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Maison 22 pièces 390 m²

Bien expiré
VilleRomorantin-Lanthenay (41)
Surface390m²
Coût Total477 500€
Loyer Annuel41 378€
Rentabilité8.67%
Cashflow/mois+599€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 328 000 €
Surface : 390 m²
Prix au m² : 841,03 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 22
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 22 pièces 390 m²

Proche de Romorantin-Lanthenay et A71

Deux habitation de 195 m2 chacune (tout-à-l'égout – double vitrage – gaz de ville – volets roulants) :

Au rez-de-chaussée :

Un hall d'entrée de 7 m2 Un grand salon-salle à manger de 45 m2 Un petit salon 15 m2 Une cuisine équipée de 27 m2 Une buanderie de 8 m2 Une salle d'eau de 7 m2 avec WC A l'étage :

Un pallier de 9 m2 Quatre chambres de 30, 11, 11 et 9 m2 dont une avec terrasse Une salle de bain de 12 m2 avec WC Un garage de 36 m2 pour le stockage d'une voiture.

Forage sur la propriété ainsi qu'une piscine en cours de réalisation.

Achat possible en supplément d'une surface de 2,2 ha de terre agricole et 1,4 ha de bois, idéale amoureux de la nature et des animaux. Le terrain agricole est pour parti constructible.

Information et plan sur demande

Surface : 390 m²

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Romorantin-Lanthenay
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41200
Coordonnées : 47.390938, 1.721588
Total : 477 500€
Prix d'acquisition : 328 000€
Travaux : 123 260€
Valeur du bien : 451 260€
Frais de notaire : 26 240€
Coût estimé : 26 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 390m²
Loyer prédit : 8.84€/m²/mois
Fourchette : 7.21€ - 10.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 3448€/mois
Loyer annuel estimé : 41378€/an
Fourchette totale : 2811€ - 4229€/mois
Fourchette annuelle : 33735€ - 50752€/an
Rentabilité brute :8.67%
Fourchette de rentabilité :7.06% - 10.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 638,89 €/m²
Basé sur :66 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :639 165 €
Prix d'achat :328 000 €
Décote à l'achat :-311 165€ (-48.7%)
Marge achat-revente :161 665€ (25.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :477 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 364,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :139,27€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 504,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :231 983,55€
Coût de l'assurance :41 781,25€
Taxe foncière : 4 137,77€/an
Soit par mois : 344,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 448,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 849,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :599,11€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 390 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 390 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 49 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système pour 390 m²
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine nécessite une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - sols nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (45 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (27 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :123 260 €(316 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:19 500€
    Isolation toiture/combles: 390 m² × 50€/m² = 19500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:49 000€
    Fenêtres double vitrage: 49 fenêtres × 1000€ = 49000€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 20000€ = 20000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:5 400€
    Parquet flottant: 90 m² × 60€/m² = 5400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 700€
    Peinture murs et plafonds: 90 m² × 30€/m² = 2700€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 350€
    Peinture murs et plafonds salon: 45 m² × 30€/m² = 1350€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle à manger - Peinture:810€
    Peinture murs et plafonds salle à manger: 27 m² × 30€/m² = 810€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Romorantin-Lanthenay (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 448 €/mois
Revenus locatifs annuels : 41 378 €/an
Calcul : 3 448 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 16 029 €/an
Base de calcul : Emprunt de 477 500 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 671 €/an
Calcul : 139 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 138 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 123 260 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 145 098 €
Revenus locatifs : +41 378 €
Charges déductibles : -145 098 €
Résultat foncier Année 1 : -103 720 €(Déficit de 103 720 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 82 320 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 21 838 €/an
Revenus locatifs : +41 378 €
Charges déductibles : -21 838 €
Résultat foncier Années 2+ : 19 540 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 82319.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 328 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 213 200 €(65% de 328 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 753 €/an
Calcul : 213 200 € × 3,636% = 7 753 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
141 378 €145 113 €16 044 €-103 735 €21 400 €82 335 €82 335 €
242 205 €21 427 €15 618 €20 778 €--61 557 €
343 049 €20 986 €15 177 €22 063 €--39 494 €
443 910 €20 530 €14 721 €23 380 €--16 114 €
544 789 €20 059 €14 250 €24 730 €---
645 684 €19 571 €13 762 €26 114 €---
746 598 €19 066 €13 257 €27 532 €---
847 530 €18 544 €12 735 €28 986 €---
948 481 €18 003 €12 194 €30 477 €---
1049 450 €17 444 €11 635 €32 006 €---
1150 439 €16 866 €11 057 €33 573 €---
1251 448 €16 268 €10 459 €35 180 €---
1352 477 €15 649 €9 840 €36 828 €---
1453 526 €15 009 €9 200 €38 518 €---
1554 597 €14 346 €8 537 €40 251 €---
1655 689 €13 661 €7 852 €42 028 €---
1756 803 €12 952 €7 143 €43 850 €---
1857 939 €12 219 €6 410 €45 720 €---
1959 098 €11 460 €5 651 €47 637 €---
2060 279 €10 675 €4 866 €49 604 €---
2161 485 €9 863 €4 054 €51 622 €---
2262 715 €9 023 €3 214 €53 692 €---
2363 969 €8 154 €2 345 €55 815 €---
2465 248 €7 255 €1 446 €57 993 €---
2566 553 €6 325 €516 €60 229 €---
TOTAL1 325 340 €500 469 €231 984 €824 871 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 824 871 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 41 378 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 689 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 689 €-6 420 €+15 109 €
2+8 689 €0 €+8 689 €
3+8 689 €0 €+8 689 €
4+8 689 €0 €+8 689 €
5+8 689 €+2 585 €+6 104 €
6+8 689 €+7 834 €+855 €
7+8 689 €+8 260 €+429 €
8+8 689 €+8 696 €-7 €
9+8 689 €+9 143 €-454 €
10+8 689 €+9 602 €-913 €
11+8 689 €+10 072 €-1 383 €
12+8 689 €+10 554 €-1 865 €
13+8 689 €+11 048 €-2 359 €
14+8 689 €+11 555 €-2 866 €
15+8 689 €+12 075 €-3 386 €
16+8 689 €+12 608 €-3 919 €
17+8 689 €+13 155 €-4 466 €
18+8 689 €+13 716 €-5 027 €
19+8 689 €+14 291 €-5 602 €
20+8 689 €+14 881 €-6 192 €
21+8 689 €+15 487 €-6 798 €
22+8 689 €+16 107 €-7 418 €
23+8 689 €+16 744 €-8 055 €
24+8 689 €+17 398 €-8 709 €
25+8 689 €+18 069 €-9 380 €
Total+217 225 €+247 461 €+-30 236 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 197 jours
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