Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleStains (93)
Surface48m²
Coût Total149 500€
Loyer Annuel12 027€
Rentabilité8.05%
Cashflow/mois-32€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 000 €
Surface : 48 m²
Prix au m² : 2 479,17 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : disponible immédiatement, 4/9 étage, Ascenseur, Salle de bain, Toilettes séparées, Cave, Revêtement du sol: Parquet, 1 chambre, Entrée séparée, 1 parking: Box de stationnement, Balcon, calme, Sans vis-à-vis, Belle vue, Exposition ouest, TV par câble, Gardien, Digicode, Interphone

Victor Renelle, en face du Globe, découvrez cet appartement de 2 pièces, 48 m². Il offre un spacieux séjour, avec cuisine séparée (à ouvrir selon vos envies), une chambre, une belle salle de bains, et un double WC. Profitez également d’un balcon, ainsi que d’une cave et d’un parking.

Ville : Stains
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93240
Coordonnées : 48.949451, 2.388543
Total : 149 500€
Prix d'acquisition : 119 000€
Travaux : 20 980€
Valeur du bien : 139 980€
Frais de notaire : 9 520€
Coût estimé : 9 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 48m²
Loyer prédit : 20.88€/m²/mois
Fourchette : 16.80€ - 25.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 1002€/mois
Loyer annuel estimé : 12027€/an
Fourchette totale : 806€ - 1246€/mois
Fourchette annuelle : 9675€ - 14952€/an
Rentabilité brute :8.05%
Fourchette de rentabilité :6.47% - 10.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 760 €/m²
Basé sur :85 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :132 480 €
Prix d'achat :119 000 €
Décote à l'achat :-13 480€ (-10.2%)
Marge achat-revente :-17 020€ (-12.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :149 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :740,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :43,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 784,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 631,50€
Coût de l'assurance :13 081,25€
Taxe foncière : 1 202,74€/an
Soit par mois : 100,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 002,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 034,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-31,99€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 271 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 48 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simples vitrages par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante nécessitant rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 980 €(437 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€, Main d'œuvre: 300€
  • Menuiseries:3 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:4 300€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 300€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:900€
    Parquet flottant: 12 m² × 75€/m² = 900€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 40€/m² = 400€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Stains (zone urbaine). Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les coûts peuvent varier légèrement selon le prestataire et les spécificités des travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 002 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 027 €/an
Calcul : 1 002 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 018 €/an
Base de calcul : Emprunt de 149 500 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 523 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 203 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 980 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 524 €
Revenus locatifs : +12 027 €
Charges déductibles : -29 524 €
Résultat foncier Année 1 : -17 497 €(Déficit de 17 497 €)
Imputable sur revenu global : 17 497 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 544 €/an
Revenus locatifs : +12 027 €
Charges déductibles : -8 544 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 483 €/an
Prix d'achat du bien : 119 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 350 €(65% de 119 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 813 €/an
Calcul : 77 350 € × 3,636% = 2 813 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 027 €29 529 €5 023 €-17 502 €17 502 €--
212 268 €8 416 €4 890 €3 852 €---
312 513 €8 278 €4 752 €4 235 €---
412 764 €8 135 €4 609 €4 628 €---
513 019 €7 987 €4 461 €5 031 €---
613 279 €7 835 €4 309 €5 445 €---
713 545 €7 677 €4 151 €5 868 €---
813 816 €7 513 €3 987 €6 303 €---
914 092 €7 344 €3 818 €6 748 €---
1014 374 €7 169 €3 643 €7 205 €---
1114 661 €6 988 €3 462 €7 673 €---
1214 955 €6 801 €3 275 €8 154 €---
1315 254 €6 607 €3 081 €8 647 €---
1415 559 €6 406 €2 880 €9 152 €---
1515 870 €6 199 €2 673 €9 671 €---
1616 187 €5 984 €2 458 €10 203 €---
1716 511 €5 762 €2 236 €10 749 €---
1816 841 €5 533 €2 007 €11 308 €---
1917 178 €5 295 €1 769 €11 883 €---
2017 522 €5 050 €1 524 €12 472 €---
2117 872 €4 795 €1 269 €13 077 €---
2218 229 €4 532 €1 006 €13 697 €---
2318 594 €4 260 €734 €14 334 €---
2418 966 €3 979 €453 €14 987 €---
2519 345 €3 687 €161 €15 658 €---
TOTAL385 240 €181 761 €72 631 €203 479 €17 502 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 251 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 203 479 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 027 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 526 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 526 €-5 251 €+7 777 €
2+2 526 €+1 156 €+1 370 €
3+2 526 €+1 271 €+1 255 €
4+2 526 €+1 389 €+1 137 €
5+2 526 €+1 509 €+1 017 €
6+2 526 €+1 633 €+893 €
7+2 526 €+1 760 €+766 €
8+2 526 €+1 891 €+635 €
9+2 526 €+2 024 €+502 €
10+2 526 €+2 161 €+365 €
11+2 526 €+2 302 €+224 €
12+2 526 €+2 446 €+80 €
13+2 526 €+2 594 €-68 €
14+2 526 €+2 746 €-220 €
15+2 526 €+2 901 €-375 €
16+2 526 €+3 061 €-535 €
17+2 526 €+3 225 €-699 €
18+2 526 €+3 393 €-867 €
19+2 526 €+3 565 €-1 039 €
20+2 526 €+3 742 €-1 216 €
21+2 526 €+3 923 €-1 397 €
22+2 526 €+4 109 €-1 583 €
23+2 526 €+4 300 €-1 774 €
24+2 526 €+4 496 €-1 970 €
25+2 526 €+4 697 €-2 171 €
Total+63 150 €+61 044 €+2 106 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →