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Achat appartement 3 pièces - Ugine | Ref. 4915

Bien expiré
VilleCohennoz, Crest-voland, Flumet, Giettaz, Marthod, Notre-dame-de-bellecombe, Saint-nicolas-la-chapelle, Ugine (73)
Surface96.33m²
Coût Total266 420€
Loyer Annuel19 468€
Rentabilité7.31%
Cashflow/mois+77€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 199 000 €
Surface : 96.33 m²
Prix au m² : 2 065,82 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 1
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

À vendre à Ugine, ce charmant appartement de 96,33 m² situé au 4ème étage avec ascenseur . vous serez sous le charme de ses espaces généreux et sa luminosité. Composé de deux chambres spacieuses, il offre un cadre de vie confortable pour une famille ou un couple. Il beneficie d'une pièce de vie magnifique de plus de 37 M² La proximité des transports en commun est un atout majeur : l'arrêt de bus Lycée René Perrin est à seulement 4 minutes à pied, desservi par la ligne ARL_L3, facilitant vos déplacements quotidiens.

Proposé au prix attractif de 199 000€, ce bien est une opportunité à ne pas manquer. Contactez-nous pour organiser une visite et découvrir tout le potentiel de cet appartement.

Logement à consommation énergétique excessive Voir moins

Ville : Cohennoz, Crest-voland, Flumet, Giettaz, Marthod, Notre-dame-de-bellecombe, Saint-nicolas-la-chapelle, Ugine
Département : Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 73400
Total : 266 420€
Prix d'acquisition : 199 000€
Travaux : 51 500€
Valeur du bien : 250 500€
Frais de notaire : 15 920€
Coût estimé : 15 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 96.33m²
Loyer prédit : 16.84€/m²/mois
Fourchette : 12.09€ - 23.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 1622€/mois
Loyer annuel estimé : 19468€/an
Fourchette totale : 1165€ - 2259€/mois
Fourchette annuelle : 13979€ - 27111€/an
Rentabilité brute :7.31%
Fourchette de rentabilité :5.25% - 10.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :5 599,8 €/m²
Basé sur :26 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :539 428 €
Prix d'achat :199 000 €
Décote à l'achat :-340 428€ (-63.1%)
Marge achat-revente :273 008€ (50.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :266 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 305,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :77,71€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 383,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :125 186,68€
Coût de l'assurance :23 311,75€
Taxe foncière : 1 946,76€/an
Soit par mois : 162,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 622,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 545,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :77,01€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Non trouvé • Confiance : Élevée
Logement à consommation énergétique excessive, ce qui indique une classe G.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 96.33 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise à jour pour confort et fonctionnalité
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, avec carrelage et réfection plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise à jour pour confort et fonctionnalité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessité de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 500 €(535 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Cohennoz, en tenant compte d'un coefficient de 0.9 pour les zones rurales. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 25 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 622 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 468 €/an
Calcul : 1 622 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 678 €/an
Base de calcul : Emprunt de 266 420 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 932 €/an
Calcul : 78 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 947 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 058 €
Revenus locatifs : +19 468 €
Charges déductibles : -63 058 €
Résultat foncier Année 1 : -43 590 €(Déficit de 43 590 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 190 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 558 €/an
Revenus locatifs : +19 468 €
Charges déductibles : -11 558 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 910 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22190.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 350 €(65% de 199 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 704 €/an
Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 468 €63 066 €8 687 €-43 599 €21 400 €22 199 €22 199 €
219 857 €11 332 €8 453 €8 525 €--13 674 €
320 254 €11 091 €8 212 €9 163 €--4 511 €
420 659 €10 841 €7 962 €9 818 €---
521 072 €10 583 €7 704 €10 489 €---
621 494 €10 316 €7 437 €11 177 €---
721 924 €10 041 €7 161 €11 883 €---
822 362 €9 756 €6 877 €12 606 €---
922 809 €9 461 €6 582 €13 348 €---
1023 266 €9 157 €6 278 €14 108 €---
1123 731 €8 843 €5 963 €14 888 €---
1224 206 €8 518 €5 638 €15 688 €---
1324 690 €8 182 €5 303 €16 508 €---
1425 183 €7 835 €4 955 €17 349 €---
1525 687 €7 476 €4 597 €18 211 €---
1626 201 €7 105 €4 226 €19 096 €---
1726 725 €6 722 €3 843 €20 003 €---
1827 259 €6 326 €3 446 €20 934 €---
1927 805 €5 916 €3 037 €21 888 €---
2028 361 €5 493 €2 614 €22 867 €---
2128 928 €5 056 €2 177 €23 872 €---
2229 506 €4 604 €1 725 €24 902 €---
2330 097 €4 137 €1 258 €25 959 €---
2430 698 €3 655 €775 €27 044 €---
2531 312 €3 156 €276 €28 157 €---
TOTAL623 554 €248 667 €125 187 €374 886 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 374 886 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 468 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 088 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 088 €-6 420 €+10 508 €
2+4 088 €0 €+4 088 €
3+4 088 €0 €+4 088 €
4+4 088 €+1 592 €+2 496 €
5+4 088 €+3 147 €+941 €
6+4 088 €+3 353 €+735 €
7+4 088 €+3 565 €+523 €
8+4 088 €+3 782 €+306 €
9+4 088 €+4 004 €+84 €
10+4 088 €+4 233 €-145 €
11+4 088 €+4 466 €-378 €
12+4 088 €+4 706 €-618 €
13+4 088 €+4 952 €-864 €
14+4 088 €+5 205 €-1 117 €
15+4 088 €+5 463 €-1 375 €
16+4 088 €+5 729 €-1 641 €
17+4 088 €+6 001 €-1 913 €
18+4 088 €+6 280 €-2 192 €
19+4 088 €+6 566 €-2 478 €
20+4 088 €+6 860 €-2 772 €
21+4 088 €+7 162 €-3 074 €
22+4 088 €+7 471 €-3 383 €
23+4 088 €+7 788 €-3 700 €
24+4 088 €+8 113 €-4 025 €
25+4 088 €+8 447 €-4 359 €
Total+102 200 €+112 466 €+-10 266 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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