Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleGisors (27)
Surface187m²
Coût Total344 670€
Loyer Annuel23 578€
Rentabilité6.84%
Cashflow/mois-15€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 249 000 €
Surface : 187 m²
Prix au m² : 1 331,55 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5 pièces, Surface 187 m², 2 chambres, 2 salles de bain/eau, Séjour 75,39 m², Dressing, Chauffage individuel, Électricité, Garage, Cave, 1 place de parking

Gisors, dans une résidence à 2 pas du centre ville, Appartement de 187m² au 1er étage, offrant : Entrée, séjour de 50m², salle à manger de 25m², cuisine aménagée, 2 suites parentales la 1ère avec dressing et salle de bains et la 2ème avec salle de bains, wc, 2 garages et 1 place de parking. Bien rare ! Réf: 6490 Référence agence : 6490

Ville : Gisors
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27140
Coordonnées : 49.278676, 1.775433
Total : 344 670€
Prix d'acquisition : 249 000€
Travaux : 75 750€
Valeur du bien : 324 750€
Frais de notaire : 19 920€
Coût estimé : 19 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 187m²
Loyer prédit : 10.51€/m²/mois
Fourchette : 8.39€ - 13.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 1965€/mois
Loyer annuel estimé : 23578€/an
Fourchette totale : 1569€ - 2461€/mois
Fourchette annuelle : 18824€ - 29534€/an
Rentabilité brute :6.84%
Fourchette de rentabilité :5.46% - 8.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 258,06 €/m²
Basé sur :59 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :422 257 €
Prix d'achat :249 000 €
Décote à l'achat :-173 257€ (-41.0%)
Marge achat-revente :77 587€ (18.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :344 670€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 683,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :100,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 783,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :160 312,97€
Coût de l'assurance :30 158,62€
Taxe foncière : 2 357,82€/an
Soit par mois : 196,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 964,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 980,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-15,44€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 193 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 187 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 19 fenêtres (estimation basée sur 187 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour l'eau chaude sanitaire.
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des équipements de cuisine vétustes et mise à jour de la plomberie.
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant une mise à jour
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette usée par un nouveau revêtement de sol.
Quantité: 55 m² (estimation basée sur salon)
Raison: État 2.7/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires et mise à jour de la plomberie.
Quantité: 2 salles de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessitant une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des revêtements de sol et mise à jour de la peinture.
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessitant une rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :75 750 €(405 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:18 050€
    Fenêtres double vitrage PVC: 19 fenêtres × 950€ = 18050€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:2 200€
    Revêtement sol PVC: 55 m² × 40€/m² = 2200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:24 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles de bain × 12000€ = 24000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation complète chambres: 2 chambres × 3000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gisors (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 33 550€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 965 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 578 €/an
Calcul : 1 965 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 125 €/an
Base de calcul : Emprunt de 344 670 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 206 €/an
Calcul : 101 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 358 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 75 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 90 439 €
Revenus locatifs : +23 578 €
Charges déductibles : -90 439 €
Résultat foncier Année 1 : -66 861 €(Déficit de 66 861 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 461 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 689 €/an
Revenus locatifs : +23 578 €
Charges déductibles : -14 689 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 889 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45460.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 249 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 161 850 €(65% de 249 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 885 €/an
Calcul : 161 850 € × 3,636% = 5 885 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 578 €90 450 €11 136 €-66 872 €21 400 €45 472 €45 472 €
224 050 €14 399 €10 835 €9 651 €--35 821 €
324 531 €14 088 €10 524 €10 443 €--25 378 €
425 021 €13 767 €10 203 €11 254 €--14 124 €
525 522 €13 435 €9 871 €12 087 €--2 037 €
626 032 €13 092 €9 528 €12 940 €---
726 553 €12 738 €9 174 €13 815 €---
827 084 €12 372 €8 808 €14 712 €---
927 626 €11 994 €8 430 €15 632 €---
1028 178 €11 603 €8 039 €16 575 €---
1128 742 €11 200 €7 635 €17 542 €---
1229 316 €10 783 €7 218 €18 534 €---
1329 903 €10 352 €6 787 €19 551 €---
1430 501 €9 906 €6 342 €20 594 €---
1531 111 €9 446 €5 882 €21 664 €---
1631 733 €8 971 €5 407 €22 762 €---
1732 368 €8 480 €4 916 €23 888 €---
1833 015 €7 973 €4 409 €25 042 €---
1933 675 €7 449 €3 885 €26 227 €---
2034 349 €6 907 €3 343 €27 442 €---
2135 036 €6 348 €2 783 €28 688 €---
2235 737 €5 769 €2 205 €29 967 €---
2336 451 €5 172 €1 608 €31 279 €---
2437 180 €4 555 €991 €32 625 €---
2537 924 €3 917 €353 €34 007 €---
TOTAL755 216 €325 167 €160 313 €430 049 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 430 049 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 578 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 951 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 951 €-6 420 €+11 371 €
2+4 951 €0 €+4 951 €
3+4 951 €0 €+4 951 €
4+4 951 €0 €+4 951 €
5+4 951 €0 €+4 951 €
6+4 951 €+3 271 €+1 680 €
7+4 951 €+4 144 €+807 €
8+4 951 €+4 414 €+537 €
9+4 951 €+4 689 €+262 €
10+4 951 €+4 972 €-21 €
11+4 951 €+5 263 €-312 €
12+4 951 €+5 560 €-609 €
13+4 951 €+5 865 €-914 €
14+4 951 €+6 178 €-1 227 €
15+4 951 €+6 499 €-1 548 €
16+4 951 €+6 829 €-1 878 €
17+4 951 €+7 166 €-2 215 €
18+4 951 €+7 513 €-2 562 €
19+4 951 €+7 868 €-2 917 €
20+4 951 €+8 233 €-3 282 €
21+4 951 €+8 606 €-3 655 €
22+4 951 €+8 990 €-4 039 €
23+4 951 €+9 384 €-4 433 €
24+4 951 €+9 788 €-4 837 €
25+4 951 €+10 202 €-5 251 €
Total+123 775 €+129 015 €+-5 240 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →