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Lunéville 54000 - 86 m2 - 2 chambres - cheminée

VilleLunéville (54)
Surface86
Coût Total165 400
Loyer Annuel8 346
Rentabilité5.05%
Cashflow/mois-290
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 110 000 €
Surface : 86 m²
Prix au m² : 1 279,07 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Situé au 1er étage d'une copropriété calme en plein cœur de Lunéville, cet appartement de 86 m² a été intégralement repensé et rénové en 2026. Ici, tout a été refait — de la plomberie aux finitions — avec des matériaux soigneusement choisis.

Le séjour spacieux et lumineux s'ouvre sur une cuisine moderne entièrement équipée : meubles laqués blancs, plan de travail bois massif, vitroceramique, hotte inox. Un espace de vie généreux, pensé pour le confort du quotidien. La cheminée en marbre d'époque apporte ce cachet qu'on ne crée plus.

Les deux chambres, avec leur mur d'accent caractère, offrent une vraie atmosphère. La salle de bain, elle, ne ressemble à aucune autre : douche à l'italienne, carrelage zellige blanc, robinetterie noire mat.

WC séparés, grand placard de rangement, parquet dans toutes les pièces. Chauffage électrique individuel. Charges : moins de 40 €/mois. Aucun travaux à prévoir.

Ville : Lunéville
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54300
Coordonnées : 48.597000, 6.485000
Total : 165 400
Prix d'acquisition : 110 000
Travaux : 46 600
Valeur du bien : 156 600
Frais de notaire : 8 800
Coût estimé : 8 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86
Loyer prédit : 8.09€/m²/mois
Fourchette : 6.48€ - 10.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 696€/mois
Loyer annuel estimé : 8346€/an
Fourchette totale : 557€ - 868€/mois
Fourchette annuelle : 6687€ - 10417€/an
Rentabilité brute :5.05%
Fourchette de rentabilité :4.04% - 6.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 005,44 €/m²
Basé sur :70 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :86 467
Prix d'achat :110 000
Décote à l'achat :+23 533 (+27.2%)
Marge achat-revente :-78 933€ (-91.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :165 400
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :828,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :48,24€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 876,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 009,42
Coût de l'assurance :14 472,50
Taxe foncière : 834,64€/an
Soit par mois : 69,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 40,00€/mois
Soit par an : 480,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 695,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 985,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-290,30€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique individuel par une pompe à chaleur air/eau
Quantité: 1 système pour 86 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort et de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification des équipements
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine à rafraîchir pour maintenir l'esthétique
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Vérification des joints et de la robinetterie, peinture si nécessaire
Quantité: 6 m²
Raison: État 5/5 visible - salle de bain moderne, peu de travaux nécessaires
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 600(542 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:25 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 12000€ + Main d'œuvre: 1500€ = 13500€
  • Cuisine:18 000
    Rénovation cuisine complète: 7000€ + Peinture et vérification équipements: 2000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 9000€
  • Salle de bain:900
    Vérification des joints et robinetterie: 300€ + Peinture si nécessaire: 300€ = 600€
  • Chambres:1 200
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€
  • Salon:1 000
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lunéville (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 696 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 346 €/an
Calcul : 696 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 716 €/an
Base de calcul : Emprunt de 165 400 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 579 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 835 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 480 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 210
Revenus locatifs : +8 346
Charges déductibles : -54 210
Résultat foncier Année 1 : -45 864(Déficit de 45 864 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 464
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 610 €/an
Revenus locatifs : +8 346
Charges déductibles : -7 610
Résultat foncier Années 2+ : 736 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24463.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 34654 2155 722-45 86921 400 €24 469 €24 469 €
28 5137 4655 5721 048--23 421 €
38 6847 3105 4171 373--22 048 €
48 8577 1495 2561 708--20 340 €
59 0346 9835 0892 051--18 289 €
69 2156 8114 9172 404--15 884 €
79 3996 6324 7392 767--13 117 €
89 5876 4474 5543 140--9 977 €
99 7796 2564 3623 523--6 454 €
109 9756 0584 1643 917--2 536 €
1110 1745 8523 9594 322---
1210 3785 6403 7464 738---
1310 5855 4193 5265 166---
1410 7975 1913 2985 605---
1511 0134 9553 0626 058---
1611 2334 7112 8176 522---
1711 4584 4582 5647 000---
1811 6874 1952 3027 492---
1911 9213 9242 0307 997---
2012 1593 6431 7498 516---
2112 4023 3511 4589 051---
2212 6503 0501 1569 600---
2312 9032 73884410 166---
2413 1612 41452110 747---
2513 4252 07918611 345---
TOTAL267 336176 94883 00990 38921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 90 389
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 346 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 753 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 753-6 420+8 173
2+1 7530+1 753
3+1 7530+1 753
4+1 7530+1 753
5+1 7530+1 753
6+1 7530+1 753
7+1 7530+1 753
8+1 7530+1 753
9+1 7530+1 753
10+1 7530+1 753
11+1 753+536+1 217
12+1 753+1 421+332
13+1 753+1 550+203
14+1 753+1 682+71
15+1 753+1 817-64
16+1 753+1 957-204
17+1 753+2 100-347
18+1 753+2 247-494
19+1 753+2 399-646
20+1 753+2 555-802
21+1 753+2 715-962
22+1 753+2 880-1 127
23+1 753+3 050-1 297
24+1 753+3 224-1 471
25+1 753+3 404-1 651
Total+43 825+27 117+16 708
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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