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Vente appartement 3 pièces 57 m² Fontan (06540) - Superimmo

VilleFontan (06)
Surface57m²
Coût Total129 925€
Loyer Annuel7 268€
Rentabilité5.59%
Cashflow/mois-159€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 57 m²
Prix au m² : 1 315,79 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

En exclusivité .Appartement à rénover avec terrasse, cave et jardin Vous recherchez un bien avec du caractère et surtout un énorme potentiel d’aménagement ? Cet appartement est une véritable opportunité ! D’une superficie de 57 m2 loi Carrez et environ 110 m2 au sol, ce bien entièrement à rénover offre de nombreuses possibilités pour créer un lieu de vie unique selon vos envies. Un véritable atout : une pièce indépendante avec salle de bains, pouvant être aménagée en studio indépendant, idéale pour recevoir, créer un espace pour un adolescent, travailler à domicile ou envisager un revenu locatif. L’appartement principal, lumineux et au calme, se compose actuellement d’une chambre, d’une cuisine indépendante ouvrant directement sur une magnifique et grande terrasse avec vue dégagée, ainsi que d’un séjour et d’un salon. Il est possible d’ouvrir une cloison afin de réunir les espaces et de créer une grande pièce de vie conviviale, tout en envisageant la création d’une deuxième chambre. Le bien dispose également d’une grande cave avec électricité, offrant un espace de stockage particulièrement appréciable. Et ce n’est pas tout : l’appartement est vendu avec un jardin situé à seulement 5 minutes en voiture, agrémenté d’oliviers. Appartement + grande terrasse + cave + jardin + possibilité de studio indépendant : que demander de plus ? Un bien à rénover entièrement, certes, mais qui possède tous les ingrédients pour devenir un appartement exceptionnel. À visiter absolument pour découvrir tout son potentiel ! pour toute les infos concernant le bien le siteAfficher plus

Ville : Fontan
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06540
Coordonnées : 44.006246, 7.564378
Total : 129 925€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 48 925€
Valeur du bien : 123 925€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 57m²
Loyer prédit : 10.63€/m²/mois
Fourchette : 7.90€ - 14.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 606€/mois
Loyer annuel estimé : 7268€/an
Fourchette totale : 450€ - 814€/mois
Fourchette annuelle : 5406€ - 9772€/an
Rentabilité brute :5.59%
Fourchette de rentabilité :4.16% - 7.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :666,67 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :38 000 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :+37 000€ (+97.4%)
Marge achat-revente :-91 925€ (-241.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :129 925€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :652,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :51,97€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 704,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 833,24€
Coût de l'assurance :15 591,00€
Taxe foncière : 726,82€/an
Soit par mois : 60,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 605,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 765,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-159,38€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 331 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 57 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine à rénover
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain à rénover
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - chambre à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, réfection des prises et éclairage
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon à rafraîchir
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, réfection des prises et éclairage dans la salle à manger
Quantité: salle à manger (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - salle à manger à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 925 €(858 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:9 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1400€ = 8400€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:2 400€
    Rénovation chambre: 12 m² × 100€/m² = 1200€, Peinture: 12 m² × 25€/m² = 300€, Électricité: 600€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 15 m² × 25€/m² = 375€, Électricité: 600€, Main d'œuvre: 225€
  • Autres pièces:1 125€
    Peinture salle à manger: 12 m² × 25€/m² = 300€, Électricité: 600€, Main d'œuvre: 225€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fontan (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 606 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 268 €/an
Calcul : 606 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 529 €/an
Base de calcul : Emprunt de 129 925 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 624 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 727 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 925 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 805 €
Revenus locatifs : +7 268 €
Charges déductibles : -54 805 €
Résultat foncier Année 1 : -47 536 €(Déficit de 47 536 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 136 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 880 €/an
Revenus locatifs : +7 268 €
Charges déductibles : -5 880 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 389 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26136.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 268 €54 809 €4 533 €-47 541 €21 400 €26 141 €26 141 €
27 414 €5 766 €4 415 €1 648 €--24 492 €
37 562 €5 643 €4 293 €1 919 €--22 574 €
47 713 €5 516 €4 166 €2 197 €--20 377 €
57 867 €5 385 €4 034 €2 483 €--17 894 €
68 025 €5 248 €3 898 €2 776 €--15 117 €
78 185 €5 107 €3 757 €3 078 €--12 040 €
88 349 €4 961 €3 611 €3 388 €--8 652 €
98 516 €4 810 €3 459 €3 706 €--4 946 €
108 686 €4 653 €3 303 €4 033 €--912 €
118 860 €4 491 €3 140 €4 369 €---
129 037 €4 322 €2 972 €4 715 €---
139 218 €4 148 €2 797 €5 070 €---
149 402 €3 967 €2 617 €5 435 €---
159 590 €3 780 €2 430 €5 810 €---
169 782 €3 587 €2 236 €6 196 €---
179 978 €3 386 €2 035 €6 592 €---
1810 177 €3 178 €1 828 €6 999 €---
1910 381 €2 963 €1 612 €7 418 €---
2010 588 €2 740 €1 389 €7 849 €---
2110 800 €2 508 €1 158 €8 292 €---
2211 016 €2 269 €919 €8 747 €---
2311 237 €2 021 €671 €9 215 €---
2411 461 €1 764 €414 €9 697 €---
2511 691 €1 498 €148 €10 192 €---
TOTAL232 804 €148 520 €65 833 €84 284 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 84 284 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 268 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 526 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 526 €-6 420 €+7 946 €
2+1 526 €0 €+1 526 €
3+1 526 €0 €+1 526 €
4+1 526 €0 €+1 526 €
5+1 526 €0 €+1 526 €
6+1 526 €0 €+1 526 €
7+1 526 €0 €+1 526 €
8+1 526 €0 €+1 526 €
9+1 526 €0 €+1 526 €
10+1 526 €0 €+1 526 €
11+1 526 €+1 037 €+489 €
12+1 526 €+1 414 €+112 €
13+1 526 €+1 521 €+5 €
14+1 526 €+1 630 €-104 €
15+1 526 €+1 743 €-217 €
16+1 526 €+1 859 €-333 €
17+1 526 €+1 978 €-452 €
18+1 526 €+2 100 €-574 €
19+1 526 €+2 225 €-699 €
20+1 526 €+2 355 €-829 €
21+1 526 €+2 488 €-962 €
22+1 526 €+2 624 €-1 098 €
23+1 526 €+2 765 €-1 239 €
24+1 526 €+2 909 €-1 383 €
25+1 526 €+3 058 €-1 532 €
Total+38 150 €+25 285 €+12 865 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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