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Appartement 3 pièces 71 m²

VilleSedan (08)
Surface71
Coût Total105 752
Loyer Annuel7 028
Rentabilité6.65%
Cashflow/mois-19
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 76 900 €
Surface : 71 m²
Prix au m² : 1 083,1 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

appartement

Bienvenue à SEDAN.

Commune dynamique des Ardennes française, avec toutes commodités et loisir multiples.

Bleuet immobilier, vous propose en EXCLUSIVITE cet appartement 2 chambres de 70m² rénové récemment avec balcon, garage, cave et grenier.

L'appartement est situé au 3ème étage avec ascenseur.

Il est composé comme suit: Une entrée, une cuisine équipée de 9.76m², un séjour de plus de 20m², une salle de bain, un WC, et deux chambres dont une de plus de 12m².

La rénovation à été effectué en 2019, sols, plafond et murs de l'ensemble de l'appartement. Une nouvelle cuisine à été posé par la même occasion.

De plus l'appartement à son propre garage de 22m², un grenier de 6.54m² et une cave de 5m².

Pour plus de renseignements ou organiser une visite contacter Bleuet immobilier. Référence annonce : AGA20264900 Consommation énergétique : 8 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 164 CO2/m²/an Prix hors honoraires : 70 000 € Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Sedan
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08200
Coordonnées : 49.702590, 4.945690
Total : 105 752
Prix d'acquisition : 76 900
Travaux : 22 700
Valeur du bien : 99 600
Frais de notaire : 6 152
Coût estimé : 6 152
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71
Loyer prédit : 8.25€/m²/mois
Fourchette : 6.47€ - 10.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 586€/mois
Loyer annuel estimé : 7028€/an
Fourchette totale : 460€ - 746€/mois
Fourchette annuelle : 5516€ - 8954€/an
Rentabilité brute :6.65%
Fourchette de rentabilité :5.22% - 8.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :860,17 €/m²
Basé sur :178 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :61 072
Prix d'achat :76 900
Décote à l'achat :+15 828 (+25.9%)
Marge achat-revente :-44 680€ (-73.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :105 752
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :516,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :29,96€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 546,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 187,39
Coût de l'assurance :8 988,92
Taxe foncière : 702,77€/an
Soit par mois : 58,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 585,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 604,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-19,35€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 71 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 71 m²)
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite une mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 700(320 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 440
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:600
    Mise aux normes électricité: 2 chambres × 300€ = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sedan (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GE(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 13 700✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 586 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 028 €/an
Calcul : 586 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 413 €/an
Base de calcul : Emprunt de 105 752 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 360 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 703 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 176
Revenus locatifs : +7 028
Charges déductibles : -27 176
Résultat foncier Année 1 : -20 148(Déficit de 20 148 €)
Imputable sur revenu global : 20 148
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 476 €/an
Revenus locatifs : +7 028
Charges déductibles : -4 476
Résultat foncier Années 2+ : 2 552 €/an
Prix d'achat du bien : 76 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 985(65% de 76 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 818 €/an
Calcul : 49 985 € × 3,636% = 1 818
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 02827 1793 417-20 15120 151 €--
27 1684 3873 3242 782---
37 3124 2913 2293 020---
47 4584 1933 1303 265---
57 6074 0913 0293 516---
67 7593 9862 9233 773---
77 9143 8772 8154 037---
88 0733 7652 7024 308---
98 2343 6492 5864 585---
108 3993 5292 4674 870---
118 5673 4052 3435 162---
128 7383 2772 2155 461---
138 9133 1452 0835 768---
149 0913 0081 9466 083---
159 2732 8671 8056 406---
169 4582 7211 6596 737---
179 6482 5711 5087 077---
189 8412 4151 3537 425---
1910 0372 2541 1927 783---
2010 2382 0881 0268 150---
2110 4431 9168548 526---
2210 6521 7396778 913---
2310 8651 5564939 309---
2411 0821 3663049 716---
2511 3041 17110810 133---
TOTAL225 10098 44649 187126 65420 151Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 045
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 126 654
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 028 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 476 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 476-6 045+7 521
2+1 476+834+642
3+1 476+906+570
4+1 476+980+496
5+1 476+1 055+421
6+1 476+1 132+344
7+1 476+1 211+265
8+1 476+1 292+184
9+1 476+1 376+100
10+1 476+1 461+15
11+1 476+1 549-73
12+1 476+1 638-162
13+1 476+1 730-254
14+1 476+1 825-349
15+1 476+1 922-446
16+1 476+2 021-545
17+1 476+2 123-647
18+1 476+2 228-752
19+1 476+2 335-859
20+1 476+2 445-969
21+1 476+2 558-1 082
22+1 476+2 674-1 198
23+1 476+2 793-1 317
24+1 476+2 915-1 439
25+1 476+3 040-1 564
Total+36 900+37 996+-1 096
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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