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Maison à vendre 3 pièces 70m2 terrain 128m2 CRETEIL (94)

VilleCréteil (94)
Surface70
Coût Total200 884
Loyer Annuel16 394
Rentabilité8.16%
Cashflow/mois+162
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 140 541 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 2 007,73 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre de WC : 2, Mandat exclusif, Jardin

Succession — Maison de caractère en pierre, 70 m², terrain 128m2 a Créteil. Vendue en l'état, Premier offrant sérieux, priorité.”

Maison 3 pieces 70m a 15mn du RER A Parking Terrain 128m2 Les honoraires sont à la charge du vendeur. Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ce bien est proposé à la vente via un APPEL D'OFFRES INTERACTIF À PRIX PROGRESSIF : les offres d'achat seront reçues en ligne sur la plateforme Immofit.fr, jusqu'au 31/07/2026 à 00h00 (Europe/Paris). Le prix affiché sur la présente annonce correspond à un prix de première offre possible et les participants pourront soumettre leurs offres par paliers progressifs minimums de 5 000 €, jusqu'à la date de clôture de l'appel d'offres interactif précisé ci-avant. La participation à l'appel d'offres est soumise à agrément préalable. Toutes les offres d'achat seront transmises au vendeur, lequel restera libre dans la sélection de l'offre à laquelle il souhaitera donner suite. Une offre d'achat en ligne pendant l'appel d'offres interactif ne constitue pas une offre ferme et précise au sens de l'article 1114 du Code civil.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr.

Contactez Ghania DERNAOUI Entrepreneur Individuel, Agent commercial OptimHome (RSAC N°811 679 695 Greffe de PARIS 19EME ARRONDISSEMENT) 06 27 49 11 38 (réf. 611266 ) - http://assets.digitregroup.io/optimhome/optimhome_baremes_agence_B2026-A.pdf

Ville : Créteil
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94000
Coordonnées : 48.783073, 2.451837
Total : 200 884
Prix d'acquisition : 140 541
Travaux : 49 100
Valeur du bien : 189 641
Frais de notaire : 11 243
Coût estimé : 11 243
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70
Loyer prédit : 19.52€/m²/mois
Fourchette : 13.37€ - 28.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 1366€/mois
Loyer annuel estimé : 16394€/an
Fourchette totale : 936€ - 1995€/mois
Fourchette annuelle : 11228€ - 23937€/an
Rentabilité brute :8.16%
Fourchette de rentabilité :5.59% - 11.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :5 569,19 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :389 843
Prix d'achat :140 541
Décote à l'achat :-249 302 (-63.9%)
Marge achat-revente :188 959€ (48.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :200 884
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 008,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :58,59€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 067,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 788,30
Coût de l'assurance :17 577,35
Taxe foncière : 1 639,39€/an
Soit par mois : 136,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 366,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 204,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :162,05€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 450 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 70 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds, nettoyage du parquet
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 100(701 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 500€ = 12 500€ (installation incluse)
  • Isolation:4 200
    Isolation combles: 70 m² × 60€/m² = 4200€ (installation incluse)
  • Menuiseries:6 800
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 850€/fenêtre = 6800€ (installation incluse)
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (installation incluse)
  • Cuisine:8 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:7 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 7000€ = 7000€ (installation incluse)
  • Chambres:6 000
    Rénovation complète chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (installation incluse)
  • Salon:600
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 366 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 394 €/an
Calcul : 1 366 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 003 €/an
Base de calcul : Emprunt de 200 884 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 703 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 639 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 445
Revenus locatifs : +16 394
Charges déductibles : -58 445
Résultat foncier Année 1 : -42 051(Déficit de 42 051 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 651
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 345 €/an
Revenus locatifs : +16 394
Charges déductibles : -9 345
Résultat foncier Années 2+ : 7 049 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20651.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 140 541
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 352(65% de 140 541 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 322 €/an
Calcul : 91 352 € × 3,636% = 3 322
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 39458 4527 009-42 05821 400 €20 658 €20 658 €
216 7229 1696 8267 553--13 105 €
317 0568 9796 6378 077--5 028 €
417 3978 7836 4418 614---
517 7458 5806 2379 165---
618 1008 3696 0279 731---
718 4628 1515 80910 311---
818 8317 9255 58310 906---
919 2087 6915 34911 517---
1019 5927 4495 10612 144---
1119 9847 1984 85512 787---
1220 3846 9374 59513 446---
1320 7916 6684 32514 124---
1421 2076 3894 04614 819---
1521 6316 0993 75715 532---
1622 0645 8003 45716 264---
1722 5055 4903 14717 016---
1822 9555 1682 82617 787---
1923 4154 8352 49318 579---
2023 8834 4902 14819 393---
2124 3614 1331 79020 228---
2224 8483 7631 42021 085---
2325 3453 3791 03721 965---
2425 8522 98264022 869---
2526 3692 57122823 798---
TOTAL525 102209 450101 788315 65221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 315 652
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 394 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 443 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 443-6 420+9 863
2+3 4430+3 443
3+3 4430+3 443
4+3 443+1 076+2 367
5+3 443+2 750+693
6+3 443+2 919+524
7+3 443+3 093+350
8+3 443+3 272+171
9+3 443+3 455-12
10+3 443+3 643-200
11+3 443+3 836-393
12+3 443+4 034-591
13+3 443+4 237-794
14+3 443+4 446-1 003
15+3 443+4 660-1 217
16+3 443+4 879-1 436
17+3 443+5 105-1 662
18+3 443+5 336-1 893
19+3 443+5 574-2 131
20+3 443+5 818-2 375
21+3 443+6 068-2 625
22+3 443+6 325-2 882
23+3 443+6 590-3 147
24+3 443+6 861-3 418
25+3 443+7 139-3 696
Total+86 075+94 696+-8 621
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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