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Appartement 4 pièces 73 m²

Bien expiré
VilleTulle (19)
Surface73m²
Coût Total82 250€
Loyer Annuel6 732€
Rentabilité8.19%
Cashflow/mois+74€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 45 000 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 616,44 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 73 m²

Bel appartement sécurisé, bien situé à Tulle, au 4eme étage sans ascenseur, composé d'une cuisine, 2 chambres de belles dimensions, 1  séjour, 1 salle de bains et 1 W.C. Les menuiseries sont en double vitrage PVC, commandes éléctriques Il est doté d'un agréable balcon, 1 garage et d'un séchoir indépendant. A visiter rapidement. Contact : Martine BARRE IMOCONSEIL (E.I.) [Coordonnées masquées] Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Agent Commercial

Surface : 73 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 12 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 24/02/2023

Consommation énergie primaire : 419 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 720 € et 2 380 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2000 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Tulle
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19000
Coordonnées : 45.269613, 1.775741
Total : 82 250€
Prix d'acquisition : 45 000€
Travaux : 33 650€
Valeur du bien : 78 650€
Frais de notaire : 3 600€
Coût estimé : 3 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 7.69€/m²/mois
Fourchette : 6.07€ - 9.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 561€/mois
Loyer annuel estimé : 6732€/an
Fourchette totale : 443€ - 710€/mois
Fourchette annuelle : 5317€ - 8523€/an
Rentabilité brute :8.19%
Fourchette de rentabilité :6.46% - 10.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :82 250€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :407,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :23,30€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 430,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 959,47€
Coût de l'assurance :6 991,25€
Taxe foncière : 673,22€/an
Soit par mois : 56,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 561,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 486,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :74,24€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 419 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage central existant
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau pour 73 m²
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative du score DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 tableau électrique pour 73 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 650 €(461 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 4200€ = 4200€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (installation incluse)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation lourde chambres: 20 m² × 300€/m² = 6000€ (installation incluse)
  • Salon:750€
    Rafraîchissement salon: 15 m² × 50€/m² = 750€ (installation incluse)
  • Second œuvre général:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique × 1200€ = 1200€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tulle (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 7 700€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (7 700€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 561 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 732 €/an
Calcul : 561 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 761 €/an
Base de calcul : Emprunt de 82 250 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 280 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 673 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 364 €
Revenus locatifs : +6 732 €
Charges déductibles : -37 364 €
Résultat foncier Année 1 : -30 632 €(Déficit de 30 632 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 232 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 714 €/an
Revenus locatifs : +6 732 €
Charges déductibles : -3 714 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 018 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9231.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 45 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250 €(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 732 €37 366 €2 764 €-30 634 €21 400 €9 234 €9 234 €
26 867 €3 643 €2 690 €3 224 €--6 011 €
37 004 €3 567 €2 614 €3 437 €--2 574 €
47 144 €3 489 €2 536 €3 656 €---
57 287 €3 407 €2 455 €3 880 €---
67 433 €3 323 €2 370 €4 110 €---
77 582 €3 236 €2 284 €4 345 €---
87 733 €3 146 €2 194 €4 587 €---
97 888 €3 053 €2 100 €4 834 €---
108 046 €2 957 €2 004 €5 088 €---
118 206 €2 857 €1 905 €5 349 €---
128 371 €2 754 €1 802 €5 616 €---
138 538 €2 648 €1 695 €5 890 €---
148 709 €2 538 €1 585 €6 171 €---
158 883 €2 423 €1 471 €6 460 €---
169 061 €2 305 €1 353 €6 755 €---
179 242 €2 183 €1 230 €7 059 €---
189 427 €2 057 €1 104 €7 370 €---
199 615 €1 926 €973 €7 689 €---
209 807 €1 791 €838 €8 016 €---
2110 004 €1 651 €698 €8 352 €---
2210 204 €1 507 €554 €8 697 €---
2310 408 €1 357 €404 €9 051 €---
2410 616 €1 202 €249 €9 414 €---
2510 828 €1 042 €89 €9 787 €---
TOTAL215 633 €97 431 €39 959 €118 202 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 118 202 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 732 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 414 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 414 €-6 420 €+7 834 €
2+1 414 €0 €+1 414 €
3+1 414 €0 €+1 414 €
4+1 414 €+325 €+1 089 €
5+1 414 €+1 164 €+250 €
6+1 414 €+1 233 €+181 €
7+1 414 €+1 304 €+110 €
8+1 414 €+1 376 €+38 €
9+1 414 €+1 450 €-36 €
10+1 414 €+1 527 €-113 €
11+1 414 €+1 605 €-191 €
12+1 414 €+1 685 €-271 €
13+1 414 €+1 767 €-353 €
14+1 414 €+1 851 €-437 €
15+1 414 €+1 938 €-524 €
16+1 414 €+2 027 €-613 €
17+1 414 €+2 118 €-704 €
18+1 414 €+2 211 €-797 €
19+1 414 €+2 307 €-893 €
20+1 414 €+2 405 €-991 €
21+1 414 €+2 506 €-1 092 €
22+1 414 €+2 609 €-1 195 €
23+1 414 €+2 715 €-1 301 €
24+1 414 €+2 824 €-1 410 €
25+1 414 €+2 936 €-1 522 €
Total+35 350 €+35 461 €+-111 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 120 jours
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