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Immeuble 6 pièces 130 m²

VillePertre (35)
Surface130m²
Coût Total194 180€
Loyer Annuel13 238€
Rentabilité6.82%
Cashflow/mois-38€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 148 500 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 1 142,31 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 6 pièces 130 m²

LE PERTRE : Immeuble comprenant au rez-de-chaussée, un local (demande de CU en cours pour transformation en habitation) et au 1er étage, un appartement d'environ 100 m2 en parfait état + greniers aménageables (possibilité 70 m2 habitables). POSSIBILITE de créer 4 APPARTEMENTS supplémentaires (du studio au T2). Caves. Déficit foncier envisageable. Couverture en grande partie refaite.

Surface : 130 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 4

Consommation énergie primaire : 209 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Ville : Pertre
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35370
Coordonnées : 48.038063, -1.040314
Total : 194 180€
Prix d'acquisition : 148 500€
Travaux : 33 800€
Valeur du bien : 182 300€
Frais de notaire : 11 880€
Coût estimé : 11 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130m²
Loyer prédit : 8.49€/m²/mois
Fourchette : 6.84€ - 10.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 1103€/mois
Loyer annuel estimé : 13238€/an
Fourchette totale : 889€ - 1368€/mois
Fourchette annuelle : 10672€ - 16420€/an
Rentabilité brute :6.82%
Fourchette de rentabilité :5.50% - 8.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 972,97 €/m²
Basé sur :1 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :256 486 €
Prix d'achat :148 500 €
Décote à l'achat :-107 986€ (-42.1%)
Marge achat-revente :62 306€ (24.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :194 180€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :974,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :56,64€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 030,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 078,48€
Coût de l'assurance :16 990,75€
Taxe foncière : 1 323,80€/an
Soit par mois : 110,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 103,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 141,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-37,98€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage existant
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant des travaux de mise aux normes
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 3/5 visible - quelques traces d'usure nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement conseillé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 800 €(260 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système pour 100 m² × 10 000€/système = 10 000€, Main d'œuvre: 1 500€
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 600€/fenêtre = 6 000€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3 500€/chauffe-eau = 3 500€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8 000€ = 8 000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1 200€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3 600€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pertre (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 103 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 238 €/an
Calcul : 1 103 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 750 €/an
Base de calcul : Emprunt de 194 180 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 680 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 324 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 553 €
Revenus locatifs : +13 238 €
Charges déductibles : -42 553 €
Résultat foncier Année 1 : -29 315 €(Déficit de 29 315 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 915 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 753 €/an
Revenus locatifs : +13 238 €
Charges déductibles : -8 753 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 485 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7915.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 148 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 525 €(65% de 148 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 510 €/an
Calcul : 96 525 € × 3,636% = 3 510 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 238 €42 559 €6 756 €-29 322 €21 400 €7 922 €7 922 €
213 503 €8 583 €6 580 €4 920 €--3 002 €
313 773 €8 400 €6 397 €5 373 €---
414 048 €8 211 €6 207 €5 837 €---
514 329 €8 015 €6 011 €6 315 €---
614 616 €7 811 €5 808 €6 804 €---
714 908 €7 601 €5 598 €7 307 €---
815 206 €7 383 €5 380 €7 823 €---
915 510 €7 157 €5 154 €8 353 €---
1015 821 €6 923 €4 920 €8 897 €---
1116 137 €6 681 €4 678 €9 456 €---
1216 460 €6 430 €4 427 €10 029 €---
1316 789 €6 171 €4 167 €10 618 €---
1417 125 €5 901 €3 898 €11 223 €---
1517 467 €5 623 €3 619 €11 845 €---
1617 817 €5 334 €3 331 €12 483 €---
1718 173 €5 035 €3 031 €13 138 €---
1818 536 €4 725 €2 722 €13 811 €---
1918 907 €4 404 €2 401 €14 503 €---
2019 285 €4 072 €2 069 €15 213 €---
2119 671 €3 728 €1 724 €15 943 €---
2220 064 €3 371 €1 368 €16 693 €---
2320 466 €3 002 €999 €17 464 €---
2420 875 €2 619 €616 €18 255 €---
2521 292 €2 223 €220 €19 069 €---
TOTAL424 016 €181 964 €98 078 €242 052 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 242 052 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 238 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 780 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 780 €-6 420 €+9 200 €
2+2 780 €0 €+2 780 €
3+2 780 €+711 €+2 069 €
4+2 780 €+1 751 €+1 029 €
5+2 780 €+1 894 €+886 €
6+2 780 €+2 041 €+739 €
7+2 780 €+2 192 €+588 €
8+2 780 €+2 347 €+433 €
9+2 780 €+2 506 €+274 €
10+2 780 €+2 669 €+111 €
11+2 780 €+2 837 €-57 €
12+2 780 €+3 009 €-229 €
13+2 780 €+3 186 €-406 €
14+2 780 €+3 367 €-587 €
15+2 780 €+3 553 €-773 €
16+2 780 €+3 745 €-965 €
17+2 780 €+3 941 €-1 161 €
18+2 780 €+4 143 €-1 363 €
19+2 780 €+4 351 €-1 571 €
20+2 780 €+4 564 €-1 784 €
21+2 780 €+4 783 €-2 003 €
22+2 780 €+5 008 €-2 228 €
23+2 780 €+5 239 €-2 459 €
24+2 780 €+5 477 €-2 697 €
25+2 780 €+5 721 €-2 941 €
Total+69 500 €+72 615 €+-3 115 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 42 jours
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