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Achat maison 3 étages

Bien expiré
VillePezens (11)
Surface68m²
Coût Total107 168€
Loyer Annuel6 360€
Rentabilité5.93%
Cashflow/mois-609€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 955,88 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 68 m², Bâtiment de 3 étages, 3 Pièces, 2 Chambres, 1 Salle de bain, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Chauffage individuel électrique radiateur, Cuisine coin cuisine, Salle de séjour : 27 m², 1 Parking, Terrain de 125 m², Orientation Est

Proche Carcassonne, cette maison traversante et lumineuse est orientée est-ouest. Plein de charme avec les anciennes dalles de pierres au rez-de-chaussée, jolis planchers en bois aux étages, pierres et poutres apparentes. Idéale premier achat ou pour un projet locatif (louée jusqu'au fin mars 2025 à 520EUR/mois). Jardin potager non-attenant avec arbres fruitiers et un puit partagé intarissable. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : (8.14 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Pezens
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11170
Coordonnées : 43.258230, 2.251730
Total : 107 168€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 36 968€
Valeur du bien : 101 968€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 7.79€/m²/mois
Fourchette : 5.90€ - 10.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 530€/mois
Loyer annuel estimé : 6360€/an
Fourchette totale : 401€ - 701€/mois
Fourchette annuelle : 4812€ - 8407€/an
Rentabilité brute :5.93%
Fourchette de rentabilité :4.49% - 7.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :107 168€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :534,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :31,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 566,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 267,66€
Coût de l'assurance :9 377,20€
Taxe foncière : 636,02€/an
Soit par mois : 53,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 520,00€/mois
Soit par an : 6 240,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 530,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 139,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-609,03€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 244 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 68 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments de cuisine et peinture
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des 2 chambres avec revêtement sol, peinture et mise aux normes électricité
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et entretien du parquet dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 968 €(544 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:2 768€
    Isolation toiture/combles: 68 m² × 40€/m² = 2720€, Main d'œuvre: 48€
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:3 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 3 fenêtres × 1000€/fenêtre = 3000€ (installation incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 10000€ (éléments de cuisine, peinture et main d'œuvre inclus)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1000€/m² = 5000€ (installation incluse)
  • Chambres:3 000€
    Rénovation chambres: 20 m² × 150€/m² = 3000€ (revêtement sol, peinture et électricité inclus)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pezens (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 768€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 530 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 360 €/an
Calcul : 530 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 672 €/an
Base de calcul : Emprunt de 107 168 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 375 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 636 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 6 240 €/an
Calcul : 520 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 968 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 891 €
Revenus locatifs : +6 360 €
Charges déductibles : -47 891 €
Résultat foncier Année 1 : -41 531 €(Déficit de 41 531 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 131 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 923 €/an
Revenus locatifs : +6 360 €
Charges déductibles : -10 923 €
Résultat foncier Années 2+ : -4 563 €/an(Déficit de 4 563 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20130.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 360 €47 895 €3 675 €-41 534 €21 400 €20 134 €20 134 €
26 487 €10 830 €3 579 €-4 342 €4 342 €-20 134 €
36 617 €10 730 €3 479 €-4 113 €4 113 €-20 134 €
46 749 €10 626 €3 375 €-3 877 €3 877 €-20 134 €
56 884 €10 519 €3 268 €-3 634 €3 634 €-20 134 €
67 022 €10 408 €3 157 €-3 386 €3 386 €-20 134 €
77 163 €10 293 €3 042 €-3 130 €3 130 €-20 134 €
87 306 €10 174 €2 923 €-2 868 €2 868 €-20 134 €
97 452 €10 051 €2 800 €-2 599 €2 599 €-20 134 €
107 601 €9 923 €2 672 €-2 322 €2 322 €-20 134 €
117 753 €9 791 €2 540 €-2 038 €2 038 €-20 134 €
127 908 €9 654 €2 403 €-1 746 €1 746 €--
138 066 €9 513 €2 262 €-1 446 €1 446 €--
148 228 €9 366 €2 115 €-1 139 €1 139 €--
158 392 €9 215 €1 963 €-822 €822 €--
168 560 €9 058 €1 806 €-498 €498 €--
178 731 €8 895 €1 644 €-164 €164 €--
188 906 €8 727 €1 476 €179 €---
199 084 €8 552 €1 301 €532 €---
209 266 €8 372 €1 121 €894 €---
219 451 €8 185 €934 €1 266 €---
229 640 €7 992 €741 €1 648 €---
239 833 €7 792 €541 €2 041 €---
2410 029 €7 585 €334 €2 445 €---
2510 230 €7 370 €119 €2 860 €---
TOTAL203 719 €271 513 €53 268 €-67 794 €59 523 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 17 857 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -67 794 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 360 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 336 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 336 €-6 420 €+7 756 €
2+1 336 €-1 303 €+2 639 €
3+1 336 €-1 234 €+2 570 €
4+1 336 €-1 163 €+2 499 €
5+1 336 €-1 090 €+2 426 €
6+1 336 €-1 016 €+2 352 €
7+1 336 €-939 €+2 275 €
8+1 336 €-860 €+2 196 €
9+1 336 €-780 €+2 116 €
10+1 336 €-697 €+2 033 €
11+1 336 €-611 €+1 947 €
12+1 336 €-524 €+1 860 €
13+1 336 €-434 €+1 770 €
14+1 336 €-342 €+1 678 €
15+1 336 €-247 €+1 583 €
16+1 336 €-149 €+1 485 €
17+1 336 €-49 €+1 385 €
18+1 336 €+54 €+1 282 €
19+1 336 €+159 €+1 177 €
20+1 336 €+268 €+1 068 €
21+1 336 €+380 €+956 €
22+1 336 €+494 €+842 €
23+1 336 €+612 €+724 €
24+1 336 €+733 €+603 €
25+1 336 €+858 €+478 €
Total+33 400 €-14 298 €+47 698 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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