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Appartement à vendre

VilleChapelle-Saint-Luc (10)
Surface58.7m²
Coût Total105 990€
Loyer Annuel5 761€
Rentabilité5.44%
Cashflow/mois-334€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 53 000 €
Surface : 58.7 m²
Prix au m² : 902,9 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/4 étage, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 22,77 m²), 2 chambres, Entrée séparée, 3 balcons, Exposition sud-ouest

LA CHAPELLE ST LUC Votre agence CAIG Immobilier vous propose cet appartement F4 situé au 3ème étage sans ascenseur comprenant : Une entrée avec placard, une cuisine, salon-séjour avec 2 balcons, 2 chambres dont une avec placard et une avec balcon, une salle d'eau et un wc Une cave Double vitrage Travaux à prévoir Chauffage collectif DPE : E (256-43) La surface carrez est de 58.73 m² Les charges annuelles sont de 2216.36 € 40 lots - 2 procédures en cours La taxe foncière est de 806 € "Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site géorisque : www.georisques.gouv.fr"

Ville : Chapelle-Saint-Luc
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10600
Coordonnées : 48.316468, 4.035742
Total : 105 990€
Prix d'acquisition : 53 000€
Travaux : 48 750€
Valeur du bien : 101 750€
Frais de notaire : 4 240€
Coût estimé : 4 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 58.7m²
Loyer prédit : 8.18€/m²/mois
Fourchette : 6.57€ - 10.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 480€/mois
Loyer annuel estimé : 5761€/an
Fourchette totale : 386€ - 598€/mois
Fourchette annuelle : 4628€ - 7172€/an
Rentabilité brute :5.44%
Fourchette de rentabilité :4.37% - 6.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 653,4 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :97 054 €
Prix d'achat :53 000 €
Décote à l'achat :-44 054€ (-45.4%)
Marge achat-revente :-8 936€ (-9.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :105 990€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :531,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :30,91€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 562,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 534,54€
Coût de l'assurance :9 274,12€
Taxe foncière : 806,00€/an
Soit par mois : 67,17€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 184,70€/mois
Soit par an : 2 216,40€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 480,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 814,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-334,45€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 258 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage individuel performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage collectif
Quantité: 1 système pour 58.7 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur la surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état nécessitant rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de la plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs jaunis nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement usée nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 750 €(830 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 12000€ (installation incluse), Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries - Fenêtres:7 200€
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres: 800€/fenêtre × 6 = 4800€, Main d'œuvre: 2400€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau: 3000€ (installation incluse), Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:13 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain: 8000€ (matériaux et équipements), Plomberie: 1500€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine - Rafraîchissement:5 500€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine: 3500€ (matériaux et équipements), Plomberie: 500€, Électricité: 500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m²: 60€/m² × 24 = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 24 m²: 50€/m² × 24 = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon - Peinture:1 850€
    Peinture murs et plafonds: 25 m²: 50€/m² × 25 = 1250€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chapelle-Saint-Luc (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 480 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 761 €/an
Calcul : 480 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 684 €/an
Base de calcul : Emprunt de 105 990 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 371 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 806 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 216 €/an
Calcul : 185 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 828 €
Revenus locatifs : +5 761 €
Charges déductibles : -55 828 €
Résultat foncier Année 1 : -50 067 €(Déficit de 50 067 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 667 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 078 €/an
Revenus locatifs : +5 761 €
Charges déductibles : -7 078 €
Résultat foncier Années 2+ : -1 317 €/an(Déficit de 1 317 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28666.62 € reporté.
Prix d'achat du bien : 53 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 34 450 €(65% de 53 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 253 €/an
Calcul : 34 450 € × 3,636% = 1 253 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 761 €55 831 €3 688 €-50 070 €21 400 €28 670 €28 670 €
25 876 €6 985 €3 591 €-1 109 €1 109 €-28 670 €
35 994 €6 885 €3 492 €-891 €891 €-28 670 €
46 114 €6 782 €3 388 €-668 €668 €-28 670 €
56 236 €6 674 €3 281 €-439 €439 €-28 670 €
66 361 €6 564 €3 170 €-203 €203 €-28 670 €
76 488 €6 449 €3 055 €39 €--28 631 €
86 618 €6 330 €2 936 €288 €--28 343 €
96 750 €6 207 €2 813 €543 €--27 800 €
106 885 €6 079 €2 686 €806 €--26 994 €
117 023 €5 947 €2 553 €1 076 €--25 918 €
127 163 €5 810 €2 416 €1 353 €---
137 306 €5 668 €2 275 €1 638 €---
147 452 €5 521 €2 128 €1 931 €---
157 601 €5 369 €1 976 €2 233 €---
167 753 €5 211 €1 818 €2 542 €---
177 909 €5 048 €1 655 €2 861 €---
188 067 €4 879 €1 486 €3 188 €---
198 228 €4 704 €1 310 €3 524 €---
208 393 €4 522 €1 129 €3 870 €---
218 560 €4 335 €941 €4 226 €---
228 732 €4 140 €747 €4 592 €---
238 906 €3 938 €545 €4 968 €---
249 084 €3 730 €336 €5 355 €---
259 266 €3 513 €120 €5 753 €---
TOTAL184 525 €187 119 €53 535 €-2 593 €24 709 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 7 413 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -2 593 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 761 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 210 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 210 €-6 420 €+7 630 €
2+1 210 €-333 €+1 543 €
3+1 210 €-267 €+1 477 €
4+1 210 €-200 €+1 410 €
5+1 210 €-132 €+1 342 €
6+1 210 €-61 €+1 271 €
7+1 210 €0 €+1 210 €
8+1 210 €0 €+1 210 €
9+1 210 €0 €+1 210 €
10+1 210 €0 €+1 210 €
11+1 210 €0 €+1 210 €
12+1 210 €+406 €+804 €
13+1 210 €+492 €+718 €
14+1 210 €+579 €+631 €
15+1 210 €+670 €+540 €
16+1 210 €+763 €+447 €
17+1 210 €+858 €+352 €
18+1 210 €+956 €+254 €
19+1 210 €+1 057 €+153 €
20+1 210 €+1 161 €+49 €
21+1 210 €+1 268 €-58 €
22+1 210 €+1 378 €-168 €
23+1 210 €+1 490 €-280 €
24+1 210 €+1 606 €-396 €
25+1 210 €+1 726 €-516 €
Total+30 250 €+6 997 €+23 253 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 53 jours
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