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Immeuble - 10 pièce(s) - 335 m²

VilleFontainebleau (77)
Surface335m²
Coût Total776 800€
Loyer Annuel65 675€
Rentabilité8.45%
Cashflow/mois+810€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 690 000 €
Surface : 335 m²
Prix au m² : 2 059,7 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À VENDRE : Ensemble Immobilier Polyvalent à Réhabiliter - Opportunité d'Investissement !

Localisation : URY 77760

Description : Nous vous proposons une opportunité rare avec cet ensemble immobilier situé à URY Idéal pour investisseurs ou entrepreneurs, cet ensemble comprend des espaces diversifiés offrant un potentiel significatif pour de la location résidentielle ou un gîte.

Détails de l'Ensemble :

Appartement de 119M2 comprenant 4 chambres un espace bureau supplémentaire.

Chauffage en PAC + Balon thermo (DPE en D donc louable même après 2030 'dernières normes au 7 juillet 2025

Partie arrière de 217M2 à réhabilité possibilité de divisé en 4 lots pour futures location courte durée 'travaux partiellement commencer demander le book photos complet'.

Opportunité à Saisir :

Travaux à Prévoir : Bien que l'ensemble nécessite une réhabilitation, il offre une toile vierge pour créer des espaces modernes et attractifs selon vos besoins et préférences.

'Les photos de l'annonce ont été redécorées afin d'aider les futurs acquéreurs à se projeter plus facilement. Le bien est vendu en l'état constaté lors de la visite et sera vide, sauf indication contraires'

Vous êtes invités à nous contacter pour obtenir le book complet du projet.

Contact : Pour plus de renseignements ou pour organiser une visite, contactez Mr Domitrovic Mickael au 06.47.95.91.39 .

N'attendez plus pour explorer cette opportunité unique d'investissement et de création de valeur !

Cette annonce référence 251841 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier MICKAEL DOMITROVIC (EI) immatriculé au RSAC de MELUN (77000) sous le numéro 90438216500010.

Prix du bien : 690 000,00 €

Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos des performances énergétiques :

Date de réalisation du diagnostic énergétique : 02/07/2024

Score DPE : 197 kWhEP/m²/an

Score GES : 6 kgepCO2/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1401.00 € et 1895.00 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2022 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Nom du négociateur : MICKAEL DOMITROVIC

Ville : Fontainebleau
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77300
Total : 776 800€
Prix d'acquisition : 690 000€
Travaux : 31 600€
Valeur du bien : 721 600€
Frais de notaire : 55 200€
Coût estimé : 55 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 335m²
Loyer prédit : 16.34€/m²/mois
Fourchette : 12.54€ - 21.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 5473€/mois
Loyer annuel estimé : 65675€/an
Fourchette totale : 4201€ - 7130€/mois
Fourchette annuelle : 50411€ - 85561€/an
Rentabilité brute :8.45%
Fourchette de rentabilité :6.49% - 11.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 796,77 €/m²
Basé sur :59 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :1 606 918 €
Prix d'achat :690 000 €
Décote à l'achat :-916 918€ (-57.1%)
Marge achat-revente :830 118€ (51.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :776 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 888,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :226,57€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 4 115,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :389 853,17€
Coût de l'assurance :67 970,00€
Taxe foncière : 6 567,53€/an
Soit par mois : 547,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 5 472,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 4 662,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :810,24€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 197 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
DPE mentionné explicitement avec un score de 197 kWhEP/m²/an.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise à jour du système de chauffage en pompe à chaleur pour assurer un fonctionnement optimal.
Quantité: 1 système pour 335 m²
Raison: DPE D - Maison - Système de chauffage déjà en place, mais nécessite une vérification pour garantir l'efficacité énergétique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et mise à jour du ballon thermodynamique pour assurer un fonctionnement optimal.
Quantité: 1 ballon pour 335 m²
Raison: DPE D - Maison - Système de production d'eau chaude déjà en place, mais nécessite une vérification pour garantir l'efficacité énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement des éléments de la cuisine.
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et réorganisation de l'espace salon pour améliorer l'esthétique.
Quantité: 45 m²
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - salon en bon état mais encombré.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage dans la salle de bain.
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement des murs et revêtement de sol dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 600 €(94 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:15 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 ballon = 2500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:800€
    Peinture cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 45 m² × 30€/m² = 1350€, Main d'œuvre: 150€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€
  • Chambres:4 800€
    Rénovation chambres: 60 m² × 80€/m² = 4800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 5 473 €/mois
Revenus locatifs annuels : 65 675 €/an
Calcul : 5 473 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 26 847 €/an
Base de calcul : Emprunt de 776 800 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 719 €/an
Calcul : 227 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 6 568 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 733 €
Revenus locatifs : +65 675 €
Charges déductibles : -67 733 €
Résultat foncier Année 1 : -2 058 €(Déficit de 2 058 €)
Imputable sur revenu global : 2 058 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 36 133 €/an
Revenus locatifs : +65 675 €
Charges déductibles : -36 133 €
Résultat foncier Années 2+ : 29 542 €/an
Prix d'achat du bien : 690 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 448 500 €(65% de 690 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 16 309 €/an
Calcul : 448 500 € × 3,636% = 16 309 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
165 675 €67 759 €26 872 €-2 084 €2 084 €--
266 989 €35 455 €26 168 €31 534 €---
368 329 €34 726 €25 439 €33 603 €---
469 695 €33 971 €24 684 €35 724 €---
571 089 €33 189 €23 903 €37 900 €---
672 511 €32 379 €23 093 €40 131 €---
773 961 €31 541 €22 255 €42 420 €---
875 440 €30 673 €21 386 €44 768 €---
976 949 €29 774 €20 487 €47 176 €---
1078 488 €28 842 €19 556 €49 646 €---
1180 058 €27 878 €18 592 €52 180 €---
1281 659 €26 880 €17 593 €54 779 €---
1383 292 €25 846 €16 559 €57 446 €---
1484 958 €24 775 €15 489 €60 183 €---
1586 657 €23 666 €14 380 €62 991 €---
1688 390 €22 518 €13 231 €65 873 €---
1790 158 €21 328 €12 042 €68 830 €---
1891 961 €20 097 €10 811 €71 864 €---
1993 800 €18 822 €9 535 €74 979 €---
2095 677 €17 501 €8 215 €78 175 €---
2197 590 €16 134 €6 847 €81 456 €---
2299 542 €14 717 €5 431 €84 825 €---
23101 533 €13 251 €3 964 €88 282 €---
24103 563 €11 732 €2 446 €91 831 €---
25105 635 €10 159 €873 €95 475 €---
TOTAL2 103 599 €653 611 €389 853 €1 449 988 €2 084 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 625 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 449 988 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 65 675 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +13 792 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+13 792 €-625 €+14 417 €
2+13 792 €+9 460 €+4 332 €
3+13 792 €+10 081 €+3 711 €
4+13 792 €+10 717 €+3 075 €
5+13 792 €+11 370 €+2 422 €
6+13 792 €+12 039 €+1 753 €
7+13 792 €+12 726 €+1 066 €
8+13 792 €+13 430 €+362 €
9+13 792 €+14 153 €-361 €
10+13 792 €+14 894 €-1 102 €
11+13 792 €+15 654 €-1 862 €
12+13 792 €+16 434 €-2 642 €
13+13 792 €+17 234 €-3 442 €
14+13 792 €+18 055 €-4 263 €
15+13 792 €+18 897 €-5 105 €
16+13 792 €+19 762 €-5 970 €
17+13 792 €+20 649 €-6 857 €
18+13 792 €+21 559 €-7 767 €
19+13 792 €+22 494 €-8 702 €
20+13 792 €+23 453 €-9 661 €
21+13 792 €+24 437 €-10 645 €
22+13 792 €+25 447 €-11 655 €
23+13 792 €+26 485 €-12 693 €
24+13 792 €+27 549 €-13 757 €
25+13 792 €+28 643 €-14 851 €
Total+344 800 €+434 996 €+-90 196 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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