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Appartement à vendre

VilleVesoul (70)
Surface85m²
Coût Total121 982€
Loyer Annuel8 684€
Rentabilité7.12%
Cashflow/mois-28€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 400 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 887,06 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Cuisine équipée, 2 chambres, Entrée séparée, Pas de cave, Non meublé

Sous le charme intemporel, pour ce bel appartement type 3 avec ses cheminées d'époque et ses grands volumes, situé au premier étage, au centre-ville de Vesoul. Imaginez vous..dans cet appartement qui vous propose: une entrée, une belle cuisine spacieuse de 16m2 avec le cachet de l'ancien grace à une ancienne cheminée, comprenant une cuisine équipée et un grand placard, votre espace salon et sa cheminée, une salle de bains avec une baignoire, un cabinet de toilette, deux chambres très spacieuses de 16 et 18m2 et un grand dressing, honoraires inclus charge vendeur. Une alliance réussie entre l'ancien et ses grandes cheminéés et le moderne pour ce bien coup de coeur aux volumes généreux!! pour résidence principale ou investisseurs. Pour information, les photos intérieurs sont un aménagement virtuel, pour vous projetez plus facilement! Renseignements et rendez vous du lundi au samedi de 8h à 20 h

Cette annonce référence 328571 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier PATRICK ZORAN (EI) immatriculé au RSAC de BESANCON (25000) sous le numéro 34942584300043.

Prix du bien : 75 400,00 euros Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours. Nombre de lots : 17 Charges prévisionnelles annuelles : 550,00 euros

A propos des performances énergétiques : Date de réalisation du diagnostic énergétique : 06/12/2023 Score DPE : 232 kWhEP/m²/an Score GES : 9 kgepCO2/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1460.00 euros et 2010.00 euros par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2022 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Vesoul
Département : Haute-Saône
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 70000
Coordonnées : 47.628230, 6.157099
Total : 121 982€
Prix d'acquisition : 75 400€
Travaux : 40 550€
Valeur du bien : 115 950€
Frais de notaire : 6 032€
Coût estimé : 6 032€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 8.51€/m²/mois
Fourchette : 6.70€ - 10.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 724€/mois
Loyer annuel estimé : 8684€/an
Fourchette totale : 570€ - 919€/mois
Fourchette annuelle : 6836€ - 11032€/an
Rentabilité brute :7.12%
Fourchette de rentabilité :5.60% - 9.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 222,22 €/m²
Basé sur :101 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :103 889 €
Prix d'achat :75 400 €
Décote à l'achat :-28 489€ (-27.4%)
Marge achat-revente :-18 093€ (-17.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :121 982€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :597,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :35,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 633,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 317,48€
Coût de l'assurance :10 673,43€
Taxe foncière : 868,42€/an
Soit par mois : 72,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 45,83€/mois
Soit par an : 549,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 723,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 751,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-27,75€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 232 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris les placards et l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain, y compris baignoire, lavabo et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 550 €(477 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1000€ = 8000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Chambres:2 550€
    Parquet flottant: 34 m² × 75€/m² = 2550€ (incluant installation et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vesoul (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 724 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 684 €/an
Calcul : 724 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 973 €/an
Base de calcul : Emprunt de 121 982 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 427 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 868 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 550 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 369 €
Revenus locatifs : +8 684 €
Charges déductibles : -46 369 €
Résultat foncier Année 1 : -37 685 €(Déficit de 37 685 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 285 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 819 €/an
Revenus locatifs : +8 684 €
Charges déductibles : -5 819 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 865 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16284.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 010 €(65% de 75 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 782 €/an
Calcul : 49 010 € × 3,636% = 1 782 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 684 €46 373 €3 977 €-37 688 €21 400 €16 288 €16 288 €
28 858 €5 716 €3 870 €3 142 €--13 146 €
39 035 €5 605 €3 760 €3 430 €--9 716 €
49 216 €5 491 €3 645 €3 725 €--5 991 €
59 400 €5 373 €3 527 €4 028 €--1 964 €
69 588 €5 250 €3 405 €4 338 €---
79 780 €5 124 €3 279 €4 656 €---
89 975 €4 994 €3 149 €4 982 €---
910 175 €4 859 €3 014 €5 316 €---
1010 378 €4 720 €2 874 €5 659 €---
1110 586 €4 576 €2 730 €6 010 €---
1210 798 €4 427 €2 582 €6 371 €---
1311 014 €4 273 €2 428 €6 741 €---
1411 234 €4 114 €2 269 €7 120 €---
1511 459 €3 950 €2 105 €7 509 €---
1611 688 €3 780 €1 935 €7 908 €---
1711 922 €3 605 €1 759 €8 317 €---
1812 160 €3 423 €1 578 €8 737 €---
1912 403 €3 236 €1 391 €9 167 €---
2012 651 €3 042 €1 197 €9 609 €---
2112 904 €2 842 €997 €10 062 €---
2213 162 €2 635 €790 €10 527 €---
2313 426 €2 421 €576 €11 004 €---
2413 694 €2 200 €355 €11 494 €---
2513 968 €1 972 €127 €11 996 €---
TOTAL278 159 €144 001 €57 317 €134 158 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 134 158 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 684 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 824 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 824 €-6 420 €+8 244 €
2+1 824 €0 €+1 824 €
3+1 824 €0 €+1 824 €
4+1 824 €0 €+1 824 €
5+1 824 €0 €+1 824 €
6+1 824 €+712 €+1 112 €
7+1 824 €+1 397 €+427 €
8+1 824 €+1 494 €+330 €
9+1 824 €+1 595 €+229 €
10+1 824 €+1 698 €+126 €
11+1 824 €+1 803 €+21 €
12+1 824 €+1 911 €-87 €
13+1 824 €+2 022 €-198 €
14+1 824 €+2 136 €-312 €
15+1 824 €+2 253 €-429 €
16+1 824 €+2 372 €-548 €
17+1 824 €+2 495 €-671 €
18+1 824 €+2 621 €-797 €
19+1 824 €+2 750 €-926 €
20+1 824 €+2 883 €-1 059 €
21+1 824 €+3 019 €-1 195 €
22+1 824 €+3 158 €-1 334 €
23+1 824 €+3 301 €-1 477 €
24+1 824 €+3 448 €-1 624 €
25+1 824 €+3 599 €-1 775 €
Total+45 600 €+40 248 €+5 352 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 54 jours
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