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +20 278 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+20 278 €-6 420 €+26 698 €
2+20 278 €0 €+20 278 €
3+20 278 €+9 646 €+10 632 €
4+20 278 €+15 435 €+4 843 €
5+20 278 €+16 403 €+3 875 €
6+20 278 €+17 397 €+2 881 €
7+20 278 €+18 417 €+1 861 €
8+20 278 €+19 462 €+816 €
9+20 278 €+20 535 €-257 €
10+20 278 €+21 635 €-1 357 €
11+20 278 €+22 764 €-2 486 €
12+20 278 €+23 923 €-3 645 €
13+20 278 €+25 111 €-4 833 €
14+20 278 €+26 331 €-6 053 €
15+20 278 €+27 583 €-7 305 €
16+20 278 €+28 867 €-8 589 €
17+20 278 €+30 186 €-9 908 €
18+20 278 €+31 539 €-11 261 €
19+20 278 €+32 927 €-12 649 €
20+20 278 €+34 353 €-14 075 €
21+20 278 €+35 816 €-15 538 €
22+20 278 €+37 319 €-17 041 €
23+20 278 €+38 861 €-18 583 €
24+20 278 €+40 444 €-20 166 €
25+20 278 €+42 070 €-21 792 €
Total+506 950 €+610 605 €+-103 655 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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