Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement - 3 pièce(s) - 100 m²

Bien expiré
VilleVesoul (70)
Surface100
Coût Total116 800
Loyer Annuel10 217
Rentabilité8.75%
Cashflow/mois-4
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 800 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

iad France - Géraldine Weber vous propose: Appartement de caractère de 100 m²-charme de l'ancien au cOEur de Vesoul. Situé dans un immeuble de caractère, cet appartement de 100 m² séduira les amateurs d'authenticité et de prestations anciennes. Dès l'entrée le charme opère avec ses parquets, les élégantes moulures, des niches, intégrés et beaux volumes confèrent une atmosphère, chaleureuse et raffinée. Baigne de lumière naturel tout au long de la journée, l'appartement offre un cadre vie particulièrement agréable. L'agencement se compose d'une chambre spacieuse, d'un salon, lumineux, d'une salle à manger convivial l d'une cuisine équipée , d'une salle de bain, ainsi que d'un WC, indépendant. En complément, une cave privative permet un espace de stockage appréciable. À l'arrière de l'immeuble, les résidents bénéficient également d'un espace extérieur, commun, calme, idéal pour installer une petite table et profiter d'un déjeuner ou d'un moment de détente aux beaux jours. Idéalement, situé à proximité des commerces des services des écoles et des transports, cet appartement à le charme intemporel de l'ancien au confort de la vie du centre-ville. Un bien rare et authentique, offrant un cadre de vie, pleine de charme au cOEur de Vesoul. À visiter sans tarder.

La presente annonce immobiliere vise 2 lots situés dans une copropriété de 5 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 150€ par mois (soit 1800 € annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE E indice 273 et classe CLIMAT E indice 56. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Géraldine Weber mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de VESOUL sous le numéro 449440098, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Descriptif :

  • Surface habitable : 100
  • Surface totale : 100
  • Nbre. d'étages : 2
  • Étage du bien : 1
  • Nbre. de chambres : 1
  • Nb. de pièces : 3
  • Nb. de salles d'eau : 1
  • Nb. de WC : 1
  • Cave
Ville : Vesoul
Département : Haute-Saône
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 70000
Coordonnées : 47.625990, 6.161420
Total : 116 800
Prix d'acquisition : 80 000
Travaux : 30 400
Valeur du bien : 110 400
Frais de notaire : 6 400
Coût estimé : 6 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100
Loyer prédit : 8.51€/m²/mois
Fourchette : 6.70€ - 10.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 851€/mois
Loyer annuel estimé : 10217€/an
Fourchette totale : 670€ - 1082€/mois
Fourchette annuelle : 8043€ - 12978€/an
Rentabilité brute :8.75%
Fourchette de rentabilité :6.89% - 11.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 164,22 €/m²
Basé sur :118 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :116 422
Prix d'achat :80 000
Décote à l'achat :-36 422 (-31.3%)
Marge achat-revente :-378€ (-0.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :116 800
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :586,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :34,07€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 620,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 182,78
Coût de l'assurance :10 220,00
Taxe foncière : 1 021,68€/an
Soit par mois : 85,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 851,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 855,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-4,42€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 273 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur 100 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 400(304 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 800€
  • Menuiseries:10 500
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€
  • Chambres:600
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€
  • Salon:1 000
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vesoul (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

ED(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 800✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 851 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 217 €/an
Calcul : 851 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 072 €/an
Base de calcul : Emprunt de 116 800 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 409 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 022 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 702
Revenus locatifs : +10 217
Charges déductibles : -37 702
Résultat foncier Année 1 : -27 485(Déficit de 27 485 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 085
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 302 €/an
Revenus locatifs : +10 217
Charges déductibles : -7 302
Résultat foncier Années 2+ : 2 915 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6085.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 21737 7064 075-27 48921 400 €6 089 €6 089 €
210 4217 2003 9693 222--2 868 €
310 6307 0893 8593 540---
410 8426 9753 7453 867---
511 0596 8573 6274 202---
611 2806 7353 5044 545---
711 5066 6083 3774 898---
811 7366 4763 2465 259---
911 9716 3403 1105 630---
1012 2106 1992 9696 011---
1112 4546 0532 8236 401---
1212 7035 9022 6726 801---
1312 9575 7452 5157 212---
1413 2165 5832 3537 633---
1513 4815 4152 1848 066---
1613 7505 2412 0108 510---
1714 0255 0601 8308 965---
1814 3064 8731 6439 433---
1914 5924 6801 4499 912---
2014 8844 4791 24910 405---
2115 1824 2711 04110 910---
2215 4854 05682611 429---
2315 7953 83360311 962---
2416 1113 60237212 508---
2516 4333 36313313 070---
TOTAL327 246170 34559 183156 90121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 156 901
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 217 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 146 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 146-6 420+8 566
2+2 1460+2 146
3+2 146+202+1 944
4+2 146+1 160+986
5+2 146+1 261+885
6+2 146+1 364+782
7+2 146+1 469+677
8+2 146+1 578+568
9+2 146+1 689+457
10+2 146+1 803+343
11+2 146+1 920+226
12+2 146+2 040+106
13+2 146+2 164-18
14+2 146+2 290-144
15+2 146+2 420-274
16+2 146+2 553-407
17+2 146+2 690-544
18+2 146+2 830-684
19+2 146+2 974-828
20+2 146+3 121-975
21+2 146+3 273-1 127
22+2 146+3 429-1 283
23+2 146+3 588-1 442
24+2 146+3 753-1 607
25+2 146+3 921-1 775
Total+53 650+47 070+6 580
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 67 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →