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Achat : Appartement Clermont-Ferrand (63000)

Bien expiré
VilleClermont-Ferrand (63)
Surface72m²
Coût Total129 540€
Loyer Annuel9 367€
Rentabilité7.23%
Cashflow/mois+35€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 83 000 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 1 152,78 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 14
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 72 m², 4 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, Terrasse, 1 balcon, Digicode, Interphone, Climatisation, Cave, Ascenseur, 1 garage, 1 place de parking

Bel appt dans résidence de bon standing - clermont nord situé au 14 eme étage avec double ascenseur, cet appartement de 72 m² allie lumière, confort et sécurité. Vous serez séduit par : une entrée avec porte sécurisée à serrure numérique - un séjour lumineux climatisé, baigné de lumière, prolongé par un balcon avec auvent électrique - une cuisine entièrement équipée et fonctionnelle - 2 chambres élégantes, une salle de bain contemporaine et un wc séparé prestations : double vitrage récent, hall sécurisé avec espace courrier, résidence parfaitement entretenue. Compléments indispensables : - garage privatif en sous-sol - parking extérieur - cave spacieuse un beau bien, prêt à vivre, alliant confort moderne et cadre de vie. Pour plus d'informations ou pour une visite, contactez thierry roda. Mpi agence du golf : 2 rue de riom 63310 randan - - - rsac 301 042 578 clermont ferrant agent commercial indépendant du réseau national marketplace immobilier n° rsac : 301 042 578.

Ville : Clermont-Ferrand
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63000
Coordonnées : 45.796730, 3.114510
Total : 129 540€
Prix d'acquisition : 83 000€
Travaux : 39 900€
Valeur du bien : 122 900€
Frais de notaire : 6 640€
Coût estimé : 6 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72m²
Loyer prédit : 10.84€/m²/mois
Fourchette : 8.46€ - 13.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 781€/mois
Loyer annuel estimé : 9367€/an
Fourchette totale : 609€ - 1000€/mois
Fourchette annuelle : 7313€ - 11997€/an
Rentabilité brute :7.23%
Fourchette de rentabilité :5.65% - 9.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 747,51 €/m²
Basé sur :166 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :125 820 €
Prix d'achat :83 000 €
Décote à l'achat :-42 820€ (-34.0%)
Marge achat-revente :-3 720€ (-3.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :129 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :634,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :32,39€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 667,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 868,86€
Coût de l'assurance :9 715,50€
Taxe foncière : 936,65€/an
Soit par mois : 78,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 780,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 745,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :35,41€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 72 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (~12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol dans le salon
Quantité: salon (~25 m²)
Raison: État 3/5 visible - usure sur les murs et le sol nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 900 €(554 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10500€ = 10500€
  • Menuiseries:7 000€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1000€ = 7000€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€
  • Salon:1 000€
    Peinture murs salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Clermont-Ferrand. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone urbaine.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 781 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 367 €/an
Calcul : 781 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 220 €/an
Base de calcul : Emprunt de 129 540 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 389 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 937 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 445 €
Revenus locatifs : +9 367 €
Charges déductibles : -45 445 €
Résultat foncier Année 1 : -36 078 €(Déficit de 36 078 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 678 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 545 €/an
Revenus locatifs : +9 367 €
Charges déductibles : -5 545 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 822 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14678.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 83 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 950 €(65% de 83 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 962 €/an
Calcul : 53 950 € × 3,636% = 1 962 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 367 €45 449 €4 224 €-36 083 €21 400 €14 683 €14 683 €
29 554 €5 435 €4 110 €4 118 €--10 564 €
39 745 €5 318 €3 993 €4 427 €--6 137 €
49 940 €5 197 €3 871 €4 743 €--1 394 €
510 139 €5 071 €3 746 €5 068 €---
610 341 €4 941 €3 616 €5 400 €---
710 548 €4 807 €3 482 €5 741 €---
810 759 €4 669 €3 344 €6 090 €---
910 974 €4 526 €3 200 €6 449 €---
1011 194 €4 378 €3 052 €6 816 €---
1111 418 €4 225 €2 900 €7 193 €---
1211 646 €4 067 €2 742 €7 579 €---
1311 879 €3 903 €2 578 €7 976 €---
1412 117 €3 735 €2 409 €8 382 €---
1512 359 €3 560 €2 235 €8 799 €---
1612 606 €3 380 €2 055 €9 226 €---
1712 858 €3 194 €1 868 €9 665 €---
1813 115 €3 001 €1 676 €10 114 €---
1913 378 €2 802 €1 477 €10 576 €---
2013 645 €2 596 €1 271 €11 049 €---
2113 918 €2 384 €1 058 €11 534 €---
2214 197 €2 164 €839 €12 033 €---
2314 480 €1 937 €612 €12 544 €---
2414 770 €1 702 €377 €13 068 €---
2515 066 €1 460 €134 €13 606 €---
TOTAL300 013 €133 901 €60 869 €166 113 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 166 113 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 367 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 967 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 967 €-6 420 €+8 387 €
2+1 967 €0 €+1 967 €
3+1 967 €0 €+1 967 €
4+1 967 €0 €+1 967 €
5+1 967 €+1 102 €+865 €
6+1 967 €+1 620 €+347 €
7+1 967 €+1 722 €+245 €
8+1 967 €+1 827 €+140 €
9+1 967 €+1 935 €+32 €
10+1 967 €+2 045 €-78 €
11+1 967 €+2 158 €-191 €
12+1 967 €+2 274 €-307 €
13+1 967 €+2 393 €-426 €
14+1 967 €+2 515 €-548 €
15+1 967 €+2 640 €-673 €
16+1 967 €+2 768 €-801 €
17+1 967 €+2 899 €-932 €
18+1 967 €+3 034 €-1 067 €
19+1 967 €+3 173 €-1 206 €
20+1 967 €+3 315 €-1 348 €
21+1 967 €+3 460 €-1 493 €
22+1 967 €+3 610 €-1 643 €
23+1 967 €+3 763 €-1 796 €
24+1 967 €+3 920 €-1 953 €
25+1 967 €+4 082 €-2 115 €
Total+49 175 €+49 834 €+-659 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 76 jours
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