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Appartement à vendre

VilleMarseille 10e (13)
Surface83.5m²
Coût Total238 220€
Loyer Annuel14 205€
Rentabilité5.96%
Cashflow/mois-159€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 000 €
Surface : 83.5 m²
Prix au m² : 2 143,71 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Accessible aux personne à mobilité réduite, Cave, Salon (total 17 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 1 place de parking, Balcon, calme, Sans vis-à-vis, Exposition ouest, Interphone

A vendre 13010 Marseille Saint Tronc - Proche Lycée jean Perrin Appartement 4 Pièces traversant de 83 m² avec cave et stationnement dans une résidence fermée, arborée aux pieds des collines.

Julien Ribiollet vous propose cet appartement situé dans le 10e arrondissement, limitrophe 9e, dans une résidence familiale et clôturée.

Idéalement situé dans un quartier prisé de Marseille aux abords des collines, cet appartement de 4 pièces traversant offre une surface de 84m².

Il se compose d'un spacieux hall d'entrée, d'un séjour donnant sur un balcon sans vis à vis, une cuisine avec un 2e balcon. Coté nuit, il dispose de 3 chambres, un dressing, une salle d'eau, un wc séparé.

L'environnement est calme, familiale et propice à la tranquillité.

Vous bénéficierez de nombreuses places de stationnement dans la résidence. De plus, une cave est comprise dans le prix

Commerces, transports, écoles sont à proximité immédiate.

Ne manquez pas l'opportunité de visiter ce bien d'exception, contactez-moi dès maintenant pour organiser une visite

  • Julien Ribiollet Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Georisque : georisques. gouv. fr Julien Ribiollet - EI - est Agent Commercial mandataire en immobilier, immatriculé au Registre Spécial des Agents Commerciaux du Tribunal de Commerce de MARSEILLE sous le n°888486719. Siège social du mandant : effiCity, 48 avenue de Villiers - 75017 PARIS - Société par Actions Simplifiée, société au capital de 132 373,05 euros, immatriculée au RCS Paris 497 617 746 et titulaire de la Carte professionnelle CPI 7501 2015 000 002 025 - CCI Paris IDF - Caisse de Garantie : GALIAN Assurances 89 rue de la Boétie 75008 Paris
Ville : Marseille 10e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13010
Coordonnées : 43.272005, 5.428284
Total : 238 220€
Prix d'acquisition : 179 000€
Travaux : 44 900€
Valeur du bien : 223 900€
Frais de notaire : 14 320€
Coût estimé : 14 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83.5m²
Loyer prédit : 14.18€/m²/mois
Fourchette : 11.62€ - 17.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 1184€/mois
Loyer annuel estimé : 14205€/an
Fourchette totale : 970€ - 1445€/mois
Fourchette annuelle : 11639€ - 17336€/an
Rentabilité brute :5.96%
Fourchette de rentabilité :4.89% - 7.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 480 €/m²
Basé sur :97 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :207 080 €
Prix d'achat :179 000 €
Décote à l'achat :-28 080€ (-13.6%)
Marge achat-revente :-31 140€ (-15.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :238 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 154,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :69,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 224,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :108 160,68€
Coût de l'assurance :20 844,25€
Taxe foncière : 1 420,49€/an
Soit par mois : 118,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 183,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 342,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-158,72€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 241 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 83.5 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration nécessaire pour optimiser la performance énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique pour l'eau chaude.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes et modernisation.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise à jour des installations de cuisine, y compris électroménager et plomberie.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - installations fonctionnelles mais datées.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 900 €(538 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:11 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 3 chambres × 40€/m² × 30m² = 1200€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs/plafonds: 1 salon × 40€/m² × 15m² = 600€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 184 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 205 €/an
Calcul : 1 184 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 523 €/an
Base de calcul : Emprunt de 238 220 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 834 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 420 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 678 €
Revenus locatifs : +14 205 €
Charges déductibles : -54 678 €
Résultat foncier Année 1 : -40 473 €(Déficit de 40 473 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 073 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 778 €/an
Revenus locatifs : +14 205 €
Charges déductibles : -9 778 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 427 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19072.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 179 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 350 €(65% de 179 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 231 €/an
Calcul : 116 350 € × 3,636% = 4 231 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 205 €54 685 €7 531 €-40 480 €21 400 €19 080 €19 080 €
214 489 €9 580 €7 325 €4 909 €--14 171 €
314 779 €9 368 €7 113 €5 411 €--8 760 €
415 074 €9 149 €6 894 €5 926 €--2 834 €
515 376 €8 923 €6 668 €6 453 €---
615 683 €8 689 €6 435 €6 994 €---
715 997 €8 448 €6 194 €7 549 €---
816 317 €8 200 €5 945 €8 117 €---
916 643 €7 943 €5 688 €8 701 €---
1016 976 €7 677 €5 423 €9 299 €---
1117 316 €7 404 €5 149 €9 912 €---
1217 662 €7 121 €4 867 €10 541 €---
1318 015 €6 829 €4 575 €11 186 €---
1418 376 €6 528 €4 273 €11 848 €---
1518 743 €6 217 €3 962 €12 527 €---
1619 118 €5 895 €3 641 €13 223 €---
1719 500 €5 564 €3 309 €13 937 €---
1819 890 €5 221 €2 967 €14 669 €---
1920 288 €4 868 €2 613 €15 421 €---
2020 694 €4 502 €2 248 €16 191 €---
2121 108 €4 126 €1 871 €16 982 €---
2221 530 €3 736 €1 482 €17 793 €---
2321 960 €3 335 €1 080 €18 626 €---
2422 400 €2 920 €666 €19 480 €---
2522 848 €2 491 €237 €20 356 €---
TOTAL454 987 €209 417 €108 161 €245 570 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 245 570 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 205 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 983 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 983 €-6 420 €+9 403 €
2+2 983 €0 €+2 983 €
3+2 983 €0 €+2 983 €
4+2 983 €0 €+2 983 €
5+2 983 €+1 086 €+1 897 €
6+2 983 €+2 098 €+885 €
7+2 983 €+2 265 €+718 €
8+2 983 €+2 435 €+548 €
9+2 983 €+2 610 €+373 €
10+2 983 €+2 790 €+193 €
11+2 983 €+2 974 €+9 €
12+2 983 €+3 162 €-179 €
13+2 983 €+3 356 €-373 €
14+2 983 €+3 554 €-571 €
15+2 983 €+3 758 €-775 €
16+2 983 €+3 967 €-984 €
17+2 983 €+4 181 €-1 198 €
18+2 983 €+4 401 €-1 418 €
19+2 983 €+4 626 €-1 643 €
20+2 983 €+4 857 €-1 874 €
21+2 983 €+5 095 €-2 112 €
22+2 983 €+5 338 €-2 355 €
23+2 983 €+5 588 €-2 605 €
24+2 983 €+5 844 €-2 861 €
25+2 983 €+6 107 €-3 124 €
Total+74 575 €+73 671 €+904 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 47 jours
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