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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleMeulan (78)
Surface62.5m²
Coût Total106 980€
Loyer Annuel9 340€
Rentabilité8.73%
Cashflow/mois+150€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 93 500 €
Surface : 62.5 m²
Prix au m² : 1 496 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Ascenseur, Salle de bain, Cave, Cheminée, 2 chambres, Entrée séparée, Balcon

Sur la commune de MEULAN EN YVELINES, situé à proximité de la gare, au sein d’une résidence, au troisième étage avec ascenseur, un appartement à rénover de 62,48 m² environ (mesurage loi Carrez) de trois pièces, se composant d’une entrée avec placard, d’un living avec cheminée et balcon, d’une cuisine, de deux chambres, d’un dressing, d’une salle de bains, d’un wc indépendant. Classe énergie : D Cet appartement dispose d’une cave. Prix de vente du bien : 93.500 €. Honoraires d’agence : 10% TTC inclus à la charge de l’acquéreur (soit 85.000 € hors honoraires d'agence).

Ville : Meulan
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78250
Coordonnées : 49.009727, 1.916599
Total : 106 980€
Prix d'acquisition : 93 500€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 99 500€
Frais de notaire : 7 480€
Coût estimé : 7 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62.5m²
Loyer prédit : 12.45€/m²/mois
Fourchette : 10.49€ - 14.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 778€/mois
Loyer annuel estimé : 9340€/an
Fourchette totale : 656€ - 924€/mois
Fourchette annuelle : 7871€ - 11083€/an
Rentabilité brute :8.73%
Fourchette de rentabilité :7.36% - 10.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 538,46 €/m²
Basé sur :131 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :158 654 €
Prix d'achat :93 500 €
Décote à l'achat :-65 154€ (-41.1%)
Marge achat-revente :51 674€ (32.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :106 980€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :524,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :26,75€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 550,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 268,27€
Coût de l'assurance :8 023,50€
Taxe foncière : 933,99€/an
Soit par mois : 77,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 778,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 628,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :149,59€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 214 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 62.5 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager, et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Nettoyage, peinture et rafraîchissement du salon
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon nécessite un bon nettoyage et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambres nécessitent un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement de l'entrée
Quantité: environ 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - entrée nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(96 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 778 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 340 €/an
Calcul : 778 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 485 €/an
Base de calcul : Emprunt de 106 980 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 321 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 934 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 740 €
Revenus locatifs : +9 340 €
Charges déductibles : -10 740 €
Résultat foncier Année 1 : -1 400 €(Déficit de 1 400 €)
Imputable sur revenu global : 1 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 740 €/an
Revenus locatifs : +9 340 €
Charges déductibles : -4 740 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 600 €/an
Prix d'achat du bien : 93 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 60 775 €(65% de 93 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 210 €/an
Calcul : 60 775 € × 3,636% = 2 210 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 340 €10 743 €3 488 €-1 403 €1 403 €--
29 527 €4 649 €3 394 €4 877 €---
39 717 €4 552 €3 297 €5 165 €---
49 912 €4 452 €3 197 €5 460 €---
510 110 €4 348 €3 093 €5 761 €---
610 312 €4 241 €2 986 €6 071 €---
710 518 €4 131 €2 876 €6 388 €---
810 729 €4 016 €2 761 €6 712 €---
910 943 €3 898 €2 643 €7 045 €---
1011 162 €3 776 €2 521 €7 386 €---
1111 385 €3 650 €2 395 €7 736 €---
1211 613 €3 519 €2 264 €8 094 €---
1311 845 €3 384 €2 129 €8 461 €---
1412 082 €3 245 €1 990 €8 837 €---
1512 324 €3 101 €1 846 €9 223 €---
1612 570 €2 952 €1 697 €9 618 €---
1712 822 €2 798 €1 543 €10 024 €---
1813 078 €2 639 €1 384 €10 439 €---
1913 340 €2 474 €1 220 €10 865 €---
2013 606 €2 305 €1 050 €11 302 €---
2113 879 €2 129 €874 €11 750 €---
2214 156 €1 948 €693 €12 209 €---
2314 439 €1 760 €505 €12 679 €---
2414 728 €1 566 €311 €13 162 €---
2515 023 €1 366 €111 €13 657 €---
TOTAL299 160 €87 642 €50 268 €211 518 €1 403 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 421 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 211 518 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 340 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 961 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 961 €-421 €+2 382 €
2+1 961 €+1 463 €+498 €
3+1 961 €+1 549 €+412 €
4+1 961 €+1 638 €+323 €
5+1 961 €+1 728 €+233 €
6+1 961 €+1 821 €+140 €
7+1 961 €+1 916 €+45 €
8+1 961 €+2 014 €-53 €
9+1 961 €+2 114 €-153 €
10+1 961 €+2 216 €-255 €
11+1 961 €+2 321 €-360 €
12+1 961 €+2 428 €-467 €
13+1 961 €+2 538 €-577 €
14+1 961 €+2 651 €-690 €
15+1 961 €+2 767 €-806 €
16+1 961 €+2 886 €-925 €
17+1 961 €+3 007 €-1 046 €
18+1 961 €+3 132 €-1 171 €
19+1 961 €+3 260 €-1 299 €
20+1 961 €+3 391 €-1 430 €
21+1 961 €+3 525 €-1 564 €
22+1 961 €+3 663 €-1 702 €
23+1 961 €+3 804 €-1 843 €
24+1 961 €+3 949 €-1 988 €
25+1 961 €+4 097 €-2 136 €
Total+49 025 €+63 455 €+-14 430 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 81 jours
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