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Maison

Bien expiré
VilleDoix (85)
Surface152.97m²
Coût Total162 092€
Loyer Annuel15 178€
Rentabilité9.36%
Cashflow/mois+280€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 900 €
Surface : 152.97 m²
Prix au m² : 653,07 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur fuel individuel, Nombre d'égages : 2, Mandat exclusif, Jardin

Maison spacieuse à Doix lès Fontaines, offrant un espace de vie généreux avec ses 160 m² habitable. Cette maison en pierre comprend un séjour d'environ 40m², une cuisine aménagée et équipée, une salle d'eau, toilettes et 5 chambres confortables , idéale pour une grande famille ou pour ceux qui aiment recevoir. La maison bénéficie également d'une cave, une chaufferie, un grenier et un garage. Couverture à prévoir. Située à seulement 6 minutes de Fontenay-le-Comte, cette maison offre un accès facile pour vos déplacements.

Ville : Doix
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85200
Coordonnées : 46.422359, -0.820977
Total : 162 092€
Prix d'acquisition : 99 900€
Travaux : 54 200€
Valeur du bien : 154 100€
Frais de notaire : 7 992€
Coût estimé : 7 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 152.97m²
Loyer prédit : 8.27€/m²/mois
Fourchette : 6.42€ - 10.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 1265€/mois
Loyer annuel estimé : 15178€/an
Fourchette totale : 982€ - 1629€/mois
Fourchette annuelle : 11788€ - 19544€/an
Rentabilité brute :9.36%
Fourchette de rentabilité :7.27% - 12.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 222,14 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :186 951 €
Prix d'achat :99 900 €
Décote à l'achat :-87 051€ (-46.6%)
Marge achat-revente :24 859€ (13.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :162 092€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :811,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :47,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 858,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 349,23€
Coût de l'assurance :14 183,05€
Taxe foncière : 1 517,84€/an
Soit par mois : 126,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 264,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 985,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :279,63€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 322 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 152.97 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 152.97 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol et peinture
Quantité: environ 50 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau et mise à la terre
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie
Quantité: toute la maison
Raison: Assurer l'absence de plomb et le bon fonctionnement des évacuations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 200 €(354 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:500€
    Isolation combles: 152.97 m² × 60€/m² = 9178.20€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:11 400€
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 600€/fenêtre = 11400€ (installation incluse)
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 9000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Salle de bain complète: 8000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salon - Revêtement sol:3 000€
    Revêtement sol: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (installation incluse)
  • Électricité générale:2 000€
    Mise à jour tableau électrique: 2000€ (installation incluse)
  • Plomberie générale:3 000€
    Mise à jour plomberie: 3000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Doix (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 265 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 178 €/an
Calcul : 1 265 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 602 €/an
Base de calcul : Emprunt de 162 092 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 567 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 518 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 887 €
Revenus locatifs : +15 178 €
Charges déductibles : -61 887 €
Résultat foncier Année 1 : -46 709 €(Déficit de 46 709 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 309 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 687 €/an
Revenus locatifs : +15 178 €
Charges déductibles : -7 687 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 491 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25308.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 935 €(65% de 99 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 361 €/an
Calcul : 64 935 € × 3,636% = 2 361 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 178 €61 893 €5 607 €-46 714 €21 400 €25 314 €25 314 €
215 482 €7 546 €5 460 €7 936 €--17 378 €
315 792 €7 394 €5 308 €8 398 €--8 980 €
416 107 €7 236 €5 151 €8 871 €--108 €
516 430 €7 073 €4 988 €9 357 €---
616 758 €6 904 €4 819 €9 854 €---
717 093 €6 729 €4 644 €10 364 €---
817 435 €6 548 €4 463 €10 887 €---
917 784 €6 360 €4 275 €11 424 €---
1018 140 €6 166 €4 081 €11 974 €---
1118 502 €5 965 €3 880 €12 538 €---
1218 872 €5 756 €3 671 €13 116 €---
1319 250 €5 541 €3 455 €13 709 €---
1419 635 €5 317 €3 232 €14 318 €---
1520 028 €5 086 €3 001 €14 942 €---
1620 428 €4 846 €2 761 €15 582 €---
1720 837 €4 598 €2 513 €16 239 €---
1821 253 €4 341 €2 256 €16 912 €---
1921 679 €4 075 €1 990 €17 604 €---
2022 112 €3 799 €1 714 €18 313 €---
2122 554 €3 514 €1 429 €19 040 €---
2223 005 €3 218 €1 133 €19 787 €---
2323 466 €2 912 €827 €20 553 €---
2423 935 €2 595 €510 €21 339 €---
2524 414 €2 267 €182 €22 146 €---
TOTAL486 169 €187 678 €81 349 €298 491 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 298 491 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 178 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 187 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 187 €-6 420 €+9 607 €
2+3 187 €0 €+3 187 €
3+3 187 €0 €+3 187 €
4+3 187 €0 €+3 187 €
5+3 187 €+2 775 €+412 €
6+3 187 €+2 956 €+231 €
7+3 187 €+3 109 €+78 €
8+3 187 €+3 266 €-79 €
9+3 187 €+3 427 €-240 €
10+3 187 €+3 592 €-405 €
11+3 187 €+3 761 €-574 €
12+3 187 €+3 935 €-748 €
13+3 187 €+4 113 €-926 €
14+3 187 €+4 295 €-1 108 €
15+3 187 €+4 483 €-1 296 €
16+3 187 €+4 675 €-1 488 €
17+3 187 €+4 872 €-1 685 €
18+3 187 €+5 074 €-1 887 €
19+3 187 €+5 281 €-2 094 €
20+3 187 €+5 494 €-2 307 €
21+3 187 €+5 712 €-2 525 €
22+3 187 €+5 936 €-2 749 €
23+3 187 €+6 166 €-2 979 €
24+3 187 €+6 402 €-3 215 €
25+3 187 €+6 644 €-3 457 €
Total+79 675 €+89 547 €+-9 872 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 135 jours
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