Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Détails du bien

VilleChapelle-Bâton (79)
Surface195m²
Coût Total240 600€
Loyer Annuel18 645€
Rentabilité7.75%
Cashflow/mois+153€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 175 000 €
Surface : 195 m²
Prix au m² : 897,44 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Ville : Chapelle-Bâton
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79220
Total : 240 600€
Prix d'acquisition : 175 000€
Travaux : 51 600€
Valeur du bien : 226 600€
Frais de notaire : 14 000€
Coût estimé : 14 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 195m²
Loyer prédit : 7.97€/m²/mois
Fourchette : 6.52€ - 9.74€/m²/mois
Loyer total estimé : 1554€/mois
Loyer annuel estimé : 18645€/an
Fourchette totale : 1271€ - 1899€/mois
Fourchette annuelle : 15255€ - 22789€/an
Rentabilité brute :7.75%
Fourchette de rentabilité :6.34% - 9.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 230,77 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :240 000 €
Prix d'achat :175 000 €
Décote à l'achat :-65 000€ (-27.1%)
Marge achat-revente :-600€ (-0.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :240 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 175,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :70,18€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 245,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :111 907,91€
Coût de l'assurance :21 052,50€
Taxe foncière : 1 864,53€/an
Soit par mois : 155,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 553,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 400,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :153,19€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 195 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 24 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 195 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite des mises à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 600 €(265 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:24 000€
    Fenêtres double vitrage: 24 fenêtres × 1000€ = 24000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 45 m² × 80€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 20€/m² = 900€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chapelle-Bâton (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 554 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 645 €/an
Calcul : 1 554 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 766 €/an
Base de calcul : Emprunt de 240 600 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 842 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 865 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 072 €
Revenus locatifs : +18 645 €
Charges déductibles : -62 072 €
Résultat foncier Année 1 : -43 427 €(Déficit de 43 427 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 027 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 472 €/an
Revenus locatifs : +18 645 €
Charges déductibles : -10 472 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 173 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22027.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 175 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 750 €(65% de 175 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 136 €/an
Calcul : 113 750 € × 3,636% = 4 136 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 645 €62 080 €7 773 €-43 435 €21 400 €22 035 €22 035 €
219 018 €10 270 €7 563 €8 748 €--13 286 €
319 399 €10 053 €7 346 €9 346 €--3 941 €
419 787 €9 829 €7 122 €9 958 €---
520 182 €9 597 €6 891 €10 585 €---
620 586 €9 358 €6 651 €11 228 €---
720 998 €9 111 €6 404 €11 887 €---
821 418 €8 855 €6 148 €12 563 €---
921 846 €8 591 €5 884 €13 255 €---
1022 283 €8 318 €5 612 €13 964 €---
1122 728 €8 037 €5 330 €14 692 €---
1223 183 €7 745 €5 039 €15 438 €---
1323 647 €7 445 €4 738 €16 202 €---
1424 120 €7 134 €4 427 €16 986 €---
1524 602 €6 813 €4 106 €17 789 €---
1625 094 €6 481 €3 774 €18 613 €---
1725 596 €6 138 €3 432 €19 458 €---
1826 108 €5 784 €3 078 €20 324 €---
1926 630 €5 418 €2 712 €21 212 €---
2027 163 €5 040 €2 334 €22 122 €---
2127 706 €4 650 €1 943 €23 056 €---
2228 260 €4 246 €1 539 €24 014 €---
2328 825 €3 829 €1 122 €24 996 €---
2429 402 €3 398 €692 €26 003 €---
2529 990 €2 953 €247 €27 037 €---
TOTAL597 214 €231 174 €111 908 €366 040 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 366 040 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 645 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 916 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 916 €-6 420 €+10 336 €
2+3 916 €0 €+3 916 €
3+3 916 €0 €+3 916 €
4+3 916 €+1 805 €+2 111 €
5+3 916 €+3 176 €+740 €
6+3 916 €+3 368 €+548 €
7+3 916 €+3 566 €+350 €
8+3 916 €+3 769 €+147 €
9+3 916 €+3 976 €-60 €
10+3 916 €+4 189 €-273 €
11+3 916 €+4 408 €-492 €
12+3 916 €+4 631 €-715 €
13+3 916 €+4 861 €-945 €
14+3 916 €+5 096 €-1 180 €
15+3 916 €+5 337 €-1 421 €
16+3 916 €+5 584 €-1 668 €
17+3 916 €+5 837 €-1 921 €
18+3 916 €+6 097 €-2 181 €
19+3 916 €+6 364 €-2 448 €
20+3 916 €+6 637 €-2 721 €
21+3 916 €+6 917 €-3 001 €
22+3 916 €+7 204 €-3 288 €
23+3 916 €+7 499 €-3 583 €
24+3 916 €+7 801 €-3 885 €
25+3 916 €+8 111 €-4 195 €
Total+97 900 €+109 812 €+-11 912 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →