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Immeuble 12 pièces 336 m²

VilleMalakoff (92)
Surface336
Coût Total1 172 610
Loyer Annuel96 561
Rentabilité8.23%
Cashflow/mois+1 030
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 970 000 €
Surface : 336 m²
Prix au m² : 2 886,9 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Atelier avec appartements À Vendre

TRÈS RARE - MALAKOFF LIMITE MONTROUGE ET PARIS - 8 MIN LIGNE 4 - LOFT ATELIER AVEC APPARTEMENTS - GROS POTENTIEL / DIVISION POSSIBLE - À RÉNOVER - L'immobilier sur Mesure vous propose à la vente ce bâtiment avec atelier et appartements pour une surface de totale de 336m2, situé en fond de parcelle d'une copropriété, détaillés de la manière suivante : Accessible depuis la cour à l'arrière d'un immeuble : au RDC et 1er étage, un atelier 9 pièces de 246m2 avec une partie sous verrière ; au 1er étage, un appartement 3 pièces de 67m2 avec séjour, cuisine ouverte, deux chambres, salle d'eau, toilettes ; au RDC, un appartement de type studio de 23m2 avec coin cuisine, salle d'eau et toilettes. GROS POTENTIEL, différentes possibilités d'aménagements avec usage mixte (bureau et habitation), découpe et locatif. Contact Arthur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence agence : 0000 Référence annonce : L0G3-7JM-M23 Non soumis au DPE Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 3,20% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 935 000 €

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 10

Ville : Malakoff
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92240
Coordonnées : 48.820390, 2.305817
Total : 1 172 610
Prix d'acquisition : 970 000
Travaux : 125 010
Valeur du bien : 1 095 010
Frais de notaire : 77 600
Coût estimé : 77 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 336
Loyer prédit : 23.95€/m²/mois
Fourchette : 19.61€ - 29.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 8047€/mois
Loyer annuel estimé : 96561€/an
Fourchette totale : 6589€ - 9827€/mois
Fourchette annuelle : 79065€ - 117927€/an
Rentabilité brute :8.23%
Fourchette de rentabilité :6.74% - 10.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :6 387,1 €/m²
Basé sur :177 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :2 146 066
Prix d'achat :970 000
Décote à l'achat :-1 176 066 (-54.8%)
Marge achat-revente :973 456€ (45.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :1 172 610
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :5 870,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :342,01€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 6 212,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :588 498,61
Coût de l'assurance :102 603,37
Taxe foncière : 9 656,06€/an
Soit par mois : 804,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 8 046,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 7 017,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 029,67€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 336 m²
Raison: DPE F - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 34 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 336 m²
Raison: DPE F - Immeuble - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine nécessitant une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessitant une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet et peinture des murs dans le salon
Quantité: environ 31 m²
Raison: État 2.5/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :125 010(372 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:25 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 12000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 13000€
  • Menuiseries - Fenêtres:34 000
    Fenêtres double vitrage performant: 34 fenêtres × 1000€/fenêtre = 34000€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:7 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système: 3500€ + Main d'œuvre: 500€ = 4000€
  • Cuisine - Rénovation complète:33 500
    Cuisine complète: 12000€ + Électroménager: 3000€ + Plomberie: 2000€ + Électricité: 1500€ + Main d'œuvre: 2000€ = 15000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:16 500
    Rénovation salle de bain complète: 6000€ + Plomberie: 1500€ + Électricité: 1000€ + Main d'œuvre: 1500€ = 8000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 840
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€ + Main d'œuvre: 960€ = 2400€
  • Salon - Revêtement sol:4 670
    Rafraîchissement parquet: 31 m² × 40€/m² = 1240€ + Peinture murs: 31 m² × 30€/m² = 930€ + Main d'œuvre: 330€ = 2500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 8 047 €/mois
Revenus locatifs annuels : 96 561 €/an
Calcul : 8 047 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 40 527 €/an
Base de calcul : Emprunt de 1 172 610 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 4 104 €/an
Calcul : 342 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 9 656 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 125 010
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 179 297
Revenus locatifs : +96 561
Charges déductibles : -179 297
Résultat foncier Année 1 : -82 736(Déficit de 82 736 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 61 336
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 54 287 €/an
Revenus locatifs : +96 561
Charges déductibles : -54 287
Résultat foncier Années 2+ : 42 274 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 61336.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 970 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 630 500(65% de 970 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 22 927 €/an
Calcul : 630 500 € × 3,636% = 22 927
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
196 561179 33540 565-82 77521 400 €61 375 €61 375 €
298 49253 26339 50245 229--16 145 €
3100 46252 16238 40248 300---
4102 47151 02237 26251 449---
5104 52049 84236 08254 678---
6106 61148 62034 86057 991---
7108 74347 35433 59461 389---
8110 91846 04432 28464 874---
9113 13644 68630 92668 450---
10115 39943 28129 52172 118---
11117 70741 82528 06575 881---
12120 06140 31826 55879 743---
13122 46238 75724 99783 705---
14124 91137 14123 38187 771---
15127 41035 46721 70791 943---
16129 95833 73319 97396 224---
17132 55731 93818 178100 619---
18135 20830 07916 319105 129---
19137 91228 15414 394109 758---
20140 67126 16112 401114 510---
21143 48424 09610 336119 388---
22146 35421 9588 198124 395---
23149 28119 7455 984129 536---
24152 26617 4523 692134 814---
25155 31215 0781 318140 234---
TOTAL3 092 8651 057 513588 4992 035 35121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 2 035 351
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 96 561 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +20 278 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+20 278-6 420+26 698
2+20 2780+20 278
3+20 278+9 646+10 632
4+20 278+15 435+4 843
5+20 278+16 403+3 875
6+20 278+17 397+2 881
7+20 278+18 417+1 861
8+20 278+19 462+816
9+20 278+20 535-257
10+20 278+21 635-1 357
11+20 278+22 764-2 486
12+20 278+23 923-3 645
13+20 278+25 111-4 833
14+20 278+26 331-6 053
15+20 278+27 583-7 305
16+20 278+28 867-8 589
17+20 278+30 186-9 908
18+20 278+31 539-11 261
19+20 278+32 927-12 649
20+20 278+34 353-14 075
21+20 278+35 816-15 538
22+20 278+37 319-17 041
23+20 278+38 861-18 583
24+20 278+40 444-20 166
25+20 278+42 070-21 792
Total+506 950+610 605+-103 655
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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