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Appartement à vendre

VilleAmélie-les-Bains-Palalda (66)
Surface61.6m²
Coût Total97 776€
Loyer Annuel6 575€
Rentabilité6.73%
Cashflow/mois-212€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 200 €
Surface : 61.6 m²
Prix au m² : 1 415,58 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 16,25 m²), 2 chambres, 2 parkings: Box de stationnement, Parking, Jardin, Exposition sud-est, Pas de balcon, Non meublé

Sur la commune d’Amélie les bains, dans un petit immeuble d’un étage, cet appartement traversant sur trois faces offre une belle luminosité et une vue dégagée. Situé au dernier étage, il comprend une chambre de 14 m², une chambre d’appoint, un séjour agréable et une cuisine séparée. Atouts : Jardin d’environ 40 m², garage, cave, double vitrage, quartier très calme en impasse. Locataire en place depuis 2007 : investissement sur avec revenu immédiat. In the town of Amélie-les-Bains, in a small, one-story building, this bright, three-sided apartment offers an open view and a peaceful setting. Situated on the top floor, it features a 14 m² bedroom, a smaller additional bedroom, a comfotable living area, and a separate kitchen. Highlights : Garden of approximately 40 m², garage, cellar, double glazing, very quiet area in a cul-de-sac. Tenant in place since 2007: secure rental investment with immediate income.

Ville : Amélie-les-Bains-Palalda
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66110
Coordonnées : 42.448751, 2.677621
Total : 97 776€
Prix d'acquisition : 87 200€
Travaux : 3 600€
Valeur du bien : 90 800€
Frais de notaire : 6 976€
Coût estimé : 6 976€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61.6m²
Loyer prédit : 8.90€/m²/mois
Fourchette : 7.04€ - 11.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 548€/mois
Loyer annuel estimé : 6575€/an
Fourchette totale : 434€ - 692€/mois
Fourchette annuelle : 5207€ - 8303€/an
Rentabilité brute :6.73%
Fourchette de rentabilité :5.33% - 8.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 406,52 €/m²
Basé sur :225 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :86 642 €
Prix d'achat :87 200 €
Décote à l'achat :+558€ (+0.6%)
Marge achat-revente :-11 134€ (-12.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :97 776€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :481,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :28,52€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 510,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 721,77€
Coût de l'assurance :8 555,40€
Taxe foncière : 1 200,00€/an
Soit par mois : 100,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 547,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 760,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-212,22€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 186 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec nouvelle peinture et éventuellement remplacement de l'électroménager si nécessaire.
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais décoration datée.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec nouvelle peinture et éventuellement changement de mobilier.
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - usure visible nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des deux chambres avec peinture si nécessaire.
Quantité: 2 chambres (environ 12 m² + 14 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 600 €(58 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 000€
    Peinture cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€, Électroménager: 500€, Main d'œuvre: 200€
  • Salon - Rafraîchissement:1 400€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 800€
  • Chambres - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture chambres: 26 m² × 30€/m² = 780€, Main d'œuvre: 420€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Amélie-les-Bains-Palalda. Main d'œuvre incluse. Les prix de peinture sont estimés à 30€/m² et l'électroménager à 500€ pour un remplacement standard.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 548 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 575 €/an
Calcul : 548 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 234 €/an
Base de calcul : Emprunt de 97 776 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 342 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 200 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 176 €
Revenus locatifs : +6 575 €
Charges déductibles : -10 176 €
Résultat foncier Année 1 : -3 600 €(Déficit de 3 600 €)
Imputable sur revenu global : 3 600 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 576 €/an
Revenus locatifs : +6 575 €
Charges déductibles : -6 576 €
Résultat foncier Années 2+ : -0 €/an(Déficit de 0 €)
Prix d'achat du bien : 87 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 680 €(65% de 87 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 061 €/an
Calcul : 56 680 € × 3,636% = 2 061 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 575 €10 179 €3 237 €-3 603 €3 603 €--
26 707 €6 492 €3 150 €215 €---
36 841 €6 403 €3 061 €438 €---
46 978 €6 310 €2 968 €668 €---
57 118 €6 215 €2 873 €903 €---
67 260 €6 116 €2 774 €1 144 €---
77 405 €6 014 €2 671 €1 391 €---
87 553 €5 908 €2 566 €1 645 €---
97 704 €5 798 €2 456 €1 906 €---
107 858 €5 685 €2 343 €2 173 €---
118 015 €5 569 €2 226 €2 447 €---
128 176 €5 448 €2 105 €2 728 €---
138 339 €5 323 €1 980 €3 017 €---
148 506 €5 193 €1 851 €3 313 €---
158 676 €5 060 €1 717 €3 617 €---
168 850 €4 921 €1 579 €3 928 €---
179 027 €4 779 €1 436 €4 248 €---
189 207 €4 631 €1 289 €4 576 €---
199 391 €4 478 €1 136 €4 913 €---
209 579 €4 320 €978 €5 259 €---
219 771 €4 157 €814 €5 614 €---
229 966 €3 988 €646 €5 978 €---
2310 166 €3 813 €471 €6 352 €---
2410 369 €3 632 €290 €6 736 €---
2510 576 €3 446 €104 €7 131 €---
TOTAL210 615 €133 877 €46 722 €76 738 €3 603 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 081 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 76 738 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 575 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 381 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 381 €-1 081 €+2 462 €
2+1 381 €+64 €+1 317 €
3+1 381 €+131 €+1 250 €
4+1 381 €+200 €+1 181 €
5+1 381 €+271 €+1 110 €
6+1 381 €+343 €+1 038 €
7+1 381 €+417 €+964 €
8+1 381 €+494 €+887 €
9+1 381 €+572 €+809 €
10+1 381 €+652 €+729 €
11+1 381 €+734 €+647 €
12+1 381 €+818 €+563 €
13+1 381 €+905 €+476 €
14+1 381 €+994 €+387 €
15+1 381 €+1 085 €+296 €
16+1 381 €+1 178 €+203 €
17+1 381 €+1 274 €+107 €
18+1 381 €+1 373 €+8 €
19+1 381 €+1 474 €-93 €
20+1 381 €+1 578 €-197 €
21+1 381 €+1 684 €-303 €
22+1 381 €+1 794 €-413 €
23+1 381 €+1 906 €-525 €
24+1 381 €+2 021 €-640 €
25+1 381 €+2 139 €-758 €
Total+34 525 €+23 021 €+11 504 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 39 jours
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