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LENS APPARTEMENT T3 RÉNOVÉ PARKING PRIVATIF

VilleLens (62)
Surface86.9m²
Coût Total162 500€
Loyer Annuel10 389€
Rentabilité6.39%
Cashflow/mois-77€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 135 000 €
Surface : 86.9 m²
Prix au m² : 1 553,51 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 6, Nombre de WC : 1

À Lens, découvrez cet appartement T3 rénové, situé en rez-de-chaussée d'une résidence sécurisée construite en 2005. Dès l'entrée, vous apprécierez une distribution fonctionnelle et des volumes agréables. La pièce de vie offre un séjour lumineux d'environ 37 m2, ouvert sur une cuisine entièrement équipée, créant un espace convivial et parfaitement adapté au quotidien. L'espace nuit se compose de deux chambres, dont une belle chambre principale de 14 m2 environ, ainsi que d'un dressing offrant un rangement appréciable. L'appartement dispose également d'une salle de bains, de WC séparés et d'une buanderie, pour un maximum de praticité. La résidence bénéficie d'un accès sécurisé avec digicode et interphone. L'immeuble est équipé d'un ascenseur et dispose d'un accès adapté aux personnes à mobilité réduite. Côté confort : chauffage individuel électrique, VMC et fibre optique sont déjà en place. Enfin, véritable atout au quotidien, l'appartement bénéficie d'une place de parking privative et sécurisée. Un appartement rénové, fonctionnel et prêt à accueillir ses nouveaux propriétaires. Vous souhaitez le découvrir ? Contactez-nous pour organiser une visite. Cette annonce vous est proposée par KRYSZKE Frédéric - EI - NoRSAC: 493 487 094, Enregistré à de LILLE METROPOLE

  • Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire - - https://www.reseau-expertimo.fr/i/redac/honoraires?honofor=3763
Ville : Lens
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62300
Coordonnées : 50.430414, 2.833892
Total : 162 500€
Prix d'acquisition : 135 000€
Travaux : 16 700€
Valeur du bien : 151 700€
Frais de notaire : 10 800€
Coût estimé : 10 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86.9m²
Loyer prédit : 9.96€/m²/mois
Fourchette : 8.14€ - 12.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 866€/mois
Loyer annuel estimé : 10389€/an
Fourchette totale : 707€ - 1060€/mois
Fourchette annuelle : 8488€ - 12715€/an
Rentabilité brute :6.39%
Fourchette de rentabilité :5.22% - 7.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 613,96 €/m²
Basé sur :114 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :140 253 €
Prix d'achat :135 000 €
Décote à l'achat :-5 253€ (-3.7%)
Marge achat-revente :-22 247€ (-15.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :162 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :809,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :47,40€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 856,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 248,68€
Coût de l'assurance :14 218,75€
Taxe foncière : 1 038,88€/an
Soit par mois : 86,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 865,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 943,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-77,40€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 156 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain sans photo, nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 28 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres sans photo, nécessite un rafraîchissement léger
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 28 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres sans photo, nécessite un rafraîchissement léger
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 - Chambres sans photo, mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 700 €(192 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:10 800€
    Rénovation complète salle de bain: 8 m² × 1350€/m² = 10800€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 100€
    Parquet flottant: 28 m² × 75€/m² = 2100€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 400€
    Peinture murs et plafonds: 28 m² × 50€/m² = 1400€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:2 400€
    Mise aux normes électricité: 28 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lens (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 866 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 389 €/an
Calcul : 866 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 535 €/an
Base de calcul : Emprunt de 162 500 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 569 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 039 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 843 €
Revenus locatifs : +10 389 €
Charges déductibles : -23 843 €
Résultat foncier Année 1 : -13 454 €(Déficit de 13 454 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 2 754 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 143 €/an
Revenus locatifs : +10 389 €
Charges déductibles : -7 143 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 246 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 2754.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 135 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750 €(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 389 €23 848 €5 541 €-13 460 €10 700 €2 760 €2 760 €
210 597 €7 002 €5 395 €3 594 €---
310 808 €6 851 €5 243 €3 957 €---
411 025 €6 694 €5 087 €4 330 €---
511 245 €6 532 €4 925 €4 713 €---
611 470 €6 365 €4 757 €5 105 €---
711 699 €6 191 €4 583 €5 508 €---
811 933 €6 011 €4 404 €5 922 €---
912 172 €5 825 €4 218 €6 347 €---
1012 416 €5 633 €4 025 €6 783 €---
1112 664 €5 434 €3 826 €7 230 €---
1212 917 €5 227 €3 620 €7 690 €---
1313 175 €5 014 €3 406 €8 162 €---
1413 439 €4 793 €3 185 €8 646 €---
1513 708 €4 564 €2 957 €9 143 €---
1613 982 €4 328 €2 720 €9 654 €---
1714 262 €4 083 €2 475 €10 179 €---
1814 547 €3 829 €2 221 €10 718 €---
1914 838 €3 566 €1 959 €11 271 €---
2015 134 €3 295 €1 687 €11 840 €---
2115 437 €3 014 €1 406 €12 424 €---
2215 746 €2 723 €1 115 €13 023 €---
2316 061 €2 421 €814 €13 640 €---
2416 382 €2 109 €502 €14 273 €---
2516 710 €1 787 €179 €14 923 €---
TOTAL332 755 €137 139 €80 249 €195 616 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 195 616 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 389 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 182 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 182 €-3 210 €+5 392 €
2+2 182 €+250 €+1 932 €
3+2 182 €+1 187 €+995 €
4+2 182 €+1 299 €+883 €
5+2 182 €+1 414 €+768 €
6+2 182 €+1 532 €+650 €
7+2 182 €+1 653 €+529 €
8+2 182 €+1 777 €+405 €
9+2 182 €+1 904 €+278 €
10+2 182 €+2 035 €+147 €
11+2 182 €+2 169 €+13 €
12+2 182 €+2 307 €-125 €
13+2 182 €+2 448 €-266 €
14+2 182 €+2 594 €-412 €
15+2 182 €+2 743 €-561 €
16+2 182 €+2 896 €-714 €
17+2 182 €+3 054 €-872 €
18+2 182 €+3 215 €-1 033 €
19+2 182 €+3 381 €-1 199 €
20+2 182 €+3 552 €-1 370 €
21+2 182 €+3 727 €-1 545 €
22+2 182 €+3 907 €-1 725 €
23+2 182 €+4 092 €-1 910 €
24+2 182 €+4 282 €-2 100 €
25+2 182 €+4 477 €-2 295 €
Total+54 550 €+58 685 €+-4 135 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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