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Appartement Perigueux hyper centre

VillePérigueux (24)
Surface119m²
Coût Total190 200€
Loyer Annuel13 351€
Rentabilité7.02%
Cashflow/mois-38€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 165 000 €
Surface : 119 m²
Prix au m² : 1 386,55 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 119 m², 3 pièces, 1 chambre, 1 salle de bain, Digicode, Interphone, Toilettes séparées, Cave, Étage 2 sur 2

Périgueux hyper centre - Quartier palais de justice, Montet Immobilier vous présente au coeur de l'hyper centre et au pied des commerces du quartier Montaigne, un appartement situé au 2ème étage d'un immeuble de caractère très bien entretenu. L'appartement a été rénové avec goût et matériaux de qualité. Il est très lumineux, et l'immeuble est en retrait, sans vis-à-vis. Le bien comprend une entrée avec rangements, un séjour de 48m2 avec partie salle à manger et coin salon, une cuisine contemporaine équipée avec ilot centrale, une chambre spacieuse avec penderie, une salle d'eau avec baignoire balnéo et douche italienne. Fenêtres en double vitrage et vélux motorisé. L'immeuble est sécurisé avec digicode et un visiophone. Une cave complète cet appartement.

Charges annuelles Alur : 350/an Copropriété de 5 lots - dont 4 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 350.00 euros.

Ville : Périgueux
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24000
Coordonnées : 45.186752, 0.720315
Total : 190 200€
Prix d'acquisition : 165 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 177 000€
Frais de notaire : 13 200€
Coût estimé : 13 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 119m²
Loyer prédit : 9.35€/m²/mois
Fourchette : 7.40€ - 11.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 1113€/mois
Loyer annuel estimé : 13351€/an
Fourchette totale : 881€ - 1406€/mois
Fourchette annuelle : 10567€ - 16868€/an
Rentabilité brute :7.02%
Fourchette de rentabilité :5.56% - 8.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 857,14 €/m²
Basé sur :491 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :221 000 €
Prix d'achat :165 000 €
Décote à l'achat :-56 000€ (-25.3%)
Marge achat-revente :30 800€ (13.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :190 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :954,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :55,47€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 009,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 068,22€
Coût de l'assurance :16 642,50€
Taxe foncière : 1 335,08€/an
Soit par mois : 111,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 29,17€/mois
Soit par an : 350,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 112,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 150,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-37,56€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 280 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 119 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire balnéo et de la douche italienne, nouveau lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais mise aux normes recommandée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 48 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(101 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 113 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 351 €/an
Calcul : 1 113 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 611 €/an
Base de calcul : Emprunt de 190 200 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 666 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 335 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 350 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 962 €
Revenus locatifs : +13 351 €
Charges déductibles : -20 962 €
Résultat foncier Année 1 : -7 611 €(Déficit de 7 611 €)
Imputable sur revenu global : 7 611 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 962 €/an
Revenus locatifs : +13 351 €
Charges déductibles : -8 962 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 389 €/an
Prix d'achat du bien : 165 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 250 €(65% de 165 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 900 €/an
Calcul : 107 250 € × 3,636% = 3 900 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 351 €20 968 €6 618 €-7 618 €7 618 €--
213 618 €8 795 €6 445 €4 822 €---
313 890 €8 616 €6 266 €5 274 €---
414 168 €8 431 €6 080 €5 737 €---
514 451 €8 239 €5 888 €6 213 €---
614 740 €8 040 €5 689 €6 701 €---
715 035 €7 834 €5 483 €7 202 €---
815 336 €7 620 €5 269 €7 716 €---
915 643 €7 399 €5 048 €8 244 €---
1015 955 €7 170 €4 819 €8 786 €---
1116 275 €6 933 €4 582 €9 342 €---
1216 600 €6 687 €4 336 €9 913 €---
1316 932 €6 432 €4 082 €10 500 €---
1417 271 €6 169 €3 818 €11 102 €---
1517 616 €5 896 €3 545 €11 720 €---
1617 968 €5 613 €3 262 €12 355 €---
1718 328 €5 320 €2 969 €13 008 €---
1818 694 €5 017 €2 666 €13 678 €---
1919 068 €4 702 €2 352 €14 366 €---
2019 450 €4 377 €2 026 €15 073 €---
2119 839 €4 040 €1 689 €15 799 €---
2220 235 €3 691 €1 340 €16 545 €---
2320 640 €3 329 €978 €17 311 €---
2421 053 €2 954 €603 €18 099 €---
2521 474 €2 566 €215 €18 908 €---
TOTAL427 631 €166 838 €96 068 €260 793 €7 618 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 285 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 260 793 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 351 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 804 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 804 €-2 285 €+5 089 €
2+2 804 €+1 447 €+1 357 €
3+2 804 €+1 582 €+1 222 €
4+2 804 €+1 721 €+1 083 €
5+2 804 €+1 864 €+940 €
6+2 804 €+2 010 €+794 €
7+2 804 €+2 160 €+644 €
8+2 804 €+2 315 €+489 €
9+2 804 €+2 473 €+331 €
10+2 804 €+2 636 €+168 €
11+2 804 €+2 803 €+1 €
12+2 804 €+2 974 €-170 €
13+2 804 €+3 150 €-346 €
14+2 804 €+3 331 €-527 €
15+2 804 €+3 516 €-712 €
16+2 804 €+3 707 €-903 €
17+2 804 €+3 902 €-1 098 €
18+2 804 €+4 103 €-1 299 €
19+2 804 €+4 310 €-1 506 €
20+2 804 €+4 522 €-1 718 €
21+2 804 €+4 740 €-1 936 €
22+2 804 €+4 963 €-2 159 €
23+2 804 €+5 193 €-2 389 €
24+2 804 €+5 430 €-2 626 €
25+2 804 €+5 672 €-2 868 €
Total+70 100 €+78 238 €+-8 138 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 40 jours
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