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Maison 10 pièces 263 m²

Bien expiré
VilleLuçay-le-Mâle (36)
Surface263m²
Coût Total293 788€
Loyer Annuel20 232€
Rentabilité6.89%
Cashflow/mois-44€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 209 500 €
Surface : 263 m²
Prix au m² : 796,58 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 10
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 10 pièces 263 m²

REFERENCE ANNONCE : 016/448 - Grande maison située plein bourg de Lucay le Mâle composée :

D'un grand salon-séjour, cuisine, salle à manger, bureau, chambre, salle d'eau.

A l'étage : trois chambres, salle d'eau.

Garage attenant.

Menuiseries et toiture globalement en bon état.

DPE en D.

Chauffage mixte : Pompe à chaleur Air/eau et chaudière fioul.

Raccordée au tout à l'égout.

Pas de mitoyenneté.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est expose sont disponibles sur le site Georisques : www.georisques.gouv.fr

Une annonce immobilière de notaire du site Immonot

Surface : 263 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 05/02/2026

Consommation énergie primaire : 215.0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 5 000 € et 7 000 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Luçay-le-Mâle
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36360
Coordonnées : 47.124325, 1.437407
Total : 293 788€
Prix d'acquisition : 209 500€
Travaux : 67 528€
Valeur du bien : 277 028€
Frais de notaire : 16 760€
Coût estimé : 16 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 263m²
Loyer prédit : 6.41€/m²/mois
Fourchette : 4.89€ - 8.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 1686€/mois
Loyer annuel estimé : 20232€/an
Fourchette totale : 1285€ - 2212€/mois
Fourchette annuelle : 15419€ - 26547€/an
Rentabilité brute :6.89%
Fourchette de rentabilité :5.25% - 9.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :853,6 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :224 495 €
Prix d'achat :209 500 €
Décote à l'achat :-14 995€ (-6.7%)
Marge achat-revente :-69 293€ (-30.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :293 788€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 475,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :85,69€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 561,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :148 862,93€
Coût de l'assurance :25 706,45€
Taxe foncière : 2 023,20€/an
Soit par mois : 168,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 686,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 729,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-43,79€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 263 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système
Vérification et optimisation de la pompe à chaleur air/eau
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Assurer un fonctionnement optimal du système de chauffage
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 33 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 - Chambres sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 528 €(257 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:14 728€
    Isolation combles: 263 m² × 56€/m² = 14728€, Main d'œuvre: 62€
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€
  • Menuiseries:26 400€
    Fenêtres double vitrage: 33 fenêtres × 800€ = 26400€ (pose incluse)
  • Cuisine:4 500€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 4500€ = 4500€ (peinture et électricité incluses)
  • Salle de bain:4 500€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain complète × 4500€ = 4500€ (peinture et électricité incluses)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (pose incluse)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture 3 chambres: 3 chambres × 200€ = 600€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (pose incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 53 128€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 686 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 232 €/an
Calcul : 1 686 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 241 €/an
Base de calcul : Emprunt de 293 788 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 028 €/an
Calcul : 86 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 023 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 528 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 80 821 €
Revenus locatifs : +20 232 €
Charges déductibles : -80 821 €
Résultat foncier Année 1 : -60 589 €(Déficit de 60 589 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 189 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 293 €/an
Revenus locatifs : +20 232 €
Charges déductibles : -13 293 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 939 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39188.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 209 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 136 175 €(65% de 209 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 952 €/an
Calcul : 136 175 € × 3,636% = 4 952 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 232 €80 830 €10 251 €-60 598 €21 400 €39 198 €39 198 €
220 637 €13 035 €9 983 €7 602 €--31 596 €
321 049 €12 758 €9 706 €8 292 €--23 305 €
421 470 €12 471 €9 419 €9 000 €--14 305 €
521 900 €12 173 €9 122 €9 726 €--4 579 €
622 338 €11 866 €8 814 €10 472 €---
722 785 €11 547 €8 495 €11 238 €---
823 240 €11 216 €8 165 €12 024 €---
923 705 €10 874 €7 822 €12 831 €---
1024 179 €10 519 €7 468 €13 660 €---
1124 663 €10 152 €7 100 €14 511 €---
1225 156 €9 771 €6 720 €15 385 €---
1325 659 €9 377 €6 326 €16 282 €---
1426 172 €8 969 €5 917 €17 203 €---
1526 696 €8 546 €5 494 €18 150 €---
1627 230 €8 108 €5 056 €19 122 €---
1727 774 €7 654 €4 603 €20 120 €---
1828 330 €7 184 €4 132 €21 146 €---
1928 896 €6 697 €3 645 €22 199 €---
2029 474 €6 192 €3 141 €23 282 €---
2130 064 €5 670 €2 618 €24 394 €---
2230 665 €5 129 €2 077 €25 536 €---
2331 278 €4 568 €1 516 €26 710 €---
2431 904 €3 987 €936 €27 917 €---
2532 542 €3 385 €334 €29 157 €---
TOTAL648 038 €292 677 €148 863 €355 361 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 355 361 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 232 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 249 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 249 €-6 420 €+10 669 €
2+4 249 €0 €+4 249 €
3+4 249 €0 €+4 249 €
4+4 249 €0 €+4 249 €
5+4 249 €0 €+4 249 €
6+4 249 €+1 768 €+2 481 €
7+4 249 €+3 371 €+878 €
8+4 249 €+3 607 €+642 €
9+4 249 €+3 849 €+400 €
10+4 249 €+4 098 €+151 €
11+4 249 €+4 353 €-104 €
12+4 249 €+4 615 €-366 €
13+4 249 €+4 885 €-636 €
14+4 249 €+5 161 €-912 €
15+4 249 €+5 445 €-1 196 €
16+4 249 €+5 737 €-1 488 €
17+4 249 €+6 036 €-1 787 €
18+4 249 €+6 344 €-2 095 €
19+4 249 €+6 660 €-2 411 €
20+4 249 €+6 985 €-2 736 €
21+4 249 €+7 318 €-3 069 €
22+4 249 €+7 661 €-3 412 €
23+4 249 €+8 013 €-3 764 €
24+4 249 €+8 375 €-4 126 €
25+4 249 €+8 747 €-4 498 €
Total+106 225 €+106 608 €+-383 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 107 jours
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