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Achat : Maison Gonfaron (83590)

VilleGonfaron (83)
Surface125
Coût Total234 960
Loyer Annuel16 473
Rentabilité7.01%
Cashflow/mois+19
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 162 000 €
Surface : 125 m²
Prix au m² : 1 296 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 125 m², 6 pièces, 5 chambres, 2 salles de bain, Terrasse, Orientation sud, Cave, Structure/extérieur à restaurer

À VENDRE EN EXCLUSIVITÉ – Charmante maison de village provençale T6 avec terrasseAu cœur du charmant village de Gonfaron, dans une rue calme, venez découvrir cette authentique maison de village T6 d’environ 125 m², élevée de deux étages sur rez-de-chaussée, offrant un beau potentiel après quelques travaux de rafraîchissement.Vous serez séduits par son cachet provençal, ses beaux volumes et sa configuration idéale pour une famille ou une résidence secondaire.Elle se compose notamment de :Une cuisine ouverte sur un agréable séjour.5 chambres offrant de nombreuses possibilités d’ux salles d’ nombreux placards de rangement.Une grande remise / buanderie, accessible directement depuis la rue, très pratique pour le stockage ou les vélos, ainsi qu'une coursive.Au dernier étage, une belle pièce de 38m2 baignée de lumière donne un accès direct à une agréable terrasse exposée Est, idéale pour profiter des petits-déjeuners ensoleillés ou des soirées d’été en toute tranquillité.Les prestations comprennent notamment des menuiseries en PVC double vitrage.Cette maison pleine de charme, d'une superficie totale de 172m2 annexes et terrasse comprises, n’attend plus que vous pour révéler tout son potentiel !Pour toute demande de visite ou de renseignements, contactez : Cécile Poteau - RSAC Draguignan n° 797 943 974. MAIL : informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Gonfaron
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83590
Coordonnées : 43.318729, 6.289087
Total : 234 960
Prix d'acquisition : 162 000
Travaux : 60 000
Valeur du bien : 222 000
Frais de notaire : 12 960
Coût estimé : 12 960
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 125
Loyer prédit : 10.98€/m²/mois
Fourchette : 8.14€ - 14.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 1373€/mois
Loyer annuel estimé : 16473€/an
Fourchette totale : 1017€ - 1853€/mois
Fourchette annuelle : 12204€ - 22236€/an
Rentabilité brute :7.01%
Fourchette de rentabilité :5.19% - 9.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 046,49 €/m²
Basé sur :70 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :255 811
Prix d'achat :162 000
Décote à l'achat :-93 811 (-36.7%)
Marge achat-revente :20 851€ (8.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :234 960
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 157,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :58,74€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 216,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :112 274,45
Coût de l'assurance :17 622,00
Taxe foncière : 1 647,31€/an
Soit par mois : 137,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 372,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 353,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :19,29€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 261 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 125 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 125 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessitant une rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 - Cuisine avec installations datées nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessitant un rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 000(480 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 500
    Isolation combles: 125 m² × 60€/m² = 7500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:16 000
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 1000€ = 16000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation cuisine:10 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol chambres:4 500
    Parquet flottant: 75 m² × 60€/m² = 4500€ (main d'œuvre incluse)
  • Rafraîchissement salon:1 000
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gonfaron (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 373 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 473 €/an
Calcul : 1 373 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 770 €/an
Base de calcul : Emprunt de 234 960 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 705 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 647 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 123
Revenus locatifs : +16 473
Charges déductibles : -70 123
Résultat foncier Année 1 : -53 649(Déficit de 53 649 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 249
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 123 €/an
Revenus locatifs : +16 473
Charges déductibles : -10 123
Résultat foncier Années 2+ : 6 351 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32249.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 162 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 105 300(65% de 162 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 829 €/an
Calcul : 105 300 € × 3,636% = 3 829
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 47370 1307 778-53 65721 400 €32 257 €32 257 €
216 8039 9227 5706 880--25 377 €
317 1399 7077 3557 431--17 945 €
417 4819 4857 1337 996--9 949 €
517 8319 2556 9038 576--1 373 €
618 1889 0176 6659 170---
718 5518 7726 4199 780---
818 9228 5176 16510 405---
919 3018 2555 90311 046---
1019 6877 9835 63111 704---
1120 0817 7025 35012 379---
1220 4827 4125 05913 071---
1320 8927 1114 75913 781---
1421 3106 8014 44814 509---
1521 7366 4794 12715 256---
1622 1716 1473 79516 023---
1722 6145 8043 45216 810---
1823 0665 4493 09717 617---
1923 5285 0822 72918 446---
2023 9984 7022 35019 296---
2124 4784 3091 95720 169---
2224 9683 9031 55121 064---
2325 4673 4841 13221 983---
2425 9763 05069822 927---
2526 4962 60124923 895---
TOTAL527 637231 079112 274296 55821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 296 558
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 473 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 459 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 459-6 420+9 879
2+3 4590+3 459
3+3 4590+3 459
4+3 4590+3 459
5+3 4590+3 459
6+3 459+2 339+1 120
7+3 459+2 934+525
8+3 459+3 121+338
9+3 459+3 314+145
10+3 459+3 511-52
11+3 459+3 714-255
12+3 459+3 921-462
13+3 459+4 134-675
14+3 459+4 353-894
15+3 459+4 577-1 118
16+3 459+4 807-1 348
17+3 459+5 043-1 584
18+3 459+5 285-1 826
19+3 459+5 534-2 075
20+3 459+5 789-2 330
21+3 459+6 051-2 592
22+3 459+6 319-2 860
23+3 459+6 595-3 136
24+3 459+6 878-3 419
25+3 459+7 168-3 709
Total+86 475+88 967+-2 492
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 29 jours
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