Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Nemours coeur de ville!!

Bien expiré
VilleNemours (77)
Surface114m²
Coût Total240 920€
Loyer Annuel16 109€
Rentabilité6.69%
Cashflow/mois-53€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 000 €
Surface : 114 m²
Prix au m² : 1 570,18 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 114 m², 4 pièces, Terrasse

Carlos Ervalho vous propose ce très bel appartement de quatre pièces situé dans un petit immeuble en copropriété de 5 appartements (19 lots en tout) et un local commercial au charges maitrisée géré par un syndic privé. Il dispose d'une terrasse exceptionnelle avec une vue sur la Canopé de Nemours!!

Ville : Nemours
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77140
Coordonnées : 48.269110, 2.697080
Total : 240 920€
Prix d'acquisition : 179 000€
Travaux : 47 600€
Valeur du bien : 226 600€
Frais de notaire : 14 320€
Coût estimé : 14 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 114m²
Loyer prédit : 11.78€/m²/mois
Fourchette : 9.72€ - 14.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 1342€/mois
Loyer annuel estimé : 16109€/an
Fourchette totale : 1109€ - 1626€/mois
Fourchette annuelle : 13302€ - 19509€/an
Rentabilité brute :6.69%
Fourchette de rentabilité :5.52% - 8.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :240 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 190,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :70,27€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 260,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :116 275,88€
Coût de l'assurance :21 080,50€
Taxe foncière : 1 610,92€/an
Soit par mois : 134,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 342,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 395,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-52,73€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 262 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 114 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des meubles et de la peinture
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des 2 chambres avec revêtement de sol et peinture
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de l'entrée avec mise à jour de la peinture
Quantité: entrée (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - entrée nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 600 €(418 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8500€ = 8500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 12 m² × 800€/m² = 9600€, Main d'œuvre: 400€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:6 000€
    Rénovation chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€, Main d'œuvre: incluse
  • Entrée:800€
    Rafraîchissement entrée: 10 m² × 80€/m² = 800€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nemours (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 342 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 109 €/an
Calcul : 1 342 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 039 €/an
Base de calcul : Emprunt de 240 920 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 843 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 611 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 093 €
Revenus locatifs : +16 109 €
Charges déductibles : -58 093 €
Résultat foncier Année 1 : -41 984 €(Déficit de 41 984 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 584 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 493 €/an
Revenus locatifs : +16 109 €
Charges déductibles : -10 493 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 616 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20584.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 179 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 350 €(65% de 179 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 231 €/an
Calcul : 116 350 € × 3,636% = 4 231 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 109 €58 101 €8 047 €-41 992 €21 400 €20 592 €20 592 €
216 431 €10 287 €7 833 €6 144 €--14 447 €
316 760 €10 065 €7 611 €6 695 €--7 753 €
417 095 €9 836 €7 382 €7 259 €--494 €
517 437 €9 599 €7 145 €7 838 €---
617 786 €9 354 €6 900 €8 432 €---
718 142 €9 100 €6 646 €9 041 €---
818 504 €8 838 €6 384 €9 667 €---
918 874 €8 567 €6 112 €10 308 €---
1019 252 €8 286 €5 832 €10 966 €---
1119 637 €7 996 €5 541 €11 641 €---
1220 030 €7 695 €5 241 €12 334 €---
1320 430 €7 385 €4 931 €13 046 €---
1420 839 €7 064 €4 609 €13 775 €---
1521 256 €6 731 €4 277 €14 524 €---
1621 681 €6 388 €3 934 €15 293 €---
1722 114 €6 032 €3 578 €16 082 €---
1822 557 €5 665 €3 210 €16 892 €---
1923 008 €5 284 €2 830 €17 724 €---
2023 468 €4 891 €2 437 €18 577 €---
2123 937 €4 484 €2 030 €19 453 €---
2224 416 €4 063 €1 609 €20 353 €---
2324 904 €3 628 €1 174 €21 276 €---
2425 403 €3 178 €724 €22 225 €---
2525 911 €2 712 €258 €23 198 €---
TOTAL515 982 €225 229 €116 276 €290 753 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 290 753 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 109 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 383 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 383 €-6 420 €+9 803 €
2+3 383 €0 €+3 383 €
3+3 383 €0 €+3 383 €
4+3 383 €0 €+3 383 €
5+3 383 €+2 203 €+1 180 €
6+3 383 €+2 530 €+853 €
7+3 383 €+2 712 €+671 €
8+3 383 €+2 900 €+483 €
9+3 383 €+3 092 €+291 €
10+3 383 €+3 290 €+93 €
11+3 383 €+3 492 €-109 €
12+3 383 €+3 700 €-317 €
13+3 383 €+3 914 €-531 €
14+3 383 €+4 133 €-750 €
15+3 383 €+4 357 €-974 €
16+3 383 €+4 588 €-1 205 €
17+3 383 €+4 825 €-1 442 €
18+3 383 €+5 068 €-1 685 €
19+3 383 €+5 317 €-1 934 €
20+3 383 €+5 573 €-2 190 €
21+3 383 €+5 836 €-2 453 €
22+3 383 €+6 106 €-2 723 €
23+3 383 €+6 383 €-3 000 €
24+3 383 €+6 667 €-3 284 €
25+3 383 €+6 959 €-3 576 €
Total+84 575 €+87 226 €+-2 651 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →