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vente - hôtel particulier

VilleForcalquier (04)
Surface290m²
Coût Total361 400€
Loyer Annuel34 733€
Rentabilité9.61%
Cashflow/mois+704€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 295 000 €
Surface : 290 m²
Prix au m² : 1 017,24 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Cheminee, Salle de bain, Salle d eau, Terrasse, Petit prix

Haute Provence, en exclusivité.

Au cœur de Forcalquier, cet ancien hôtel particulier du XVIIIᵉ siècle, rare et préservé, attend sa renaissance.

Sur environ 290 m² habitables, il se déploie sur quatre niveaux avec entrées sur deux rues, offrant une configuration idéale pour un projet d'envergure.

Il réunit quatre chambres dont trois en suite, deux salons, une cuisine ainsi que plusieurs annexes dont une majestueuse cave voûtée de 51 m², parfaite pour accueillir une galerie, un espace d'exposition ou un atelier d'artiste.

Avec son charme intact et son potentiel exceptionnel pour maison d'hôtes ou résidence d'artistes, ce bel endormi n'attend qu'un regard inspiré pour révéler toute sa splendeur.

DPE D Référence agence : 7054

Ville : Forcalquier
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04300
Coordonnées : 43.957893, 5.779832
Total : 361 400€
Prix d'acquisition : 295 000€
Travaux : 42 800€
Valeur du bien : 337 800€
Frais de notaire : 23 600€
Coût estimé : 23 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 290m²
Loyer prédit : 9.98€/m²/mois
Fourchette : 7.61€ - 13.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 2894€/mois
Loyer annuel estimé : 34733€/an
Fourchette totale : 2206€ - 3798€/mois
Fourchette annuelle : 26467€ - 45580€/an
Rentabilité brute :9.61%
Fourchette de rentabilité :7.32% - 12.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 270 €/m²
Basé sur :41 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :948 300 €
Prix d'achat :295 000 €
Décote à l'achat :-653 300€ (-68.9%)
Marge achat-revente :586 900€ (61.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :361 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 795,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :105,41€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 901,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :177 314,29€
Coût de l'assurance :31 622,50€
Taxe foncière : 3 473,26€/an
Soit par mois : 289,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 894,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 190,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :703,82€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 208 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour du mobilier et des finitions
Quantité: cuisine d'environ 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des deux salons, y compris la mise à jour du parquet et des finitions
Quantité: 50 m² (30 m² + 20 m²)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - usure visible nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain, y compris remplacement des sanitaires et carrelage
Quantité: 1 salle de bain (état 3/5)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 4 chambres, y compris revêtement de sol, peinture et mise aux normes électriques
Quantité: 4 chambres (état 3/5)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises supplémentaires
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise à jour
Vérification et mise à jour de la plomberie pour assurer l'absence de fuites et conformité
Quantité: entièrement pour 290 m²
Raison: Assurer la conformité et l'absence de plomb dans la plomberie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 800 €(148 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 200€
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 600€/m² = 7200€ (fournitures et main d'œuvre comprises)
  • Salon:4 500€
    Rafraîchissement salons: 50 m² × 90€/m² = 4500€ (fournitures et main d'œuvre comprises)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (fournitures et main d'œuvre comprises)
  • Chambres:12 000€
    Rénovation 4 chambres: 4 chambres × 3000€ = 12000€ (fournitures et main d'œuvre comprises)
  • Électricité générale:1 500€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1500€ = 1500€ (fournitures et main d'œuvre comprises)
  • Plomberie générale:11 600€
    Mise à jour plomberie: 290 m² × 40€/m² = 11600€ (fournitures et main d'œuvre comprises)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Provence-Alpes-Côte d'Azur (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 894 €/mois
Revenus locatifs annuels : 34 733 €/an
Calcul : 2 894 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 239 €/an
Base de calcul : Emprunt de 361 400 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 265 €/an
Calcul : 105 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 473 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 777 €
Revenus locatifs : +34 733 €
Charges déductibles : -59 777 €
Résultat foncier Année 1 : -25 045 €(Déficit de 25 045 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 14 345 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 977 €/an
Revenus locatifs : +34 733 €
Charges déductibles : -16 977 €
Résultat foncier Années 2+ : 17 755 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 14344.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 295 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 191 750 €(65% de 295 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 973 €/an
Calcul : 191 750 € × 3,636% = 6 973 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
134 733 €59 789 €12 251 €-25 056 €10 700 €14 356 €14 356 €
235 427 €16 665 €11 927 €18 762 €---
336 136 €16 330 €11 592 €19 806 €---
436 859 €15 983 €11 245 €20 876 €---
537 596 €15 624 €10 886 €21 972 €---
638 348 €15 252 €10 514 €23 095 €---
739 115 €14 868 €10 129 €24 247 €---
839 897 €14 470 €9 732 €25 427 €---
940 695 €14 058 €9 320 €26 637 €---
1041 509 €13 632 €8 894 €27 877 €---
1142 339 €13 191 €8 453 €29 148 €---
1243 186 €12 735 €7 996 €30 451 €---
1344 049 €12 262 €7 524 €31 787 €---
1444 930 €11 774 €7 036 €33 157 €---
1545 829 €11 268 €6 530 €34 561 €---
1646 746 €10 745 €6 007 €36 001 €---
1747 680 €10 203 €5 465 €37 477 €---
1848 634 €9 643 €4 905 €38 991 €---
1949 607 €9 063 €4 325 €40 544 €---
2050 599 €8 463 €3 724 €42 136 €---
2151 611 €7 842 €3 103 €43 769 €---
2252 643 €7 199 €2 461 €45 444 €---
2353 696 €6 534 €1 796 €47 162 €---
2454 770 €5 845 €1 107 €48 924 €---
2555 865 €5 133 €395 €50 732 €---
TOTAL1 112 496 €338 568 €177 314 €773 927 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 773 927 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 34 733 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 294 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 294 €-3 210 €+10 504 €
2+7 294 €+1 322 €+5 972 €
3+7 294 €+5 942 €+1 352 €
4+7 294 €+6 263 €+1 031 €
5+7 294 €+6 592 €+702 €
6+7 294 €+6 929 €+365 €
7+7 294 €+7 274 €+20 €
8+7 294 €+7 628 €-334 €
9+7 294 €+7 991 €-697 €
10+7 294 €+8 363 €-1 069 €
11+7 294 €+8 744 €-1 450 €
12+7 294 €+9 135 €-1 841 €
13+7 294 €+9 536 €-2 242 €
14+7 294 €+9 947 €-2 653 €
15+7 294 €+10 368 €-3 074 €
16+7 294 €+10 800 €-3 506 €
17+7 294 €+11 243 €-3 949 €
18+7 294 €+11 697 €-4 403 €
19+7 294 €+12 163 €-4 869 €
20+7 294 €+12 641 €-5 347 €
21+7 294 €+13 131 €-5 837 €
22+7 294 €+13 633 €-6 339 €
23+7 294 €+14 149 €-6 855 €
24+7 294 €+14 677 €-7 383 €
25+7 294 €+15 220 €-7 926 €
Total+182 350 €+232 178 €+-49 828 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 35 jours
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