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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleValdeblore (06)
Surface64.9m²
Coût Total141 090€
Loyer Annuel8 120€
Rentabilité5.76%
Cashflow/mois-131€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 124 000 €
Surface : 64.9 m²
Prix au m² : 1 910,63 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Cuisine ouverte, Cave, 2 chambres, Terrasse, Digicode, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains

SOUS OFFRE D'ACHAT ACCEPTEE Appartement au pieds des pistes de la Colmiane en rez-de-jardin composé de 2 chambres, salon/séjour, cuisine américaine, salle de bains, toilettes séparés, terrasse, jardin. Une cave. Proche des restaurants et des activités de la Colmiane.

Contactez Fadi

Ville : Valdeblore
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06420
Coordonnées : 44.069079, 7.170030
Total : 141 090€
Prix d'acquisition : 124 000€
Travaux : 7 170€
Valeur du bien : 131 170€
Frais de notaire : 9 920€
Coût estimé : 9 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64.9m²
Loyer prédit : 10.43€/m²/mois
Fourchette : 8.68€ - 12.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 677€/mois
Loyer annuel estimé : 8120€/an
Fourchette totale : 564€ - 812€/mois
Fourchette annuelle : 6763€ - 9749€/an
Rentabilité brute :5.76%
Fourchette de rentabilité :4.79% - 6.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 716,42 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :111 396 €
Prix d'achat :124 000 €
Décote à l'achat :+12 604€ (+11.3%)
Marge achat-revente :-29 694€ (-26.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 090€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :698,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :41,15€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 739,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 545,67€
Coût de l'assurance :12 345,38€
Taxe foncière : 812,02€/an
Soit par mois : 67,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 676,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 807,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-130,92€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 supposé - Salle de bain sans photo, nécessite mise à jour pour confort et normes
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - Usure normale et peinture correcte, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 24 m² (12 m² par chambre)
Raison: État 4/5 visible - Bon état général, mais rafraîchissement conseillé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 170 €(110 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, main d'œuvre)
  • Salon:450€
    Peinture salon: 15 m² × 30€/m² = 450€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:720€
    Peinture 2 chambres: 24 m² × 30€/m² = 720€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valdeblore (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 677 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 120 €/an
Calcul : 677 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 736 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 090 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 494 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 812 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 170 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 212 €
Revenus locatifs : +8 120 €
Charges déductibles : -13 212 €
Résultat foncier Année 1 : -5 092 €(Déficit de 5 092 €)
Imputable sur revenu global : 5 092 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 042 €/an
Revenus locatifs : +8 120 €
Charges déductibles : -6 042 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 078 €/an
Prix d'achat du bien : 124 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 80 600 €(65% de 124 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 931 €/an
Calcul : 80 600 € × 3,636% = 2 931 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 120 €13 216 €4 741 €-5 096 €5 096 €--
28 283 €5 921 €4 615 €2 362 €---
38 448 €5 790 €4 485 €2 658 €---
48 617 €5 656 €4 350 €2 962 €---
58 790 €5 516 €4 210 €3 273 €---
68 965 €5 372 €4 066 €3 593 €---
79 145 €5 223 €3 917 €3 922 €---
89 328 €5 069 €3 763 €4 259 €---
99 514 €4 909 €3 603 €4 605 €---
109 704 €4 744 €3 438 €4 961 €---
119 898 €4 573 €3 267 €5 325 €---
1210 096 €4 396 €3 090 €5 700 €---
1310 298 €4 213 €2 907 €6 085 €---
1410 504 €4 024 €2 718 €6 480 €---
1510 714 €3 828 €2 523 €6 886 €---
1610 929 €3 626 €2 320 €7 303 €---
1711 147 €3 416 €2 111 €7 731 €---
1811 370 €3 200 €1 894 €8 170 €---
1911 598 €2 976 €1 670 €8 622 €---
2011 830 €2 744 €1 438 €9 086 €---
2112 066 €2 504 €1 198 €9 562 €---
2212 307 €2 256 €950 €10 052 €---
2312 554 €1 999 €693 €10 555 €---
2412 805 €1 733 €427 €11 072 €---
2513 061 €1 458 €152 €11 603 €---
TOTAL260 091 €108 361 €68 546 €151 730 €5 096 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 529 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 151 730 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 120 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 705 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 705 €-1 529 €+3 234 €
2+1 705 €+709 €+996 €
3+1 705 €+797 €+908 €
4+1 705 €+888 €+817 €
5+1 705 €+982 €+723 €
6+1 705 €+1 078 €+627 €
7+1 705 €+1 177 €+528 €
8+1 705 €+1 278 €+427 €
9+1 705 €+1 382 €+323 €
10+1 705 €+1 488 €+217 €
11+1 705 €+1 598 €+107 €
12+1 705 €+1 710 €-5 €
13+1 705 €+1 826 €-121 €
14+1 705 €+1 944 €-239 €
15+1 705 €+2 066 €-361 €
16+1 705 €+2 191 €-486 €
17+1 705 €+2 319 €-614 €
18+1 705 €+2 451 €-746 €
19+1 705 €+2 587 €-882 €
20+1 705 €+2 726 €-1 021 €
21+1 705 €+2 869 €-1 164 €
22+1 705 €+3 016 €-1 311 €
23+1 705 €+3 166 €-1 461 €
24+1 705 €+3 321 €-1 616 €
25+1 705 €+3 481 €-1 776 €
Total+42 625 €+45 519 €+-2 894 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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