Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

VilleGanac (09)
Surface167m²
Coût Total249 120€
Loyer Annuel14 324€
Rentabilité5.75%
Cashflow/mois-215€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 184 000 €
Surface : 167 m²
Prix au m² : 1 101,8 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, 4 chambres, 1 parking: Parking, Belle vue

Coup de cœur à Ganac. Cette maison au charme de l'ancien séduit par son authenticité, son ambiance chaleureuse et sa superbe vue sur les montagnes. Beaux volumes , caractére préservé et un fort potentiel locatif. Idéale en résidence principale ou en investissement. Une opportunité rare à découvrir rapidement.

Ville : Ganac
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09000
Coordonnées : 42.953230, 1.562170
Total : 249 120€
Prix d'acquisition : 184 000€
Travaux : 50 400€
Valeur du bien : 234 400€
Frais de notaire : 14 720€
Coût estimé : 14 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 167m²
Loyer prédit : 7.15€/m²/mois
Fourchette : 5.33€ - 9.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 1194€/mois
Loyer annuel estimé : 14324€/an
Fourchette totale : 891€ - 1600€/mois
Fourchette annuelle : 10687€ - 19200€/an
Rentabilité brute :5.75%
Fourchette de rentabilité :4.29% - 7.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 088,36 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :181 755 €
Prix d'achat :184 000 €
Décote à l'achat :+2 245€ (+1.2%)
Marge achat-revente :-67 365€ (-37.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :249 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 216,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :72,66€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 289,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :115 870,74€
Coût de l'assurance :21 798,00€
Taxe foncière : 1 432,42€/an
Soit par mois : 119,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 193,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 408,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-214,98€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 200 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 167 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur 167 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - Rénovation nécessaire pour moderniser l'espace.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine.
Quantité: 1 cuisine (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 400 €(302 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:18 900€
    21 fenêtres double vitrage PVC: 21 × 900€ = 18900€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs/plafonds: 48 m² × 50€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs/plafonds salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:750€
    Peinture murs/plafonds cuisine: 15 m² × 50€/m² = 750€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ganac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 32 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 194 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 324 €/an
Calcul : 1 194 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 041 €/an
Base de calcul : Emprunt de 249 120 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 872 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 432 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 745 €
Revenus locatifs : +14 324 €
Charges déductibles : -60 745 €
Résultat foncier Année 1 : -46 421 €(Déficit de 46 421 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 021 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 345 €/an
Revenus locatifs : +14 324 €
Charges déductibles : -10 345 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 979 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25020.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 184 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 119 600 €(65% de 184 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 349 €/an
Calcul : 119 600 € × 3,636% = 4 349 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 324 €60 753 €8 049 €-46 429 €21 400 €25 029 €25 029 €
214 611 €10 136 €7 831 €4 475 €--20 554 €
314 903 €9 911 €7 606 €4 992 €--15 562 €
415 201 €9 679 €7 374 €5 522 €--10 039 €
515 505 €9 439 €7 135 €6 066 €--3 973 €
615 815 €9 191 €6 887 €6 624 €---
716 131 €8 935 €6 631 €7 196 €---
816 454 €8 670 €6 366 €7 784 €---
916 783 €8 397 €6 093 €8 386 €---
1017 119 €8 115 €5 810 €9 004 €---
1117 461 €7 823 €5 519 €9 638 €---
1217 810 €7 522 €5 217 €10 289 €---
1318 167 €7 210 €4 906 €10 956 €---
1418 530 €6 888 €4 584 €11 641 €---
1518 900 €6 556 €4 252 €12 345 €---
1619 278 €6 212 €3 908 €13 066 €---
1719 664 €5 858 €3 553 €13 807 €---
1820 057 €5 491 €3 187 €14 566 €---
1920 458 €5 112 €2 808 €15 346 €---
2020 868 €4 721 €2 416 €16 147 €---
2121 285 €4 316 €2 012 €16 969 €---
2221 711 €3 898 €1 594 €17 812 €---
2322 145 €3 467 €1 162 €18 678 €---
2422 588 €3 021 €716 €19 567 €---
2523 040 €2 560 €255 €20 480 €---
TOTAL458 808 €223 879 €115 871 €234 929 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 234 929 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 324 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 008 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 008 €-6 420 €+9 428 €
2+3 008 €0 €+3 008 €
3+3 008 €0 €+3 008 €
4+3 008 €0 €+3 008 €
5+3 008 €0 €+3 008 €
6+3 008 €+795 €+2 213 €
7+3 008 €+2 159 €+849 €
8+3 008 €+2 335 €+673 €
9+3 008 €+2 516 €+492 €
10+3 008 €+2 701 €+307 €
11+3 008 €+2 891 €+117 €
12+3 008 €+3 087 €-79 €
13+3 008 €+3 287 €-279 €
14+3 008 €+3 492 €-484 €
15+3 008 €+3 703 €-695 €
16+3 008 €+3 920 €-912 €
17+3 008 €+4 142 €-1 134 €
18+3 008 €+4 370 €-1 362 €
19+3 008 €+4 604 €-1 596 €
20+3 008 €+4 844 €-1 836 €
21+3 008 €+5 091 €-2 083 €
22+3 008 €+5 344 €-2 336 €
23+3 008 €+5 604 €-2 596 €
24+3 008 €+5 870 €-2 862 €
25+3 008 €+6 144 €-3 136 €
Total+75 200 €+70 479 €+4 721 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →