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Vente maison 7 pièces 272 m² Montestruc-sur-Gers (32390) - Superimmo

VilleMontestruc-sur-Gers (32)
Surface272m²
Coût Total285 240€
Loyer Annuel23 573€
Rentabilité8.26%
Cashflow/mois+292€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 175 000 €
Surface : 272 m²
Prix au m² : 643,38 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Gasconne Montestruc-sur-Gers Venez découvrir cette magnifique Gasconne situé entre Auch et Fleurance. Grande gasconne de 272m² sur un agréable terrain de 4500m². Au rez-de-chaussée, une très grande entrée donnant accès à une spacieuse cuisine séparée, un séjour ainsi qu'une chambre, une salle d'eau, un WC et une garage. Au premier étage, une grande pièce ouverte desservant sur 4 très grande chambres (entre 22 et 30m²) ainsi qu'une salle de bain. Garage et Abri voiture. Terrain annexe en face la propriété à vendre en sus. Gros travaux à prévoir. 180 000 frais d'agence compris. Tom Derognard Espace Carnot Immobilier 45 bd Lazare Carnot 31000 Toulouse

Ville : Montestruc-sur-Gers
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32390
Total : 285 240€
Prix d'acquisition : 175 000€
Travaux : 96 240€
Valeur du bien : 271 240€
Frais de notaire : 14 000€
Coût estimé : 14 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 272m²
Loyer prédit : 7.22€/m²/mois
Fourchette : 5.62€ - 9.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 1964€/mois
Loyer annuel estimé : 23573€/an
Fourchette totale : 1528€ - 2526€/mois
Fourchette annuelle : 18335€ - 30308€/an
Rentabilité brute :8.26%
Fourchette de rentabilité :6.43% - 10.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 795,51 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :488 379 €
Prix d'achat :175 000 €
Décote à l'achat :-313 379€ (-64.2%)
Marge achat-revente :203 139€ (41.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :285 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 393,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :83,20€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 476,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :132 670,88€
Coût de l'assurance :24 958,50€
Taxe foncière : 2 357,35€/an
Soit par mois : 196,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 964,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 672,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :291,78€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 273 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 272 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 272 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 34 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite une rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 - Cuisine nécessite une rénovation importante
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 100 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 100 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du hall d'entrée
Quantité: 1 hall d'entrée (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 - Hall d'entrée nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :96 240 €(354 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:19 040€
    Isolation combles: 272 m² × 70€/m² = 19040€, Main d'œuvre: 40€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13000€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:34 000€
    Fenêtres double vitrage: 34 fenêtres × 1000€/fenêtre = 34000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:6 000€
    Parquet flottant: 100 m² × 60€/m² = 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:3 000€
    Peinture murs et plafonds: 100 m² × 30€/m² = 3000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Rafraîchissement:750€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: inclus
  • Autres pièces - Rafraîchissement:450€
    Peinture murs et plafonds hall d'entrée: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montestruc-sur-Gers (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 66 040€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 964 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 573 €/an
Calcul : 1 964 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 207 €/an
Base de calcul : Emprunt de 285 240 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 998 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 357 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 96 240 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 108 802 €
Revenus locatifs : +23 573 €
Charges déductibles : -108 802 €
Résultat foncier Année 1 : -85 229 €(Déficit de 85 229 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 63 829 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 562 €/an
Revenus locatifs : +23 573 €
Charges déductibles : -12 562 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 011 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 63828.75 € reporté.
Prix d'achat du bien : 175 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 750 €(65% de 175 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 136 €/an
Calcul : 113 750 € × 3,636% = 4 136 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 573 €108 811 €9 216 €-85 238 €21 400 €63 838 €63 838 €
224 045 €12 322 €8 967 €11 723 €--52 115 €
324 526 €12 065 €8 709 €12 461 €--39 654 €
425 016 €11 799 €8 444 €13 217 €--26 437 €
525 517 €11 525 €8 169 €13 992 €--12 445 €
626 027 €11 241 €7 885 €14 786 €---
726 548 €10 948 €7 592 €15 600 €---
827 079 €10 645 €7 289 €16 434 €---
927 620 €10 332 €6 976 €17 288 €---
1028 172 €10 009 €6 653 €18 164 €---
1128 736 €9 675 €6 319 €19 061 €---
1229 311 €9 329 €5 974 €19 981 €---
1329 897 €8 973 €5 617 €20 924 €---
1430 495 €8 604 €5 249 €21 890 €---
1531 105 €8 224 €4 868 €22 881 €---
1631 727 €7 830 €4 475 €23 896 €---
1732 361 €7 424 €4 068 €24 937 €---
1833 009 €7 004 €3 649 €26 004 €---
1933 669 €6 570 €3 215 €27 098 €---
2034 342 €6 122 €2 767 €28 220 €---
2135 029 €5 659 €2 304 €29 370 €---
2235 730 €5 181 €1 825 €30 549 €---
2336 444 €4 686 €1 331 €31 758 €---
2437 173 €4 176 €820 €32 997 €---
2537 916 €3 648 €292 €34 268 €---
TOTAL755 065 €312 803 €132 671 €442 262 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 442 262 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 573 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 950 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 950 €-6 420 €+11 370 €
2+4 950 €0 €+4 950 €
3+4 950 €0 €+4 950 €
4+4 950 €0 €+4 950 €
5+4 950 €0 €+4 950 €
6+4 950 €+702 €+4 248 €
7+4 950 €+4 680 €+270 €
8+4 950 €+4 930 €+20 €
9+4 950 €+5 186 €-236 €
10+4 950 €+5 449 €-499 €
11+4 950 €+5 718 €-768 €
12+4 950 €+5 994 €-1 044 €
13+4 950 €+6 277 €-1 327 €
14+4 950 €+6 567 €-1 617 €
15+4 950 €+6 864 €-1 914 €
16+4 950 €+7 169 €-2 219 €
17+4 950 €+7 481 €-2 531 €
18+4 950 €+7 801 €-2 851 €
19+4 950 €+8 129 €-3 179 €
20+4 950 €+8 466 €-3 516 €
21+4 950 €+8 811 €-3 861 €
22+4 950 €+9 165 €-4 215 €
23+4 950 €+9 527 €-4 577 €
24+4 950 €+9 899 €-4 949 €
25+4 950 €+10 281 €-5 331 €
Total+123 750 €+132 679 €+-8 929 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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