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Maison 22 pièces 390 m²

Bien expiré
VilleRomorantin-Lanthenay (41)
Surface390
Coût Total477 500
Loyer Annuel41 378
Rentabilité8.67%
Cashflow/mois+599
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 328 000 €
Surface : 390 m²
Prix au m² : 841,03 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 22
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 22 pièces 390 m²

Proche de Romorantin-Lanthenay et A71

Deux habitation de 195 m2 chacune (tout-à-l'égout – double vitrage – gaz de ville – volets roulants) :

Au rez-de-chaussée :

Un hall d'entrée de 7 m2 Un grand salon-salle à manger de 45 m2 Un petit salon 15 m2 Une cuisine équipée de 27 m2 Une buanderie de 8 m2 Une salle d'eau de 7 m2 avec WC A l'étage :

Un pallier de 9 m2 Quatre chambres de 30, 11, 11 et 9 m2 dont une avec terrasse Une salle de bain de 12 m2 avec WC Un garage de 36 m2 pour le stockage d'une voiture.

Forage sur la propriété ainsi qu'une piscine en cours de réalisation.

Achat possible en supplément d'une surface de 2,2 ha de terre agricole et 1,4 ha de bois, idéale amoureux de la nature et des animaux. Le terrain agricole est pour parti constructible.

Information et plan sur demande

Surface : 390 m²

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Romorantin-Lanthenay
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41200
Coordonnées : 47.390938, 1.721588
Total : 477 500
Prix d'acquisition : 328 000
Travaux : 123 260
Valeur du bien : 451 260
Frais de notaire : 26 240
Coût estimé : 26 240
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 390
Loyer prédit : 8.84€/m²/mois
Fourchette : 7.21€ - 10.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 3448€/mois
Loyer annuel estimé : 41378€/an
Fourchette totale : 2811€ - 4229€/mois
Fourchette annuelle : 33735€ - 50752€/an
Rentabilité brute :8.67%
Fourchette de rentabilité :7.06% - 10.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 638,89 €/m²
Basé sur :66 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :639 165
Prix d'achat :328 000
Décote à l'achat :-311 165 (-48.7%)
Marge achat-revente :161 665€ (25.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :477 500
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 364,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :139,27€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 504,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :231 983,55
Coût de l'assurance :41 781,25
Taxe foncière : 4 137,77€/an
Soit par mois : 344,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 448,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 849,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :599,11€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 390 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 390 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 49 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système pour 390 m²
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine nécessite une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - sols nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (45 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (27 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :123 260(316 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:19 500
    Isolation toiture/combles: 390 m² × 50€/m² = 19500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:49 000
    Fenêtres double vitrage: 49 fenêtres × 1000€ = 49000€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 20000€ = 20000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:5 400
    Parquet flottant: 90 m² × 60€/m² = 5400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 700
    Peinture murs et plafonds: 90 m² × 30€/m² = 2700€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 350
    Peinture murs et plafonds salon: 45 m² × 30€/m² = 1350€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle à manger - Peinture:810
    Peinture murs et plafonds salle à manger: 27 m² × 30€/m² = 810€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Romorantin-Lanthenay (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 448 €/mois
Revenus locatifs annuels : 41 378 €/an
Calcul : 3 448 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 16 029 €/an
Base de calcul : Emprunt de 477 500 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 671 €/an
Calcul : 139 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 138 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 123 260
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 145 098
Revenus locatifs : +41 378
Charges déductibles : -145 098
Résultat foncier Année 1 : -103 720(Déficit de 103 720 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 82 320
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 21 838 €/an
Revenus locatifs : +41 378
Charges déductibles : -21 838
Résultat foncier Années 2+ : 19 540 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 82319.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 328 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 213 200(65% de 328 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 753 €/an
Calcul : 213 200 € × 3,636% = 7 753
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
141 378145 11316 044-103 73521 400 €82 335 €82 335 €
242 20521 42715 61820 778--61 557 €
343 04920 98615 17722 063--39 494 €
443 91020 53014 72123 380--16 114 €
544 78920 05914 25024 730---
645 68419 57113 76226 114---
746 59819 06613 25727 532---
847 53018 54412 73528 986---
948 48118 00312 19430 477---
1049 45017 44411 63532 006---
1150 43916 86611 05733 573---
1251 44816 26810 45935 180---
1352 47715 6499 84036 828---
1453 52615 0099 20038 518---
1554 59714 3468 53740 251---
1655 68913 6617 85242 028---
1756 80312 9527 14343 850---
1857 93912 2196 41045 720---
1959 09811 4605 65147 637---
2060 27910 6754 86649 604---
2161 4859 8634 05451 622---
2262 7159 0233 21453 692---
2363 9698 1542 34555 815---
2465 2487 2551 44657 993---
2566 5536 32551660 229---
TOTAL1 325 340500 469231 984824 87121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 824 871
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 41 378 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 689 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 689-6 420+15 109
2+8 6890+8 689
3+8 6890+8 689
4+8 6890+8 689
5+8 689+2 585+6 104
6+8 689+7 834+855
7+8 689+8 260+429
8+8 689+8 696-7
9+8 689+9 143-454
10+8 689+9 602-913
11+8 689+10 072-1 383
12+8 689+10 554-1 865
13+8 689+11 048-2 359
14+8 689+11 555-2 866
15+8 689+12 075-3 386
16+8 689+12 608-3 919
17+8 689+13 155-4 466
18+8 689+13 716-5 027
19+8 689+14 291-5 602
20+8 689+14 881-6 192
21+8 689+15 487-6 798
22+8 689+16 107-7 418
23+8 689+16 744-8 055
24+8 689+17 398-8 709
25+8 689+18 069-9 380
Total+217 225+247 461+-30 236
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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