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Appartement 3 pièces 80 m²

VilleMontluçon (03)
Surface80m²
Coût Total71 580€
Loyer Annuel7 444€
Rentabilité10.40%
Cashflow/mois-380€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 64 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 800 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement À Vendre

Charmant appartement à vendre, 76 m², dans un immeuble haussmannien, en bon état. Situé en centre-ville de Montluçon, proche des écoles et des transports en commun, composé d'une entrée, d'une cuisine, d'une salle à manger, d'un salon, d'une salle d'eau et de deux chambres l'appartement est actuellement 568 euros hors charges, ce bien allie cachet ancien et confort moderne. Prix demandé : 64 000 euros DPE C/A ORPI MONTLUCON ALLIN IMMOBILIER [Coordonnées masquées] ou [Coordonnées masquées] Référence agence : 41577 Référence annonce : VCQY-6KL-TZ6 Date de réalisation du diagnostic : 13/04/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 950 € et 1 286 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Montluçon
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03100
Coordonnées : 46.334084, 2.605037
Total : 71 580€
Prix d'acquisition : 64 000€
Travaux : 2 460€
Valeur du bien : 66 460€
Frais de notaire : 5 120€
Coût estimé : 5 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 7.75€/m²/mois
Fourchette : 6.09€ - 9.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 620€/mois
Loyer annuel estimé : 7444€/an
Fourchette totale : 487€ - 790€/mois
Fourchette annuelle : 5843€ - 9485€/an
Rentabilité brute :10.40%
Fourchette de rentabilité :8.16% - 13.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :743,69 €/m²
Basé sur :166 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :59 495 €
Prix d'achat :64 000 €
Décote à l'achat :+4 505€ (+7.6%)
Marge achat-revente :-12 085€ (-20.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :71 580€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :349,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :20,28€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 369,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :33 293,30€
Coût de l'assurance :6 084,30€
Taxe foncière : 744,44€/an
Soit par mois : 62,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 568,00€/mois
Soit par an : 6 816,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 620,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 999,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-379,53€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire, système de chauffage actuel conforme aux normes.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture si nécessaire.
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais rafraîchissement possible.
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture si nécessaire.
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais rafraîchissement possible.
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 assumé pour les chambres - rafraîchissement possible.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture si nécessaire.
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais rafraîchissement possible.
Salle à mangerOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture si nécessaire.
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - salle à manger en bon état mais rafraîchissement possible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :2 460 €(31 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Peinture:600€
    Peinture cuisine: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: 150€
  • Salle de bain - Peinture:300€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 30€/m² = 180€, Main d'œuvre: 120€
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture chambres: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 0€
  • Salle à manger - Peinture:360€
    Peinture salle à manger: 12 m² × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montluçon. Les prix de peinture sont estimés à 30€/m², incluant la main d'œuvre. Les travaux de chauffage ne sont pas nécessaires. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 620 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 444 €/an
Calcul : 620 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 310 €/an
Base de calcul : Emprunt de 71 580 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 243 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 744 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 6 816 €/an
Calcul : 568 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 2 460 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 574 €
Revenus locatifs : +7 444 €
Charges déductibles : -12 574 €
Résultat foncier Année 1 : -5 130 €(Déficit de 5 130 €)
Imputable sur revenu global : 5 130 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 114 €/an
Revenus locatifs : +7 444 €
Charges déductibles : -10 114 €
Résultat foncier Années 2+ : -2 670 €/an(Déficit de 2 670 €)
Prix d'achat du bien : 64 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 41 600 €(65% de 64 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 513 €/an
Calcul : 41 600 € × 3,636% = 1 513 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 444 €12 576 €2 313 €-5 132 €5 132 €--
27 593 €10 054 €2 250 €-2 461 €2 461 €--
37 745 €9 989 €2 186 €-2 244 €2 244 €--
47 900 €9 923 €2 119 €-2 023 €2 023 €--
58 058 €9 854 €2 050 €-1 796 €1 796 €--
68 219 €9 783 €1 979 €-1 563 €1 563 €--
78 384 €9 709 €1 905 €-1 325 €1 325 €--
88 551 €9 633 €1 829 €-1 082 €1 082 €--
98 722 €9 554 €1 751 €-832 €832 €--
108 897 €9 473 €1 670 €-577 €577 €--
119 075 €9 390 €1 586 €-315 €315 €--
129 256 €9 303 €1 499 €-47 €47 €--
139 441 €9 213 €1 410 €228 €---
149 630 €9 121 €1 317 €509 €---
159 823 €9 025 €1 222 €797 €---
1610 019 €8 927 €1 123 €1 092 €---
1710 220 €8 825 €1 021 €1 395 €---
1810 424 €8 719 €916 €1 705 €---
1910 632 €8 611 €807 €2 022 €---
2010 845 €8 498 €694 €2 347 €---
2111 062 €8 382 €578 €2 680 €---
2211 283 €8 262 €458 €3 021 €---
2311 509 €8 138 €334 €3 371 €---
2411 739 €8 010 €206 €3 729 €---
2511 974 €7 877 €73 €4 097 €---
TOTAL238 447 €230 849 €33 293 €7 598 €19 396 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 819 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 7 598 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 444 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 563 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 563 €-1 540 €+3 103 €
2+1 563 €-738 €+2 301 €
3+1 563 €-673 €+2 236 €
4+1 563 €-607 €+2 170 €
5+1 563 €-539 €+2 102 €
6+1 563 €-469 €+2 032 €
7+1 563 €-398 €+1 961 €
8+1 563 €-325 €+1 888 €
9+1 563 €-250 €+1 813 €
10+1 563 €-173 €+1 736 €
11+1 563 €-94 €+1 657 €
12+1 563 €-14 €+1 577 €
13+1 563 €+68 €+1 495 €
14+1 563 €+153 €+1 410 €
15+1 563 €+239 €+1 324 €
16+1 563 €+328 €+1 235 €
17+1 563 €+418 €+1 145 €
18+1 563 €+511 €+1 052 €
19+1 563 €+607 €+956 €
20+1 563 €+704 €+859 €
21+1 563 €+804 €+759 €
22+1 563 €+906 €+657 €
23+1 563 €+1 011 €+552 €
24+1 563 €+1 119 €+444 €
25+1 563 €+1 229 €+334 €
Total+39 075 €+2 279 €+36 796 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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