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Appartement à vendre

VilleMainvilliers (28)
Surface68.3m²
Coût Total130 220€
Loyer Annuel9 093€
Rentabilité6.98%
Cashflow/mois-181€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 68.3 m²
Prix au m² : 1 303,07 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 étage, Salle de bain, Cave, Salon (total 19 m²), 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Interphone, Pas de balcon, Non meublé

AGGLOMERATION - GARE A PIED

Découvrez cet appartement de 68m², idéalement situé à seulement 15 min à pied de la gare de Chartres. Ce bien se compose d'une entrée avec dressing, d'un séjour spacieux et lumineux, une cuisine semi ouverte offrant un beau potentiel d'aménagement, deux chambres une salle de bains et un WC séparé.

L'appartement dispose également d'une place de stationnement privative, d'une cave et d'un cellier sur palier pour encore plus de confort au quotidien.

Appartement idéal pour les amateurs de travaux souhaitant créer un espace à leur image, parfait pour un premier achat ou investissement locatif à proximité immédiate du centre-ville et des transports

A visiter ! Prix : 89000.0 euros, Honoraires charge vendeur. Copropriété : Nb de lots : 32 Budget prévisionnel (dépenses courantes) : 2160.0 euros/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1030.0 € et 1394.0 €, indexées à l'année 2023 (abonnements compris).

Ville : Mainvilliers
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28300
Coordonnées : 48.465166, 1.444766
Total : 130 220€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 34 100€
Valeur du bien : 123 100€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68.3m²
Loyer prédit : 11.09€/m²/mois
Fourchette : 9.38€ - 13.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 758€/mois
Loyer annuel estimé : 9093€/an
Fourchette totale : 640€ - 897€/mois
Fourchette annuelle : 7685€ - 10759€/an
Rentabilité brute :6.98%
Fourchette de rentabilité :5.90% - 8.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 210,72 €/m²
Basé sur :180 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :150 992 €
Prix d'achat :89 000 €
Décote à l'achat :-61 992€ (-41.1%)
Marge achat-revente :20 772€ (13.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :130 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :644,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :37,98€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 682,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 264,71€
Coût de l'assurance :11 394,25€
Taxe foncière : 909,27€/an
Soit par mois : 75,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 180,00€/mois
Soit par an : 2 160,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 757,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 938,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-180,98€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 191 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 68.3 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 68.3 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et de l'électroménager obsolète
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessitant une mise à jour
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC, ainsi que le carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par un revêtement de sol moderne (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - moquette vieillissante nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 100 €(499 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9500€ = 9500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 7000€ = 7000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 300€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 65€/m² = 1300€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Mainvilliers (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 758 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 093 €/an
Calcul : 758 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 371 €/an
Base de calcul : Emprunt de 130 220 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 456 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 909 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 160 €/an
Calcul : 180 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 996 €
Revenus locatifs : +9 093 €
Charges déductibles : -41 996 €
Résultat foncier Année 1 : -32 904 €(Déficit de 32 904 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 504 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 896 €/an
Revenus locatifs : +9 093 €
Charges déductibles : -7 896 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 196 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11503.50 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 093 €42 000 €4 375 €-32 908 €21 400 €11 508 €11 508 €
29 275 €7 784 €4 259 €1 490 €--10 017 €
39 460 €7 664 €4 139 €1 796 €--8 221 €
49 649 €7 540 €4 015 €2 110 €--6 112 €
59 842 €7 411 €3 886 €2 431 €--3 681 €
610 039 €7 278 €3 753 €2 761 €--920 €
710 240 €7 140 €3 615 €3 100 €---
810 445 €6 998 €3 473 €3 447 €---
910 654 €6 851 €3 326 €3 803 €---
1010 867 €6 698 €3 173 €4 169 €---
1111 084 €6 540 €3 015 €4 544 €---
1211 306 €6 377 €2 852 €4 928 €---
1311 532 €6 209 €2 683 €5 323 €---
1411 762 €6 034 €2 509 €5 728 €---
1511 998 €5 853 €2 328 €6 144 €---
1612 238 €5 666 €2 141 €6 571 €---
1712 482 €5 473 €1 948 €7 009 €---
1812 732 €5 273 €1 748 €7 459 €---
1912 987 €5 066 €1 541 €7 920 €---
2013 246 €4 852 €1 327 €8 394 €---
2113 511 €4 631 €1 106 €8 881 €---
2213 782 €4 402 €877 €9 380 €---
2314 057 €4 165 €640 €9 893 €---
2414 338 €3 919 €394 €10 419 €---
2514 625 €3 666 €141 €10 959 €---
TOTAL291 243 €185 491 €63 265 €105 752 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 105 752 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 093 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 909 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 909 €-6 420 €+8 329 €
2+1 909 €0 €+1 909 €
3+1 909 €0 €+1 909 €
4+1 909 €0 €+1 909 €
5+1 909 €0 €+1 909 €
6+1 909 €0 €+1 909 €
7+1 909 €+654 €+1 255 €
8+1 909 €+1 034 €+875 €
9+1 909 €+1 141 €+768 €
10+1 909 €+1 251 €+658 €
11+1 909 €+1 363 €+546 €
12+1 909 €+1 479 €+430 €
13+1 909 €+1 597 €+312 €
14+1 909 €+1 719 €+190 €
15+1 909 €+1 843 €+66 €
16+1 909 €+1 971 €-62 €
17+1 909 €+2 103 €-194 €
18+1 909 €+2 238 €-329 €
19+1 909 €+2 376 €-467 €
20+1 909 €+2 518 €-609 €
21+1 909 €+2 664 €-755 €
22+1 909 €+2 814 €-905 €
23+1 909 €+2 968 €-1 059 €
24+1 909 €+3 126 €-1 217 €
25+1 909 €+3 288 €-1 379 €
Total+47 725 €+31 726 €+15 999 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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