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Soissons - a 2 pas du centre-ville de soissons

Bien expiré
VilleSoissons (02)
Surface73m²
Coût Total157 820€
Loyer Annuel8 458€
Rentabilité5.36%
Cashflow/mois-204€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 000 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 1 493,15 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À proximité immédiate du centre-ville, découvrez cet agréable appartement situé au 1er étage d’un immeuble ancien , bénéficiant de très faibles charges de copropriété.

Il se compose d’un hall d’entrée desservant un séjour lumineux, une cuisine indépendante, deux chambres confortables, une salle d’eau et WC.

Doté d’un chauffage électrique, ce bien présente un bon état général et séduit par sa belle luminosité ainsi que son emplacement recherché, proche des commerces, services et commodités du centre-ville.

Une opportunité idéale pour une résidence principale comme pour un investissement locatif.

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 260 € et 1 740 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Soissons
Département : Aisne
Région : Hauts de France
Code postal : 02200
Coordonnées : 49.389595, 3.342887
Total : 157 820€
Prix d'acquisition : 109 000€
Travaux : 40 100€
Valeur du bien : 149 100€
Frais de notaire : 8 720€
Coût estimé : 8 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 9.66€/m²/mois
Fourchette : 7.75€ - 12.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 705€/mois
Loyer annuel estimé : 8458€/an
Fourchette totale : 566€ - 878€/mois
Fourchette annuelle : 6787€ - 10540€/an
Rentabilité brute :5.36%
Fourchette de rentabilité :4.30% - 6.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 720,35 €/m²
Basé sur :52 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :125 585 €
Prix d'achat :109 000 €
Décote à l'achat :-16 585€ (-13.2%)
Marge achat-revente :-32 235€ (-25.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :157 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :792,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :46,03€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 838,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 967,69€
Coût de l'assurance :13 809,25€
Taxe foncière : 845,80€/an
Soit par mois : 70,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 704,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 909,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-204,31€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 182 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec nouveaux placards et plan de travail
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements fonctionnels mais datés
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Vérification et mise aux normes des équipements sanitaires
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - équipements récents, mais vérification recommandée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 100 €(549 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:6 100€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:15 000€
    Cuisine complète: 8000€, Électroménager: 3000€, Plomberie cuisine: 1000€, Électricité cuisine: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Soissons (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 705 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 458 €/an
Calcul : 705 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 502 €/an
Base de calcul : Emprunt de 157 820 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 552 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 846 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 000 €
Revenus locatifs : +8 458 €
Charges déductibles : -47 000 €
Résultat foncier Année 1 : -38 542 €(Déficit de 38 542 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 142 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 900 €/an
Revenus locatifs : +8 458 €
Charges déductibles : -6 900 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 558 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17141.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850 €(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 458 €47 005 €5 507 €-38 547 €21 400 €17 147 €17 147 €
28 627 €6 761 €5 363 €1 866 €--15 281 €
38 800 €6 612 €5 214 €2 187 €--13 093 €
48 976 €6 458 €5 060 €2 518 €--10 576 €
59 155 €6 298 €4 900 €2 857 €--7 719 €
69 338 €6 133 €4 735 €3 205 €--4 514 €
79 525 €5 962 €4 563 €3 563 €--950 €
89 716 €5 784 €4 386 €3 931 €---
99 910 €5 600 €4 202 €4 310 €---
1010 108 €5 410 €4 012 €4 698 €---
1110 310 €5 212 €3 814 €5 098 €---
1210 516 €5 008 €3 610 €5 508 €---
1310 727 €4 796 €3 398 €5 931 €---
1410 941 €4 577 €3 179 €6 364 €---
1511 160 €4 350 €2 952 €6 810 €---
1611 383 €4 114 €2 716 €7 269 €---
1711 611 €3 871 €2 472 €7 740 €---
1811 843 €3 618 €2 220 €8 225 €---
1912 080 €3 356 €1 958 €8 724 €---
2012 322 €3 085 €1 687 €9 236 €---
2112 568 €2 805 €1 407 €9 763 €---
2212 820 €2 514 €1 116 €10 305 €---
2313 076 €2 213 €815 €10 863 €---
2413 337 €1 901 €503 €11 437 €---
2513 604 €1 578 €179 €12 027 €---
TOTAL270 912 €155 022 €79 968 €115 890 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 115 890 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 458 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 776 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 776 €-6 420 €+8 196 €
2+1 776 €0 €+1 776 €
3+1 776 €0 €+1 776 €
4+1 776 €0 €+1 776 €
5+1 776 €0 €+1 776 €
6+1 776 €0 €+1 776 €
7+1 776 €0 €+1 776 €
8+1 776 €+894 €+882 €
9+1 776 €+1 293 €+483 €
10+1 776 €+1 410 €+366 €
11+1 776 €+1 529 €+247 €
12+1 776 €+1 653 €+123 €
13+1 776 €+1 779 €-3 €
14+1 776 €+1 909 €-133 €
15+1 776 €+2 043 €-267 €
16+1 776 €+2 181 €-405 €
17+1 776 €+2 322 €-546 €
18+1 776 €+2 468 €-692 €
19+1 776 €+2 617 €-841 €
20+1 776 €+2 771 €-995 €
21+1 776 €+2 929 €-1 153 €
22+1 776 €+3 092 €-1 316 €
23+1 776 €+3 259 €-1 483 €
24+1 776 €+3 431 €-1 655 €
25+1 776 €+3 608 €-1 832 €
Total+44 400 €+34 767 €+9 633 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 109 jours
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