Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleMeulan (78)
Surface62.5
Coût Total106 980
Loyer Annuel9 340
Rentabilité8.73%
Cashflow/mois+150
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 93 500 €
Surface : 62.5 m²
Prix au m² : 1 496 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Ascenseur, Salle de bain, Cave, Cheminée, 2 chambres, Entrée séparée, Balcon

Sur la commune de MEULAN EN YVELINES, situé à proximité de la gare, au sein d’une résidence, au troisième étage avec ascenseur, un appartement à rénover de 62,48 m² environ (mesurage loi Carrez) de trois pièces, se composant d’une entrée avec placard, d’un living avec cheminée et balcon, d’une cuisine, de deux chambres, d’un dressing, d’une salle de bains, d’un wc indépendant. Classe énergie : D Cet appartement dispose d’une cave. Prix de vente du bien : 93.500 €. Honoraires d’agence : 10% TTC inclus à la charge de l’acquéreur (soit 85.000 € hors honoraires d'agence).

Ville : Meulan
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78250
Coordonnées : 49.009727, 1.916599
Total : 106 980
Prix d'acquisition : 93 500
Travaux : 6 000
Valeur du bien : 99 500
Frais de notaire : 7 480
Coût estimé : 7 480
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62.5
Loyer prédit : 12.45€/m²/mois
Fourchette : 10.49€ - 14.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 778€/mois
Loyer annuel estimé : 9340€/an
Fourchette totale : 656€ - 924€/mois
Fourchette annuelle : 7871€ - 11083€/an
Rentabilité brute :8.73%
Fourchette de rentabilité :7.36% - 10.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 538,46 €/m²
Basé sur :131 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :158 654
Prix d'achat :93 500
Décote à l'achat :-65 154 (-41.1%)
Marge achat-revente :51 674€ (32.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :106 980
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :524,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :26,75€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 550,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 268,27
Coût de l'assurance :8 023,50
Taxe foncière : 933,99€/an
Soit par mois : 77,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 778,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 628,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :149,59€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 214 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 62.5 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager, et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Nettoyage, peinture et rafraîchissement du salon
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon nécessite un bon nettoyage et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambres nécessitent un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement de l'entrée
Quantité: environ 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - entrée nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000(96 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 000✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 778 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 340 €/an
Calcul : 778 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 485 €/an
Base de calcul : Emprunt de 106 980 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 321 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 934 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 740
Revenus locatifs : +9 340
Charges déductibles : -10 740
Résultat foncier Année 1 : -1 400(Déficit de 1 400 €)
Imputable sur revenu global : 1 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 740 €/an
Revenus locatifs : +9 340
Charges déductibles : -4 740
Résultat foncier Années 2+ : 4 600 €/an
Prix d'achat du bien : 93 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 60 775(65% de 93 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 210 €/an
Calcul : 60 775 € × 3,636% = 2 210
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 34010 7433 488-1 4031 403 €--
29 5274 6493 3944 877---
39 7174 5523 2975 165---
49 9124 4523 1975 460---
510 1104 3483 0935 761---
610 3124 2412 9866 071---
710 5184 1312 8766 388---
810 7294 0162 7616 712---
910 9433 8982 6437 045---
1011 1623 7762 5217 386---
1111 3853 6502 3957 736---
1211 6133 5192 2648 094---
1311 8453 3842 1298 461---
1412 0823 2451 9908 837---
1512 3243 1011 8469 223---
1612 5702 9521 6979 618---
1712 8222 7981 54310 024---
1813 0782 6391 38410 439---
1913 3402 4741 22010 865---
2013 6062 3051 05011 302---
2113 8792 12987411 750---
2214 1561 94869312 209---
2314 4391 76050512 679---
2414 7281 56631113 162---
2515 0231 36611113 657---
TOTAL299 16087 64250 268211 5181 403Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 421
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 211 518
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 340 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 961 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 961-421+2 382
2+1 961+1 463+498
3+1 961+1 549+412
4+1 961+1 638+323
5+1 961+1 728+233
6+1 961+1 821+140
7+1 961+1 916+45
8+1 961+2 014-53
9+1 961+2 114-153
10+1 961+2 216-255
11+1 961+2 321-360
12+1 961+2 428-467
13+1 961+2 538-577
14+1 961+2 651-690
15+1 961+2 767-806
16+1 961+2 886-925
17+1 961+3 007-1 046
18+1 961+3 132-1 171
19+1 961+3 260-1 299
20+1 961+3 391-1 430
21+1 961+3 525-1 564
22+1 961+3 663-1 702
23+1 961+3 804-1 843
24+1 961+3 949-1 988
25+1 961+4 097-2 136
Total+49 025+63 455+-14 430
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 35 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →