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Détails du bien

Bien expiré
VilleAngles (30)
Surface170m²
Coût Total267 560€
Loyer Annuel25 627€
Rentabilité9.58%
Cashflow/mois+519€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 197 000 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 1 158,82 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Ville : Angles
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30133
Total : 267 560€
Prix d'acquisition : 197 000€
Travaux : 54 800€
Valeur du bien : 251 800€
Frais de notaire : 15 760€
Coût estimé : 15 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170m²
Loyer prédit : 12.56€/m²/mois
Fourchette : 9.88€ - 15.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 2136€/mois
Loyer annuel estimé : 25627€/an
Fourchette totale : 1679€ - 2716€/mois
Fourchette annuelle : 20150€ - 32593€/an
Rentabilité brute :9.58%
Fourchette de rentabilité :7.53% - 12.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :3 764,71 €/m²
Basé sur :123 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :640 001 €
Prix d'achat :197 000 €
Décote à l'achat :-443 001€ (-69.2%)
Marge achat-revente :372 441€ (58.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :267 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 325,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :78,04€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 403,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :129 988,52€
Coût de l'assurance :23 411,50€
Taxe foncière : 2 562,72€/an
Soit par mois : 213,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 135,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 616,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :518,84€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète (estimation 10 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 800 €(322 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:12 600€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 600€ = 12600€ (pose comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:11 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète = 8000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon:1 300€
    Peinture salon: 20 m² × 65€/m² = 1300€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:3 900€
    Peinture chambres: 60 m² × 65€/m² = 3900€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10 m² × 900€/m² = 9000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Angles (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 136 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 627 €/an
Calcul : 2 136 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 981 €/an
Base de calcul : Emprunt de 267 560 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 936 €/an
Calcul : 78 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 563 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 281 €
Revenus locatifs : +25 627 €
Charges déductibles : -67 281 €
Résultat foncier Année 1 : -41 653 €(Déficit de 41 653 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 253 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 481 €/an
Revenus locatifs : +25 627 €
Charges déductibles : -12 481 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 147 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20253.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 197 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 128 050 €(65% de 197 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 656 €/an
Calcul : 128 050 € × 3,636% = 4 656 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 627 €67 289 €8 990 €-41 662 €21 400 €20 262 €20 262 €
226 140 €12 250 €8 751 €13 889 €--6 373 €
326 663 €12 004 €8 504 €14 659 €---
427 196 €11 748 €8 249 €15 448 €---
527 740 €11 484 €7 985 €16 256 €---
628 295 €11 210 €7 711 €17 084 €---
728 860 €10 927 €7 428 €17 933 €---
829 438 €10 635 €7 136 €18 803 €---
930 026 €10 332 €6 833 €19 694 €---
1030 627 €10 019 €6 520 €20 608 €---
1131 239 €9 695 €6 196 €21 545 €---
1231 864 €9 360 €5 860 €22 505 €---
1332 502 €9 013 €5 514 €23 489 €---
1433 152 €8 654 €5 155 €24 497 €---
1533 815 €8 283 €4 784 €25 532 €---
1634 491 €7 899 €4 400 €26 592 €---
1735 181 €7 502 €4 003 €27 679 €---
1835 884 €7 091 €3 592 €28 793 €---
1936 602 €6 666 €3 167 €29 936 €---
2037 334 €6 226 €2 727 €31 108 €---
2138 081 €5 771 €2 272 €32 310 €---
2238 842 €5 300 €1 801 €33 542 €---
2339 619 €4 813 €1 314 €34 806 €---
2440 412 €4 309 €810 €36 102 €---
2541 220 €3 788 €289 €37 432 €---
TOTAL820 847 €272 268 €129 989 €548 579 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 548 579 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 627 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 382 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 382 €-6 420 €+11 802 €
2+5 382 €0 €+5 382 €
3+5 382 €+2 486 €+2 896 €
4+5 382 €+4 634 €+748 €
5+5 382 €+4 877 €+505 €
6+5 382 €+5 125 €+257 €
7+5 382 €+5 380 €+2 €
8+5 382 €+5 641 €-259 €
9+5 382 €+5 908 €-526 €
10+5 382 €+6 182 €-800 €
11+5 382 €+6 463 €-1 081 €
12+5 382 €+6 751 €-1 369 €
13+5 382 €+7 047 €-1 665 €
14+5 382 €+7 349 €-1 967 €
15+5 382 €+7 659 €-2 277 €
16+5 382 €+7 978 €-2 596 €
17+5 382 €+8 304 €-2 922 €
18+5 382 €+8 638 €-3 256 €
19+5 382 €+8 981 €-3 599 €
20+5 382 €+9 332 €-3 950 €
21+5 382 €+9 693 €-4 311 €
22+5 382 €+10 063 €-4 681 €
23+5 382 €+10 442 €-5 060 €
24+5 382 €+10 831 €-5 449 €
25+5 382 €+11 229 €-5 847 €
Total+134 550 €+164 574 €+-30 024 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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