Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Lunéville 54000 - 86 m2 - 2 chambres - cheminée

Bien expiré
VilleLunéville (54)
Surface86m²
Coût Total165 400€
Loyer Annuel8 346€
Rentabilité5.05%
Cashflow/mois-290€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 110 000 €
Surface : 86 m²
Prix au m² : 1 279,07 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Situé au 1er étage d'une copropriété calme en plein cœur de Lunéville, cet appartement de 86 m² a été intégralement repensé et rénové en 2026. Ici, tout a été refait — de la plomberie aux finitions — avec des matériaux soigneusement choisis.

Le séjour spacieux et lumineux s'ouvre sur une cuisine moderne entièrement équipée : meubles laqués blancs, plan de travail bois massif, vitroceramique, hotte inox. Un espace de vie généreux, pensé pour le confort du quotidien. La cheminée en marbre d'époque apporte ce cachet qu'on ne crée plus.

Les deux chambres, avec leur mur d'accent caractère, offrent une vraie atmosphère. La salle de bain, elle, ne ressemble à aucune autre : douche à l'italienne, carrelage zellige blanc, robinetterie noire mat.

WC séparés, grand placard de rangement, parquet dans toutes les pièces. Chauffage électrique individuel. Charges : moins de 40 €/mois. Aucun travaux à prévoir.

Ville : Lunéville
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54300
Coordonnées : 48.597000, 6.485000
Total : 165 400€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 46 600€
Valeur du bien : 156 600€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86m²
Loyer prédit : 8.09€/m²/mois
Fourchette : 6.48€ - 10.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 696€/mois
Loyer annuel estimé : 8346€/an
Fourchette totale : 557€ - 868€/mois
Fourchette annuelle : 6687€ - 10417€/an
Rentabilité brute :5.05%
Fourchette de rentabilité :4.04% - 6.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 005,44 €/m²
Basé sur :70 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :86 467 €
Prix d'achat :110 000 €
Décote à l'achat :+23 533€ (+27.2%)
Marge achat-revente :-78 933€ (-91.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :165 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :828,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :48,24€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 876,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 009,42€
Coût de l'assurance :14 472,50€
Taxe foncière : 834,64€/an
Soit par mois : 69,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 40,00€/mois
Soit par an : 480,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 695,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 985,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-290,30€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique individuel par une pompe à chaleur air/eau
Quantité: 1 système pour 86 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort et de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification des équipements
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine à rafraîchir pour maintenir l'esthétique
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Vérification des joints et de la robinetterie, peinture si nécessaire
Quantité: 6 m²
Raison: État 5/5 visible - salle de bain moderne, peu de travaux nécessaires
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 600 €(542 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:25 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 12000€ + Main d'œuvre: 1500€ = 13500€
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation cuisine complète: 7000€ + Peinture et vérification équipements: 2000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 9000€
  • Salle de bain:900€
    Vérification des joints et robinetterie: 300€ + Peinture si nécessaire: 300€ = 600€
  • Chambres:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€
  • Salon:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lunéville (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 696 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 346 €/an
Calcul : 696 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 716 €/an
Base de calcul : Emprunt de 165 400 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 579 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 835 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 480 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 210 €
Revenus locatifs : +8 346 €
Charges déductibles : -54 210 €
Résultat foncier Année 1 : -45 864 €(Déficit de 45 864 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 464 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 610 €/an
Revenus locatifs : +8 346 €
Charges déductibles : -7 610 €
Résultat foncier Années 2+ : 736 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24463.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 346 €54 215 €5 722 €-45 869 €21 400 €24 469 €24 469 €
28 513 €7 465 €5 572 €1 048 €--23 421 €
38 684 €7 310 €5 417 €1 373 €--22 048 €
48 857 €7 149 €5 256 €1 708 €--20 340 €
59 034 €6 983 €5 089 €2 051 €--18 289 €
69 215 €6 811 €4 917 €2 404 €--15 884 €
79 399 €6 632 €4 739 €2 767 €--13 117 €
89 587 €6 447 €4 554 €3 140 €--9 977 €
99 779 €6 256 €4 362 €3 523 €--6 454 €
109 975 €6 058 €4 164 €3 917 €--2 536 €
1110 174 €5 852 €3 959 €4 322 €---
1210 378 €5 640 €3 746 €4 738 €---
1310 585 €5 419 €3 526 €5 166 €---
1410 797 €5 191 €3 298 €5 605 €---
1511 013 €4 955 €3 062 €6 058 €---
1611 233 €4 711 €2 817 €6 522 €---
1711 458 €4 458 €2 564 €7 000 €---
1811 687 €4 195 €2 302 €7 492 €---
1911 921 €3 924 €2 030 €7 997 €---
2012 159 €3 643 €1 749 €8 516 €---
2112 402 €3 351 €1 458 €9 051 €---
2212 650 €3 050 €1 156 €9 600 €---
2312 903 €2 738 €844 €10 166 €---
2413 161 €2 414 €521 €10 747 €---
2513 425 €2 079 €186 €11 345 €---
TOTAL267 336 €176 948 €83 009 €90 389 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 90 389 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 346 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 753 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 753 €-6 420 €+8 173 €
2+1 753 €0 €+1 753 €
3+1 753 €0 €+1 753 €
4+1 753 €0 €+1 753 €
5+1 753 €0 €+1 753 €
6+1 753 €0 €+1 753 €
7+1 753 €0 €+1 753 €
8+1 753 €0 €+1 753 €
9+1 753 €0 €+1 753 €
10+1 753 €0 €+1 753 €
11+1 753 €+536 €+1 217 €
12+1 753 €+1 421 €+332 €
13+1 753 €+1 550 €+203 €
14+1 753 €+1 682 €+71 €
15+1 753 €+1 817 €-64 €
16+1 753 €+1 957 €-204 €
17+1 753 €+2 100 €-347 €
18+1 753 €+2 247 €-494 €
19+1 753 €+2 399 €-646 €
20+1 753 €+2 555 €-802 €
21+1 753 €+2 715 €-962 €
22+1 753 €+2 880 €-1 127 €
23+1 753 €+3 050 €-1 297 €
24+1 753 €+3 224 €-1 471 €
25+1 753 €+3 404 €-1 651 €
Total+43 825 €+27 117 €+16 708 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 136 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →