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Maison de 118 m2 - lameilhe

Bien expiré
VilleCastres (81)
Surface118
Coût Total195 850
Loyer Annuel12 574
Rentabilité6.42%
Cashflow/mois-68
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 125 000 €
Surface : 118 m²
Prix au m² : 1 059,32 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 118 m², 7 pièces

Venez découvrir cette jolie maison mitoyenne d’un seul côté, située à Castres, dans le secteur de Lameilhe. D’une surface habitable d’environ 118 m2, cette maison se compose:

  • Au rez-de-chaussée, une grande entrée dessert un Wc indépendant, une cuisine, ainsi qu’un espace détente ouvrant sur le jardin. Un garage complète ce niveau.
  • Au premier étage (R+1), vous trouverez une cuisine, une pièce de vie lumineuse ainsi qu’un espace bureau, idéal pour le télétravail.
  • Au second étage (R+2), l’espace nuit se compose de trois chambres et d’une grande salle de bain. La maison est équipée d’un poêle à granulés pour le chauffage et est également raccordée au gaz de ville. Prix : 125 000 € Contactez-nous dès maintenant pour organiser une visite et découvrir tout le potentiel de ce bien. Contact et renseignements: Valérie Salvignol [Coordonnées masquées]Les informations sur les risques sont disponibles sur le site Géorisques: estimé des dépenses annuelles énergétiques pour un usage standard consultable dans le Dpe mis à disposition.Prix moyen des énergies indexé en 2024 (abonnement compris).Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.
Ville : Castres
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81100
Coordonnées : 43.605290, 2.241010
Total : 195 850
Prix d'acquisition : 125 000
Travaux : 60 850
Valeur du bien : 185 850
Frais de notaire : 10 000
Coût estimé : 10 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 118
Loyer prédit : 8.88€/m²/mois
Fourchette : 6.84€ - 11.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 1048€/mois
Loyer annuel estimé : 12574€/an
Fourchette totale : 807€ - 1360€/mois
Fourchette annuelle : 9687€ - 16321€/an
Rentabilité brute :6.42%
Fourchette de rentabilité :4.95% - 8.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :195 850
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :955,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :55,49€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 010,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 783,12
Coût de l'assurance :16 647,25
Taxe foncière : 1 257,40€/an
Soit par mois : 104,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 047,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 115,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-67,88€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 118 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au poêle à granulés si nécessaire
Quantité: 1 système pour 118 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage) pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes plomberie et électricité si nécessaire, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises si insuffisantes
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb
Quantité: entière maison
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la santé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 850(516 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:5 900
    Isolation toiture/combles: 118 m² × 50€/m² = 5900€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant installation)
  • Menuiseries:13 500
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 900€ = 13500€ (incluant pose)
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Chambres:6 750
    Rénovation chambres: 45 m² × 150€/m² = 6750€ (incluant peinture et électricité)
  • Cuisine:6 000
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 600€ = 6000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Électricité générale:1 200
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant installation)
  • Plomberie générale:5 000
    Mise aux normes plomberie: 1 maison × 5000€ = 5000€ (incluant vérification et mise à jour)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Castres. Main d'œuvre incluse. Les coûts sont adaptés à la région avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 900✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 048 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 574 €/an
Calcul : 1 048 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 302 €/an
Base de calcul : Emprunt de 195 850 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 666 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 257 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 850
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 075
Revenus locatifs : +12 574
Charges déductibles : -69 075
Résultat foncier Année 1 : -56 501(Déficit de 56 501 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 101
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 225 €/an
Revenus locatifs : +12 574
Charges déductibles : -8 225
Résultat foncier Années 2+ : 4 349 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35101.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 125 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 250(65% de 125 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 955 €/an
Calcul : 81 250 € × 3,636% = 2 955
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 57469 0816 308-56 50721 400 €35 107 €35 107 €
212 8268 0616 1374 765--30 343 €
313 0827 8845 9615 198--25 145 €
413 3447 7025 7795 641--19 504 €
513 6117 5145 5916 096--13 407 €
613 8837 3205 3966 563--6 844 €
714 1607 1195 1967 042---
814 4446 9114 9887 532---
914 7326 6974 7748 035---
1015 0276 4764 5528 551---
1115 3286 2474 3249 081---
1215 6346 0114 0879 624---
1315 9475 7663 84310 181---
1416 2665 5143 59110 752---
1516 5915 2543 33011 338---
1616 9234 9843 06111 939---
1717 2614 7062 78312 555---
1817 6074 4192 49613 188---
1917 9594 1222 19913 837---
2018 3183 8161 89214 502---
2118 6843 4991 57515 186---
2219 0583 1711 24815 887---
2319 4392 83391016 606---
2419 8282 48456117 344---
2520 2252 12320018 101---
TOTAL402 750199 71590 783203 03521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 203 035
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 574 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 641 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 641-6 420+9 061
2+2 6410+2 641
3+2 6410+2 641
4+2 6410+2 641
5+2 6410+2 641
6+2 6410+2 641
7+2 641+59+2 582
8+2 641+2 260+381
9+2 641+2 411+230
10+2 641+2 565+76
11+2 641+2 724-83
12+2 641+2 887-246
13+2 641+3 054-413
14+2 641+3 226-585
15+2 641+3 401-760
16+2 641+3 582-941
17+2 641+3 767-1 126
18+2 641+3 956-1 315
19+2 641+4 151-1 510
20+2 641+4 351-1 710
21+2 641+4 556-1 915
22+2 641+4 766-2 125
23+2 641+4 982-2 341
24+2 641+5 203-2 562
25+2 641+5 430-2 789
Total+66 025+60 910+5 115
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 164 jours
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