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Maison à vendre

VilleVéretz (37)
Surface201
Coût Total290 340
Loyer Annuel25 076
Rentabilité8.64%
Cashflow/mois+378
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 220 500 €
Surface : 201 m²
Prix au m² : 1 097,01 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Salon (total 29 m²), 3 chambres, 2 parkings: Garage, Parking, Exposition nord-est

Immobilier.notaires® et l'office notarial ALLIANCE NOTAIRES TOURAINE vous proposent : Maison / villa à vendre - VERETZ (37270)


VERETZ (37270) - Maison 3 chambres avec jardin clos

Idéalement située à proximité immédiate des commodités accessibles à pied, cette maison mitoyenne d'environ 85 m² saura vous séduire par sa fonctionnalité.

Implantée sur un terrain clos de 201 m², elle offre un cadre de vie agréable avec un jardin accessible depuis la pièce de vie. Au rez-de-chaussée, vous découvrirez une entrée avec placard, une pièce de vie lumineuse (29 m²) équipé d'une climatisation réversible et ouverte sur la terrasse, ainsi que des w.c indépendants. La cuisine séparée offre un espace cellier pratique pour le rangement.

À l'étage, un palier également climatisé dessert trois chambres, dont deux avec placards intégrés, une salle de bains ainsi que des w.c séparés.

Un garage (13,5 m²) attenant vient compléter ce bien.

Une maison idéale pour une vie de famille, alliant confort et praticité dans un environnement recherché.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques "www.georisques.gouv.fr".


Visites : et renseignements : contacter Stéphanie BAUNEZ Contact : 02.47.48.80.86


Annonce de l'étude ALLIANCE NOTAIRES TOURAINE - Notaires à Saint-Avertin - N° SIRET : 33238849500027


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Ville : Véretz
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37270
Coordonnées : 47.350544, 0.814444
Total : 290 340
Prix d'acquisition : 220 500
Travaux : 52 200
Valeur du bien : 272 700
Frais de notaire : 17 640
Coût estimé : 17 640
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 201
Loyer prédit : 10.40€/m²/mois
Fourchette : 8.41€ - 12.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 2090€/mois
Loyer annuel estimé : 25076€/an
Fourchette totale : 1690€ - 2584€/mois
Fourchette annuelle : 20275€ - 31013€/an
Rentabilité brute :8.64%
Fourchette de rentabilité :6.98% - 10.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 466,67 €/m²
Basé sur :35 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :495 801
Prix d'achat :220 500
Décote à l'achat :-275 301 (-55.5%)
Marge achat-revente :205 461€ (41.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :290 340
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 417,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :84,68€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 502,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :135 042,99
Coût de l'assurance :25 404,75
Taxe foncière : 2 507,57€/an
Soit par mois : 208,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 089,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 711,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :378,05€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 106 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel si nécessaire.
Quantité: 1 système pour 201 m²
Raison: DPE C - Maison - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire.
Quantité: environ 6 fenêtres
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la cuisine avec remplacement des éléments vétustes.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - besoin de rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires si nécessaire.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - besoin de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 4/5 visible - besoin de rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Vérification et mise aux normes de l'électricité générale.
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification de la plomberie générale et mise aux normes si nécessaire.
Quantité: 1 installation
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 200(260 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 800
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 1300€ = 7800€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:9 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600
    Parquet flottant: 45 m² × 80€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 500
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:2 000
    Mise aux normes plomberie: 1 installation × 2000€ = 2000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Véretz (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CA(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 300✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 090 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 076 €/an
Calcul : 2 090 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 371 €/an
Base de calcul : Emprunt de 290 340 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 016 €/an
Calcul : 85 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 508 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 095
Revenus locatifs : +25 076
Charges déductibles : -65 095
Résultat foncier Année 1 : -40 019(Déficit de 40 019 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 619
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 895 €/an
Revenus locatifs : +25 076
Charges déductibles : -12 895
Résultat foncier Années 2+ : 12 181 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18619.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 220 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 143 325(65% de 220 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 212 €/an
Calcul : 143 325 € × 3,636% = 5 212
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 07665 1049 380-40 02821 400 €18 628 €18 628 €
225 57712 6519 12712 927--5 702 €
326 08912 3898 86513 700---
426 61112 1188 59514 492---
527 14311 8398 31515 304---
627 68611 5508 02616 136---
728 23911 2527 72816 988---
828 80410 9437 42017 861---
929 38010 6257 10118 755---
1029 96810 2966 77219 672---
1130 5679 9566 43220 612---
1231 1799 6046 08121 574---
1331 8029 2415 71822 561---
1432 4388 8665 34323 572---
1533 0878 4794 95524 608---
1633 7498 0794 55525 670---
1734 4247 6654 14126 759---
1835 1127 2383 71427 875---
1935 8146 7963 27229 018---
2036 5316 3402 81630 191---
2137 2615 8682 34531 393---
2238 0065 3811 85832 625---
2338 7674 8781 35533 888---
2439 5424 35883535 183---
2540 3333 82129836 511---
TOTAL803 183275 337135 043527 84621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 527 846
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 076 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 266 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 266-6 420+11 686
2+5 2660+5 266
3+5 266+2 399+2 867
4+5 266+4 348+918
5+5 266+4 591+675
6+5 266+4 841+425
7+5 266+5 096+170
8+5 266+5 358-92
9+5 266+5 627-361
10+5 266+5 902-636
11+5 266+6 183-917
12+5 266+6 472-1 206
13+5 266+6 768-1 502
14+5 266+7 072-1 806
15+5 266+7 382-2 116
16+5 266+7 701-2 435
17+5 266+8 028-2 762
18+5 266+8 362-3 096
19+5 266+8 705-3 439
20+5 266+9 057-3 791
21+5 266+9 418-4 152
22+5 266+9 787-4 521
23+5 266+10 166-4 900
24+5 266+10 555-5 289
25+5 266+10 953-5 687
Total+131 650+158 354+-26 704
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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