Appartement à vendre

VilleFains-Véel (55)

Surface25.5m²

Coût Total59 960€

Loyer Annuel2 758€

Rentabilité4.60%

Cashflow/mois-104€

Prix : 32 000 €

Surface : 25.5 m²

Prix au m² : 1 254,9 €/m²

Chambres : 1

Pièces : 2

Étage : Non spécifié

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : 1 chambre, 1 parking: Parking, Balcon, Non meublé

Charmant studio avec balcon à Fains-Véel (Meuse) Découvrez ce studio lumineux de 25,5 m², entièrement rénové et en excellent état (construction 1980, état impeccable) . L'espace de vie optimisé offre une pièce principale conviviale, idéale pour une personne seule ou un couple, avec un balcon agréable pour profiter de l'extérieur et des beaux jours .

Situé dans un quartier pratique, vous bénéficierez d'un accès rapide aux commerces et services locaux, transports et commodités du quotidien . Le logement séduit par sa luminosité, son agencement fonctionnel et sa qualité de finition — parfait pour un premier achat ou un investissement locatif rentable .

Ne laissez pas passer cette opportunité rare sur le marché ! Contactez-nous pour plus d'informations et pour organiser une visite Référence agence : 2755

Ville : Fains-Véel

Département : Meuse

Région : Grand Est

Code postal : 55000

Coordonnées : 48.770057, 5.116171

Total : 59 960€

Prix d'acquisition : 32 000€

Travaux : 25 400€

Valeur du bien : 57 400€

Frais de notaire : 2 560€

Coût estimé : 2 560€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 25.5m²

Loyer prédit : 9.01€/m²/mois

Fourchette : 7.19€ - 11.29€/m²/mois

Loyer total estimé : 230€/mois

Loyer annuel estimé : 2758€/an

Fourchette totale : 183€ - 288€/mois

Fourchette annuelle : 2201€ - 3455€/an

Rentabilité brute :4.60%

Fourchette de rentabilité :3.67% - 5.76%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

Prix médian /m² :1 033,93 €/m²

Basé sur :28 ventes dans un rayon de 3 km

Prix de marché :26 365 €

Prix d'achat :32 000 €

Décote à l'achat :+5 635€ (+21.4%)

Marge achat-revente :-33 595€ (-127.4%)

⚠ Marge négative à la revente

ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :59 960€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :292,83€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.27%

Assurance emprunteur :17,49€/mois

Taux d'assurance : 0.35% par an

Total mensualité : 310,32€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :27 888,61€

Coût de l'assurance :5 246,50€

Taxe foncière : 275,75€/an

Soit par mois : 22,98€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Revenus mensuels : 229,79€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 333,30€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-103,50€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D

Consommation : 240 kWh/m²/an

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité mises aux normes.

Quantité: cuisine complète

Raison: État 3/5 assumé pour la cuisine - nécessité de mise à jour des équipements

Salle de bainRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rénovation

Remplacement de la douche et du lavabo, carrelage des murs et du sol, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.

Quantité: 4 m²

Raison: État 3/5 visible sur photos - fixtures légèrement datées nécessitant une mise à jour

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Revêtement sol

Pose de parquet flottant dans la chambre.

Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)

Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé

SalonOPTIONNEL

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans le salon.

Quantité: 20 m²

Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 400 €(996 € / m²)

Détail par catégorie :

Cuisine:19 000€
Rénovation cuisine complète: 1 cuisine équipée: 10000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
Salle de bain:4 000€
Rénovation salle de bain: 4 m² × 1000€/m² = 4000€, Main d'œuvre incluse
Chambres:1 200€
Parquet flottant: 10 m² × 60€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
Salon:1 200€
Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fains-Véel (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)

Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)

Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 230 €/mois

Revenus locatifs annuels : 2 758 €/an

Calcul : 230 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 935 €/an

Base de calcul : Emprunt de 59 960 € à 3.27% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 210 €/an

Calcul : 17 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 276 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 400 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 821 €

Revenus locatifs : +2 758 €

Charges déductibles : -27 821 €

Résultat foncier Année 1 : -25 063 €(Déficit de 25 063 €)

Imputable sur revenu global : 10 700 €

Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

Déficit reportable : 14 363 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 421 €/an

Revenus locatifs : +2 758 €

Charges déductibles : -2 421 €

Résultat foncier Années 2+ : 337 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 14363.40 € reporté.

Prix d'achat du bien : 32 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 20 800 €(65% de 32 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 756 €/an

Calcul : 20 800 € × 3,636% = 756 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	2 758 €	27 823 €	1 937 €	-25 065 €	10 700 €	14 365 €	14 365 €
2	2 813 €	2 370 €	1 885 €	442 €	-	-	13 923 €
3	2 869 €	2 316 €	1 831 €	553 €	-	-	13 371 €
4	2 926 €	2 261 €	1 775 €	666 €	-	-	12 705 €
5	2 985 €	2 203 €	1 717 €	782 €	-	-	11 923 €
6	3 045 €	2 143 €	1 658 €	901 €	-	-	11 021 €
7	3 105 €	2 082 €	1 596 €	1 024 €	-	-	9 998 €
8	3 168 €	2 018 €	1 532 €	1 150 €	-	-	8 848 €
9	3 231 €	1 952 €	1 466 €	1 279 €	-	-	7 569 €
10	3 295 €	1 884 €	1 399 €	1 411 €	-	-	6 158 €
11	3 361 €	1 814 €	1 328 €	1 547 €	-	-	4 610 €
12	3 429 €	1 741 €	1 256 €	1 687 €	-	-	-
13	3 497 €	1 666 €	1 181 €	1 831 €	-	-	-
14	3 567 €	1 589 €	1 103 €	1 978 €	-	-	-
15	3 638 €	1 509 €	1 023 €	2 130 €	-	-	-
16	3 711 €	1 426 €	941 €	2 285 €	-	-	-
17	3 785 €	1 341 €	855 €	2 445 €	-	-	-
18	3 861 €	1 253 €	767 €	2 609 €	-	-	-
19	3 938 €	1 161 €	676 €	2 777 €	-	-	-
20	4 017 €	1 067 €	582 €	2 950 €	-	-	-
21	4 098 €	970 €	484 €	3 128 €	-	-	-
22	4 179 €	869 €	384 €	3 310 €	-	-	-
23	4 263 €	765 €	280 €	3 498 €	-	-	-
24	4 348 €	658 €	172 €	3 690 €	-	-	-
25	4 435 €	547 €	61 €	3 888 €	-	-	-
TOTAL	88 324 €	65 429 €	27 889 €	22 895 €	10 700 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 22 895 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 2 758 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +579 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+579 €	-3 210 €	+3 789 €
2	+579 €	0 €	+579 €
3	+579 €	0 €	+579 €
4	+579 €	0 €	+579 €
5	+579 €	0 €	+579 €
6	+579 €	0 €	+579 €
7	+579 €	0 €	+579 €
8	+579 €	0 €	+579 €
9	+579 €	0 €	+579 €
10	+579 €	0 €	+579 €
11	+579 €	0 €	+579 €
12	+579 €	+506 €	+73 €
13	+579 €	+549 €	+30 €
14	+579 €	+593 €	-14 €
15	+579 €	+639 €	-60 €
16	+579 €	+686 €	-107 €
17	+579 €	+733 €	-154 €
18	+579 €	+783 €	-204 €
19	+579 €	+833 €	-254 €
20	+579 €	+885 €	-306 €
21	+579 €	+938 €	-359 €
22	+579 €	+993 €	-414 €
23	+579 €	+1 049 €	-470 €
24	+579 €	+1 107 €	-528 €
25	+579 €	+1 166 €	-587 €
Total	+14 475 €	+8 252 €	+6 223 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Appartement à vendre

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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