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Maison de 118 m2 - lameilhe

Bien expiré
VilleCastres (81)
Surface118m²
Coût Total195 850€
Loyer Annuel12 574€
Rentabilité6.42%
Cashflow/mois-68€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 125 000 €
Surface : 118 m²
Prix au m² : 1 059,32 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 118 m², 7 pièces

Venez découvrir cette jolie maison mitoyenne d’un seul côté, située à Castres, dans le secteur de Lameilhe. D’une surface habitable d’environ 118 m2, cette maison se compose:

  • Au rez-de-chaussée, une grande entrée dessert un Wc indépendant, une cuisine, ainsi qu’un espace détente ouvrant sur le jardin. Un garage complète ce niveau.
  • Au premier étage (R+1), vous trouverez une cuisine, une pièce de vie lumineuse ainsi qu’un espace bureau, idéal pour le télétravail.
  • Au second étage (R+2), l’espace nuit se compose de trois chambres et d’une grande salle de bain. La maison est équipée d’un poêle à granulés pour le chauffage et est également raccordée au gaz de ville. Prix : 125 000 € Contactez-nous dès maintenant pour organiser une visite et découvrir tout le potentiel de ce bien. Contact et renseignements: Valérie Salvignol [Coordonnées masquées]Les informations sur les risques sont disponibles sur le site Géorisques: estimé des dépenses annuelles énergétiques pour un usage standard consultable dans le Dpe mis à disposition.Prix moyen des énergies indexé en 2024 (abonnement compris).Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.
Ville : Castres
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81100
Coordonnées : 43.605290, 2.241010
Total : 195 850€
Prix d'acquisition : 125 000€
Travaux : 60 850€
Valeur du bien : 185 850€
Frais de notaire : 10 000€
Coût estimé : 10 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 118m²
Loyer prédit : 8.88€/m²/mois
Fourchette : 6.84€ - 11.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 1048€/mois
Loyer annuel estimé : 12574€/an
Fourchette totale : 807€ - 1360€/mois
Fourchette annuelle : 9687€ - 16321€/an
Rentabilité brute :6.42%
Fourchette de rentabilité :4.95% - 8.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :195 850€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :955,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :55,49€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 010,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 783,12€
Coût de l'assurance :16 647,25€
Taxe foncière : 1 257,40€/an
Soit par mois : 104,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 047,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 115,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-67,88€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 118 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au poêle à granulés si nécessaire
Quantité: 1 système pour 118 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage) pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes plomberie et électricité si nécessaire, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises si insuffisantes
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb
Quantité: entière maison
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la santé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 850 €(516 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:5 900€
    Isolation toiture/combles: 118 m² × 50€/m² = 5900€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant installation)
  • Menuiseries:13 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 900€ = 13500€ (incluant pose)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Chambres:6 750€
    Rénovation chambres: 45 m² × 150€/m² = 6750€ (incluant peinture et électricité)
  • Cuisine:6 000€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 600€ = 6000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant installation)
  • Plomberie générale:5 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 maison × 5000€ = 5000€ (incluant vérification et mise à jour)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Castres. Main d'œuvre incluse. Les coûts sont adaptés à la région avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 048 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 574 €/an
Calcul : 1 048 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 302 €/an
Base de calcul : Emprunt de 195 850 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 666 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 257 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 850 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 075 €
Revenus locatifs : +12 574 €
Charges déductibles : -69 075 €
Résultat foncier Année 1 : -56 501 €(Déficit de 56 501 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 101 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 225 €/an
Revenus locatifs : +12 574 €
Charges déductibles : -8 225 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 349 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35101.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 125 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 250 €(65% de 125 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 955 €/an
Calcul : 81 250 € × 3,636% = 2 955 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 574 €69 081 €6 308 €-56 507 €21 400 €35 107 €35 107 €
212 826 €8 061 €6 137 €4 765 €--30 343 €
313 082 €7 884 €5 961 €5 198 €--25 145 €
413 344 €7 702 €5 779 €5 641 €--19 504 €
513 611 €7 514 €5 591 €6 096 €--13 407 €
613 883 €7 320 €5 396 €6 563 €--6 844 €
714 160 €7 119 €5 196 €7 042 €---
814 444 €6 911 €4 988 €7 532 €---
914 732 €6 697 €4 774 €8 035 €---
1015 027 €6 476 €4 552 €8 551 €---
1115 328 €6 247 €4 324 €9 081 €---
1215 634 €6 011 €4 087 €9 624 €---
1315 947 €5 766 €3 843 €10 181 €---
1416 266 €5 514 €3 591 €10 752 €---
1516 591 €5 254 €3 330 €11 338 €---
1616 923 €4 984 €3 061 €11 939 €---
1717 261 €4 706 €2 783 €12 555 €---
1817 607 €4 419 €2 496 €13 188 €---
1917 959 €4 122 €2 199 €13 837 €---
2018 318 €3 816 €1 892 €14 502 €---
2118 684 €3 499 €1 575 €15 186 €---
2219 058 €3 171 €1 248 €15 887 €---
2319 439 €2 833 €910 €16 606 €---
2419 828 €2 484 €561 €17 344 €---
2520 225 €2 123 €200 €18 101 €---
TOTAL402 750 €199 715 €90 783 €203 035 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 203 035 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 574 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 641 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 641 €-6 420 €+9 061 €
2+2 641 €0 €+2 641 €
3+2 641 €0 €+2 641 €
4+2 641 €0 €+2 641 €
5+2 641 €0 €+2 641 €
6+2 641 €0 €+2 641 €
7+2 641 €+59 €+2 582 €
8+2 641 €+2 260 €+381 €
9+2 641 €+2 411 €+230 €
10+2 641 €+2 565 €+76 €
11+2 641 €+2 724 €-83 €
12+2 641 €+2 887 €-246 €
13+2 641 €+3 054 €-413 €
14+2 641 €+3 226 €-585 €
15+2 641 €+3 401 €-760 €
16+2 641 €+3 582 €-941 €
17+2 641 €+3 767 €-1 126 €
18+2 641 €+3 956 €-1 315 €
19+2 641 €+4 151 €-1 510 €
20+2 641 €+4 351 €-1 710 €
21+2 641 €+4 556 €-1 915 €
22+2 641 €+4 766 €-2 125 €
23+2 641 €+4 982 €-2 341 €
24+2 641 €+5 203 €-2 562 €
25+2 641 €+5 430 €-2 789 €
Total+66 025 €+60 910 €+5 115 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 254 jours
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