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Maison à vendre

Bien expiré
VilleLigsdorf (68)
Surface240m²
Coût Total363 400€
Loyer Annuel37 925€
Rentabilité10.44%
Cashflow/mois+919€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 275 000 €
Surface : 240 m²
Prix au m² : 1 145,83 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 12
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Salle de bain, Cuisine équipée, 7 chambres, 13 parkings: 4 places de stationnement, 2 garages doubles, Garage, 6 parkings, Jardin, Terrasse

Maison alsacienne de grande qualité technique et architecturale de 160m² avec 5 chambres. Appartement contemporain de 80m² avec 2 chambres. Dépendances, grange et ateliers. 2 doubles garages, plusieurs places de parking, grande cour et petit jardin.

Ville : Ligsdorf
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68480
Coordonnées : 47.470657, 7.299264
Total : 363 400€
Prix d'acquisition : 275 000€
Travaux : 66 400€
Valeur du bien : 341 400€
Frais de notaire : 22 000€
Coût estimé : 22 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 240m²
Loyer prédit : 13.17€/m²/mois
Fourchette : 9.72€ - 17.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 3160€/mois
Loyer annuel estimé : 37925€/an
Fourchette totale : 2332€ - 4284€/mois
Fourchette annuelle : 27981€ - 51404€/an
Rentabilité brute :10.44%
Fourchette de rentabilité :7.70% - 14.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :363 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 819,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :105,99€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 925,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :182 379,82€
Coût de l'assurance :31 797,50€
Taxe foncière : 3 792,55€/an
Soit par mois : 316,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 160,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 241,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :919,15€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 391 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 240 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 240 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 30 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - cuisine nécessitant des rénovations
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sols en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 2/5 visible - sol en mauvais état nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 2/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 400 €(277 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:14 400€
    Isolation toiture/combles: 240 m² × 60€/m² = 14400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:18 000€
    Fenêtres double vitrage: 30 fenêtres × 600€ = 18000€ (pose incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (meubles et électroménager inclus, pose incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 70 m² × 60€/m² = 4200€ (pose incluse)
  • Chambres - Peinture:2 800€
    Peinture murs et plafonds: 70 m² × 40€/m² = 2800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant salon: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (pose incluse)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Alsace (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 44 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 160 €/mois
Revenus locatifs annuels : 37 925 €/an
Calcul : 3 160 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 560 €/an
Base de calcul : Emprunt de 363 400 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 272 €/an
Calcul : 106 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 793 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 84 024 €
Revenus locatifs : +37 925 €
Charges déductibles : -84 024 €
Résultat foncier Année 1 : -46 099 €(Déficit de 46 099 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 699 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 624 €/an
Revenus locatifs : +37 925 €
Charges déductibles : -17 624 €
Résultat foncier Années 2+ : 20 301 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24698.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 275 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 178 750 €(65% de 275 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 500 €/an
Calcul : 178 750 € × 3,636% = 6 500 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
137 925 €84 036 €12 571 €-46 110 €21 400 €24 710 €24 710 €
238 684 €17 306 €12 242 €21 377 €--3 333 €
339 458 €16 965 €11 901 €22 492 €---
440 247 €16 612 €11 548 €23 635 €---
541 052 €16 247 €11 182 €24 805 €---
641 873 €15 868 €10 803 €26 005 €---
742 710 €15 476 €10 411 €27 235 €---
843 564 €15 069 €10 005 €28 495 €---
944 436 €14 649 €9 584 €29 787 €---
1045 324 €14 213 €9 149 €31 111 €---
1146 231 €13 762 €8 698 €32 469 €---
1247 156 €13 295 €8 230 €33 861 €---
1348 099 €12 811 €7 747 €35 287 €---
1449 061 €12 310 €7 246 €36 750 €---
1550 042 €11 791 €6 727 €38 250 €---
1651 043 €11 254 €6 190 €39 788 €---
1752 064 €10 698 €5 634 €41 366 €---
1853 105 €10 122 €5 057 €42 983 €---
1954 167 €9 525 €4 461 €44 642 €---
2055 250 €8 907 €3 843 €46 343 €---
2156 355 €8 268 €3 203 €48 088 €---
2257 482 €7 605 €2 541 €49 877 €---
2358 632 €6 919 €1 855 €51 713 €---
2459 805 €6 209 €1 144 €53 596 €---
2561 001 €5 473 €408 €55 528 €---
TOTAL1 214 764 €375 391 €182 380 €839 373 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 839 373 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 37 925 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 964 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 964 €-6 420 €+14 384 €
2+7 964 €0 €+7 964 €
3+7 964 €+5 748 €+2 216 €
4+7 964 €+7 090 €+874 €
5+7 964 €+7 442 €+522 €
6+7 964 €+7 802 €+162 €
7+7 964 €+8 170 €-206 €
8+7 964 €+8 549 €-585 €
9+7 964 €+8 936 €-972 €
10+7 964 €+9 333 €-1 369 €
11+7 964 €+9 741 €-1 777 €
12+7 964 €+10 158 €-2 194 €
13+7 964 €+10 586 €-2 622 €
14+7 964 €+11 025 €-3 061 €
15+7 964 €+11 475 €-3 511 €
16+7 964 €+11 937 €-3 973 €
17+7 964 €+12 410 €-4 446 €
18+7 964 €+12 895 €-4 931 €
19+7 964 €+13 392 €-5 428 €
20+7 964 €+13 903 €-5 939 €
21+7 964 €+14 426 €-6 462 €
22+7 964 €+14 963 €-6 999 €
23+7 964 €+15 514 €-7 550 €
24+7 964 €+16 079 €-8 115 €
25+7 964 €+16 658 €-8 694 €
Total+199 100 €+251 812 €+-52 712 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
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