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Maison à vendre

Bien expiré
VillePaimpol (22)
Surface88m²
Coût Total108 390€
Loyer Annuel10 048€
Rentabilité9.27%
Cashflow/mois+193€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 250 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 1 014,2 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison à rénover composée RDC: Entrée avec poêle à bois, cuisine, séjour, wc, cellier. Etage: Palier, trois chambres, salle d'eau, placard. Jardin. Puits.

Ville : Paimpol
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22500
Coordonnées : 48.772624, -3.045633
Total : 108 390€
Prix d'acquisition : 89 250€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 101 250€
Frais de notaire : 7 140€
Coût estimé : 7 140€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88m²
Loyer prédit : 9.52€/m²/mois
Fourchette : 7.31€ - 12.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 837€/mois
Loyer annuel estimé : 10048€/an
Fourchette totale : 643€ - 1090€/mois
Fourchette annuelle : 7720€ - 13079€/an
Rentabilité brute :9.27%
Fourchette de rentabilité :7.12% - 12.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 051,54 €/m²
Basé sur :50 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :268 536 €
Prix d'achat :89 250 €
Décote à l'achat :-179 286€ (-66.8%)
Marge achat-revente :160 146€ (59.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 390€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :529,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :31,61€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 560,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 414,38€
Coût de l'assurance :9 484,12€
Taxe foncière : 1 004,80€/an
Soit par mois : 83,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 837,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 644,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :192,64€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 745 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois existant
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (88 m²)
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: État 1/5 assumé - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres en mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon, incluant peinture, revêtement de sol et électricité
Quantité: salon complet (estimation 20 m²)
Raison: État 1/5 assumé - salon en très mauvais état
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et remplacement de la tuyauterie si nécessaire
Quantité: tuyauterie complète
Raison: Assurer un bon fonctionnement des évacuations et de l'eau chaude

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(136 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 837 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 048 €/an
Calcul : 837 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 498 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 390 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 379 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 005 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 883 €
Revenus locatifs : +10 048 €
Charges déductibles : -16 883 €
Résultat foncier Année 1 : -6 835 €(Déficit de 6 835 €)
Imputable sur revenu global : 6 835 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 883 €/an
Revenus locatifs : +10 048 €
Charges déductibles : -4 883 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 165 €/an
Prix d'achat du bien : 89 250 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 013 €(65% de 89 250 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 110 €/an
Calcul : 58 013 € × 3,636% = 2 110 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 048 €16 886 €3 502 €-6 838 €6 838 €--
210 249 €4 791 €3 407 €5 458 €---
310 454 €4 694 €3 310 €5 760 €---
410 663 €4 593 €3 209 €6 070 €---
510 876 €4 488 €3 104 €6 388 €---
611 094 €4 381 €2 996 €6 713 €---
711 316 €4 269 €2 885 €7 047 €---
811 542 €4 154 €2 770 €7 388 €---
911 773 €4 035 €2 651 €7 738 €---
1012 008 €3 912 €2 528 €8 096 €---
1112 248 €3 785 €2 401 €8 463 €---
1212 493 €3 654 €2 270 €8 839 €---
1312 743 €3 519 €2 134 €9 225 €---
1412 998 €3 379 €1 994 €9 620 €---
1513 258 €3 234 €1 850 €10 024 €---
1613 523 €3 085 €1 700 €10 439 €---
1713 794 €2 930 €1 546 €10 864 €---
1814 070 €2 771 €1 386 €11 299 €---
1914 351 €2 606 €1 222 €11 745 €---
2014 638 €2 435 €1 051 €12 203 €---
2114 931 €2 259 €875 €12 671 €---
2215 229 €2 078 €694 €13 152 €---
2315 534 €1 890 €506 €13 644 €---
2415 845 €1 696 €312 €14 149 €---
2516 162 €1 495 €111 €14 666 €---
TOTAL321 840 €97 018 €50 414 €224 822 €6 838 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 051 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 224 822 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 048 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 110 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 110 €-2 051 €+4 161 €
2+2 110 €+1 637 €+473 €
3+2 110 €+1 728 €+382 €
4+2 110 €+1 821 €+289 €
5+2 110 €+1 916 €+194 €
6+2 110 €+2 014 €+96 €
7+2 110 €+2 114 €-4 €
8+2 110 €+2 216 €-106 €
9+2 110 €+2 321 €-211 €
10+2 110 €+2 429 €-319 €
11+2 110 €+2 539 €-429 €
12+2 110 €+2 652 €-542 €
13+2 110 €+2 767 €-657 €
14+2 110 €+2 886 €-776 €
15+2 110 €+3 007 €-897 €
16+2 110 €+3 132 €-1 022 €
17+2 110 €+3 259 €-1 149 €
18+2 110 €+3 390 €-1 280 €
19+2 110 €+3 524 €-1 414 €
20+2 110 €+3 661 €-1 551 €
21+2 110 €+3 801 €-1 691 €
22+2 110 €+3 946 €-1 836 €
23+2 110 €+4 093 €-1 983 €
24+2 110 €+4 245 €-2 135 €
25+2 110 €+4 400 €-2 290 €
Total+52 750 €+67 447 €+-14 697 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 168 jours
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