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Maison à vendre

VilleCommentry (03)
Surface186
Coût Total183 424
Loyer Annuel14 385
Rentabilité7.84%
Cashflow/mois+117
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 145 300 €
Surface : 186 m²
Prix au m² : 781,18 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Cheminée, 5 chambres, Entrée séparée, 5 parkings: 4 boxs de stationnement, Garage, Jardin, Terrasse, calme

A vendre au coeur de la jolie ville de Commentry, Magnifique maison élevée sur sou/sol semi-enterrée, composée d'une entrée, d'une cuisine équipée et aménagée avec arrière cuisine, d'un séjour-salle à manger avec cheminée et ouvert sur terrasse, d'une chambre, d'un WC et d'une salle d'eau. Au 1er étage, trois grandes chambres de 14 m², 22 m² et 23 m², un bureau, une salle de bains et un WC. Combles au dessus. Dans la partie sous/sol, une buanderie, une cave, une pièce et deux garages avec portes électriques dont une avec portillon. Cerise sur le gâteau, un autre petit bâtiment en façade sur la rue, comprenant deux garages et dépendances. Cette maison est édifiée sur une parcelle de terrain d'une surface de 1296 m² entièrement arborée et paysagé. A voir rapidement !!

Ville : Commentry
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03600
Coordonnées : 46.284673, 2.732690
Total : 183 424
Prix d'acquisition : 145 300
Travaux : 26 500
Valeur du bien : 171 800
Frais de notaire : 11 624
Coût estimé : 11 624
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 186
Loyer prédit : 6.45€/m²/mois
Fourchette : 4.88€ - 8.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 1199€/mois
Loyer annuel estimé : 14385€/an
Fourchette totale : 908€ - 1582€/mois
Fourchette annuelle : 10901€ - 18983€/an
Rentabilité brute :7.84%
Fourchette de rentabilité :5.94% - 10.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 022,44 €/m²
Basé sur :34 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :190 174
Prix d'achat :145 300
Décote à l'achat :-44 874 (-23.6%)
Marge achat-revente :6 750€ (3.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :183 424
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :908,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :53,50€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 961,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 112,78
Coût de l'assurance :16 049,60
Taxe foncière : 1 438,53€/an
Soit par mois : 119,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 198,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 081,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :116,95€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 178 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des équipements de cuisine et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - équipements un peu datés mais fonctionnels
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 système
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification de la tuyauterie et mise aux normes si nécessaire
Quantité: 1 système
Raison: Assurer la conformité et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 500(142 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:3 000
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 500
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 50€/m² = 2500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre pour baignoire, lavabo, WC et carrelage)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000
    Rénovation cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre pour mise à jour des équipements et peinture)
  • Électricité générale - Mise aux normes:2 000
    Mise aux normes électricité: 1 système × 2000€ = 2000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Plomberie générale - Mise aux normes:3 000
    Mise aux normes plomberie: 1 système × 3000€ = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Commentry (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 199 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 385 €/an
Calcul : 1 199 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 157 €/an
Base de calcul : Emprunt de 183 424 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 642 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 439 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 738
Revenus locatifs : +14 385
Charges déductibles : -34 738
Résultat foncier Année 1 : -20 352(Déficit de 20 352 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 9 652
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 238 €/an
Revenus locatifs : +14 385
Charges déductibles : -8 238
Résultat foncier Années 2+ : 6 148 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 9652.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 145 300
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 445(65% de 145 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 434 €/an
Calcul : 94 445 € × 3,636% = 3 434
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 38534 7446 163-20 35810 700 €9 658 €9 658 €
214 6738 0805 9996 593--3 065 €
314 9677 9115 8307 056---
415 2667 7355 6557 530---
515 5717 5545 4748 017---
615 8837 3675 2868 516---
716 2007 1735 0929 027---
816 5246 9724 8929 552---
916 8556 7654 68410 090---
1017 1926 5504 47010 642---
1117 5366 3284 24711 208---
1217 8866 0984 01811 788---
1318 2445 8603 78012 384---
1418 6095 6143 53412 995---
1518 9815 3603 27913 621---
1619 3615 0973 01614 264---
1719 7484 8242 74414 924---
1820 1434 5432 46215 600---
1920 5464 2512 17116 294---
2020 9573 9501 86917 007---
2121 3763 6381 55717 738---
2221 8033 3151 23518 488---
2322 2392 98190119 258---
2422 6842 63655520 048---
2523 1382 27919820 859---
TOTAL460 767167 62689 113293 14110 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 293 141
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 385 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 021 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 021-3 210+6 231
2+3 0210+3 021
3+3 021+1 197+1 824
4+3 021+2 259+762
5+3 021+2 405+616
6+3 021+2 555+466
7+3 021+2 708+313
8+3 021+2 866+155
9+3 021+3 027-6
10+3 021+3 193-172
11+3 021+3 362-341
12+3 021+3 536-515
13+3 021+3 715-694
14+3 021+3 898-877
15+3 021+4 086-1 065
16+3 021+4 279-1 258
17+3 021+4 477-1 456
18+3 021+4 680-1 659
19+3 021+4 888-1 867
20+3 021+5 102-2 081
21+3 021+5 321-2 300
22+3 021+5 546-2 525
23+3 021+5 777-2 756
24+3 021+6 014-2 993
25+3 021+6 258-3 237
Total+75 525+87 942+-12 417
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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