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Achat : Appartement (58000)

VilleNevers (58)
Surface66m²
Coût Total117 960€
Loyer Annuel6 719€
Rentabilité5.70%
Cashflow/mois-261€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 1 060,61 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 66 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, 1 balcon, Cave, Ascenseur, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir

Au calme, quartier préfecture, à 2 pas du carré COLBERT dans un bel immeuble avec ascenseur. , Appartement type 3 d'environ 66m² comprenant séjour, cuisine, entrée avec placard, 2 chambres dont une avec balcon, salle de bains et WC. , Cave et garage. , Chauffage individuel. Bien en copropriété de 68 lots, charges annuelles: 1508 €.

Ville : Nevers
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58000
Coordonnées : 46.983700, 3.163230
Total : 117 960€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 42 360€
Valeur du bien : 112 360€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 8.48€/m²/mois
Fourchette : 6.62€ - 10.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 560€/mois
Loyer annuel estimé : 6719€/an
Fourchette totale : 437€ - 717€/mois
Fourchette annuelle : 5245€ - 8607€/an
Rentabilité brute :5.70%
Fourchette de rentabilité :4.45% - 7.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 122,28 €/m²
Basé sur :190 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :74 071 €
Prix d'achat :70 000 €
Décote à l'achat :-4 071€ (-5.5%)
Marge achat-revente :-43 889€ (-59.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :117 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :592,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :47,18€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 639,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 770,55€
Coût de l'assurance :14 155,20€
Taxe foncière : 671,92€/an
Soit par mois : 55,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 125,67€/mois
Soit par an : 1 508,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 559,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 821,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-261,35€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel ancien
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 6 m² de carrelage et 1 ensemble sanitaire
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 360 €(642 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:9 100€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1300€ = 9100€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:7 360€
    Rénovation salle de bain: 6 m² de carrelage × 60€/m² = 360€, Ensemble sanitaire: 1 × 2000€ = 2000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 500€, Main d'œuvre: 3000€
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nevers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 560 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 719 €/an
Calcul : 560 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 112 €/an
Base de calcul : Emprunt de 117 960 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 566 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 672 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 508 €/an
Calcul : 126 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 360 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 218 €
Revenus locatifs : +6 719 €
Charges déductibles : -49 218 €
Résultat foncier Année 1 : -42 499 €(Déficit de 42 499 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 099 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 858 €/an
Revenus locatifs : +6 719 €
Charges déductibles : -6 858 €
Résultat foncier Années 2+ : -139 €/an(Déficit de 139 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21098.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 719 €49 222 €4 116 €-42 503 €21 400 €21 103 €21 103 €
26 854 €6 755 €4 008 €99 €--21 004 €
36 991 €6 643 €3 897 €347 €--20 657 €
47 130 €6 528 €3 782 €602 €--20 054 €
57 273 €6 409 €3 663 €864 €--19 190 €
67 419 €6 285 €3 539 €1 133 €--18 057 €
77 567 €6 157 €3 411 €1 410 €--16 647 €
87 718 €6 024 €3 278 €1 694 €--14 953 €
97 873 €5 887 €3 141 €1 986 €--12 967 €
108 030 €5 745 €2 998 €2 286 €--10 682 €
118 191 €5 597 €2 851 €2 594 €--8 088 €
128 354 €5 444 €2 698 €2 910 €---
138 522 €5 286 €2 540 €3 236 €---
148 692 €5 122 €2 376 €3 570 €---
158 866 €4 952 €2 206 €3 914 €---
169 043 €4 776 €2 030 €4 267 €---
179 224 €4 594 €1 848 €4 630 €---
189 408 €4 405 €1 659 €5 003 €---
199 597 €4 210 €1 464 €5 387 €---
209 789 €4 007 €1 261 €5 781 €---
219 984 €3 798 €1 051 €6 187 €---
2210 184 €3 580 €834 €6 604 €---
2310 388 €3 355 €609 €7 033 €---
2410 595 €3 122 €376 €7 474 €---
2510 807 €2 880 €134 €7 927 €---
TOTAL215 218 €170 785 €59 771 €44 433 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 44 433 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 719 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 411 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 411 €-6 420 €+7 831 €
2+1 411 €0 €+1 411 €
3+1 411 €0 €+1 411 €
4+1 411 €0 €+1 411 €
5+1 411 €0 €+1 411 €
6+1 411 €0 €+1 411 €
7+1 411 €0 €+1 411 €
8+1 411 €0 €+1 411 €
9+1 411 €0 €+1 411 €
10+1 411 €0 €+1 411 €
11+1 411 €0 €+1 411 €
12+1 411 €+873 €+538 €
13+1 411 €+971 €+440 €
14+1 411 €+1 071 €+340 €
15+1 411 €+1 174 €+237 €
16+1 411 €+1 280 €+131 €
17+1 411 €+1 389 €+22 €
18+1 411 €+1 501 €-90 €
19+1 411 €+1 616 €-205 €
20+1 411 €+1 734 €-323 €
21+1 411 €+1 856 €-445 €
22+1 411 €+1 981 €-570 €
23+1 411 €+2 110 €-699 €
24+1 411 €+2 242 €-831 €
25+1 411 €+2 378 €-967 €
Total+35 275 €+15 756 €+19 519 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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