Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

appartement vente 6 pieces pontoise 99m2

Bien expiré
VillePontoise (95)
Surface99m²
Coût Total205 320€
Loyer Annuel18 824€
Rentabilité9.17%
Cashflow/mois-175€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 000 €
Surface : 99 m²
Prix au m² : 1 808,08 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

LES HAUTS DE MARCOUVILLE

Très bel appartement composé d'une entrée avec rangements, une cuisine dinatoire avec cellier, un triple séjour lumineux avec balcon, trois chambres, une salle de bains et une salle d'eau. Possibilité de récupérer une partie du triple séjour pour avoir la quatrième chambre.

Idéal également pour projet de co location avec possibilité de louer 5 chambres.

Appartement vendu avec cave et box.

La presente annonce immobiliere vise 3 lots situés dans une copropriété de 750 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 500€ par mois (soit 6000 € annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Bien non soumis au DPE. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Fabien Pruvot mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Pontoise sous le numéro 895227825, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Pontoise
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95300
Total : 205 320€
Prix d'acquisition : 179 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 191 000€
Frais de notaire : 14 320€
Coût estimé : 14 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 99m²
Loyer prédit : 15.85€/m²/mois
Fourchette : 13.33€ - 18.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 1569€/mois
Loyer annuel estimé : 18824€/an
Fourchette totale : 1320€ - 1864€/mois
Fourchette annuelle : 15839€ - 22373€/an
Rentabilité brute :9.17%
Fourchette de rentabilité :7.71% - 10.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :3 277,78 €/m²
Basé sur :363 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :324 500 €
Prix d'achat :179 000 €
Décote à l'achat :-145 500€ (-44.8%)
Marge achat-revente :119 180€ (36.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :205 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 025,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :61,60€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 087,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :102 383,79€
Coût de l'assurance :18 478,80€
Taxe foncière : 1 882,44€/an
Soit par mois : 156,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 500,00€/mois
Soit par an : 6 000,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 568,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 744,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-175,45€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 99 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur 99 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec fixtures légèrement datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photo - nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photo - rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Vérification et mise aux normes de la plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: 1 salle de bain (environ 6 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain moderne mais mise aux normes recommandée
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par un revêtement de sol moderne
Quantité: 2 salons (environ 47 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - moquette en bon état mais modernisation souhaitable
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise à jour du tableau électrique et vérification de la mise à la terre
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(121 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation comprise)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 569 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 824 €/an
Calcul : 1 569 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 055 €/an
Base de calcul : Emprunt de 205 320 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 739 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 882 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 6 000 €/an
Calcul : 500 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 677 €
Revenus locatifs : +18 824 €
Charges déductibles : -27 677 €
Résultat foncier Année 1 : -8 853 €(Déficit de 8 853 €)
Imputable sur revenu global : 8 853 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 677 €/an
Revenus locatifs : +18 824 €
Charges déductibles : -15 677 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 147 €/an
Prix d'achat du bien : 179 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 350 €(65% de 179 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 231 €/an
Calcul : 116 350 € × 3,636% = 4 231 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 824 €27 684 €7 062 €-8 859 €8 859 €--
219 201 €15 498 €6 876 €3 703 €---
319 585 €15 306 €6 684 €4 279 €---
419 977 €15 107 €6 486 €4 869 €---
520 376 €14 901 €6 280 €5 475 €---
620 784 €14 688 €6 066 €6 096 €---
721 199 €14 467 €5 846 €6 732 €---
821 623 €14 239 €5 617 €7 384 €---
922 056 €14 002 €5 381 €8 053 €---
1022 497 €13 757 €5 136 €8 740 €---
1122 947 €13 504 €4 882 €9 443 €---
1223 406 €13 241 €4 620 €10 165 €---
1323 874 €12 969 €4 348 €10 905 €---
1424 351 €12 688 €4 066 €11 664 €---
1524 838 €12 396 €3 775 €12 442 €---
1625 335 €12 095 €3 473 €13 241 €---
1725 842 €11 782 €3 161 €14 060 €---
1826 359 €11 459 €2 837 €14 900 €---
1926 886 €11 124 €2 502 €15 762 €---
2027 424 €10 777 €2 155 €16 647 €---
2127 972 €10 418 €1 796 €17 554 €---
2228 531 €10 046 €1 425 €18 485 €---
2329 102 €9 661 €1 040 €19 441 €---
2429 684 €9 263 €641 €20 421 €---
2530 278 €8 850 €229 €21 427 €---
TOTAL602 951 €329 924 €102 384 €273 027 €8 859 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 658 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 273 027 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 824 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 953 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 953 €-2 658 €+6 611 €
2+3 953 €+1 111 €+2 842 €
3+3 953 €+1 284 €+2 669 €
4+3 953 €+1 461 €+2 492 €
5+3 953 €+1 642 €+2 311 €
6+3 953 €+1 829 €+2 124 €
7+3 953 €+2 020 €+1 933 €
8+3 953 €+2 215 €+1 738 €
9+3 953 €+2 416 €+1 537 €
10+3 953 €+2 622 €+1 331 €
11+3 953 €+2 833 €+1 120 €
12+3 953 €+3 049 €+904 €
13+3 953 €+3 271 €+682 €
14+3 953 €+3 499 €+454 €
15+3 953 €+3 733 €+220 €
16+3 953 €+3 972 €-19 €
17+3 953 €+4 218 €-265 €
18+3 953 €+4 470 €-517 €
19+3 953 €+4 729 €-776 €
20+3 953 €+4 994 €-1 041 €
21+3 953 €+5 266 €-1 313 €
22+3 953 €+5 546 €-1 593 €
23+3 953 €+5 832 €-1 879 €
24+3 953 €+6 126 €-2 173 €
25+3 953 €+6 428 €-2 475 €
Total+98 825 €+81 908 €+16 917 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 101 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →