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Vends maison - 90m² - Lorgues centre

Bien expiré
VilleLorgues (83)
Surface90m²
Coût Total181 292€
Loyer Annuel14 908€
Rentabilité8.22%
Cashflow/mois+172€
Image de bien 1
Prix : 99 900 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 110 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Nous vendons une maison de village de 90m² dont 60m² habitable Avec garage transformable en atelier ou boutique Gros potentiel

Ville : Lorgues
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83510
Total : 181 292€
Prix d'acquisition : 99 900€
Travaux : 73 400€
Valeur du bien : 173 300€
Frais de notaire : 7 992€
Coût estimé : 7 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 13.80€/m²/mois
Fourchette : 10.03€ - 18.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 1242€/mois
Loyer annuel estimé : 14908€/an
Fourchette totale : 903€ - 1709€/mois
Fourchette annuelle : 10837€ - 20508€/an
Rentabilité brute :8.22%
Fourchette de rentabilité :5.98% - 11.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :181 292€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :892,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :54,39€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 946,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 340,49€
Coût de l'assurance :16 316,28€
Taxe foncière : 1 490,82€/an
Soit par mois : 124,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 242,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 070,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :171,62€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :73 400 €(816 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:5 400€
    Isolation combles: 90 m² × 60€/m² = 5400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:11 000€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 1000€ = 11000€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Chambre:3 000€
    Rénovation chambre: 15 m² × 200€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:6 000€
    Rénovation salon: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lorgues (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 242 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 908 €/an
Calcul : 1 242 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 978 €/an
Base de calcul : Emprunt de 181 292 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 653 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 491 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 73 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 81 521 €
Revenus locatifs : +14 908 €
Charges déductibles : -81 521 €
Résultat foncier Année 1 : -66 613 €(Déficit de 66 613 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 213 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 121 €/an
Revenus locatifs : +14 908 €
Charges déductibles : -8 121 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 787 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45212.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 935 €(65% de 99 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 361 €/an
Calcul : 64 935 € × 3,636% = 2 361 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 908 €81 527 €5 983 €-66 619 €21 400 €45 219 €45 219 €
215 206 €7 967 €5 823 €7 240 €--37 979 €
315 511 €7 801 €5 658 €7 709 €--30 269 €
415 821 €7 630 €5 486 €8 191 €--22 078 €
516 137 €7 453 €5 309 €8 684 €--13 394 €
616 460 €7 270 €5 126 €9 190 €--4 204 €
716 789 €7 081 €4 937 €9 708 €---
817 125 €6 885 €4 742 €10 240 €---
917 467 €6 683 €4 539 €10 785 €---
1017 817 €6 474 €4 330 €11 343 €---
1118 173 €6 257 €4 114 €11 916 €---
1218 537 €6 034 €3 890 €12 503 €---
1318 907 €5 803 €3 659 €13 105 €---
1419 285 €5 564 €3 420 €13 722 €---
1519 671 €5 317 €3 173 €14 354 €---
1620 065 €5 061 €2 918 €15 003 €---
1720 466 €4 797 €2 654 €15 669 €---
1820 875 €4 524 €2 380 €16 351 €---
1921 293 €4 242 €2 098 €17 051 €---
2021 718 €3 950 €1 806 €17 769 €---
2122 153 €3 648 €1 504 €18 505 €---
2222 596 €3 336 €1 192 €19 260 €---
2323 048 €3 013 €870 €20 035 €---
2423 509 €2 680 €536 €20 829 €---
2523 979 €2 335 €191 €21 644 €---
TOTAL477 515 €213 327 €86 340 €264 188 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 264 188 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 908 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 131 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 131 €-6 420 €+9 551 €
2+3 131 €0 €+3 131 €
3+3 131 €0 €+3 131 €
4+3 131 €0 €+3 131 €
5+3 131 €0 €+3 131 €
6+3 131 €0 €+3 131 €
7+3 131 €+1 651 €+1 480 €
8+3 131 €+3 072 €+59 €
9+3 131 €+3 235 €-104 €
10+3 131 €+3 403 €-272 €
11+3 131 €+3 575 €-444 €
12+3 131 €+3 751 €-620 €
13+3 131 €+3 931 €-800 €
14+3 131 €+4 117 €-986 €
15+3 131 €+4 306 €-1 175 €
16+3 131 €+4 501 €-1 370 €
17+3 131 €+4 701 €-1 570 €
18+3 131 €+4 905 €-1 774 €
19+3 131 €+5 115 €-1 984 €
20+3 131 €+5 331 €-2 200 €
21+3 131 €+5 551 €-2 420 €
22+3 131 €+5 778 €-2 647 €
23+3 131 €+6 010 €-2 879 €
24+3 131 €+6 249 €-3 118 €
25+3 131 €+6 493 €-3 362 €
Total+78 275 €+79 256 €+-981 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 146 jours
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