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Détails du bien

Bien expiré
VilleVesoul (70)
Surface83m²
Coût Total139 820€
Loyer Annuel8 480€
Rentabilité6.06%
Cashflow/mois-86€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 1 072,29 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

À vendre – Appartement T4 lumineux avec balcon – VESOULDécouvrez cet appartement spacieux de 83 m², idéalement situé au 1er étage d'un immeuble calme à proximité immédiate des commodités. Un bien rare offrant de beaux volumes, une double exposition traversante et un balcon pour profiter pleinement des extérieurs.Il se compose d'une entrée, d'un grand séjour lumineux, d'une cuisine aménagée, de 2 chambres, d'un bureau, d'une salle de bains, et d'un WC séparé.Parfait pour un primo accédant, un couple, une petite famille ou pour un investissement locatif grâce à sa rentabilité attractive.Les + du bien :? Double vitrage PVC? Grande pièce de vie? Balcon? Coeur de ville? Petite copropriété avec de faibles charges

Ville : Vesoul
Département : Haute-Saône
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 70000
Total : 139 820€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 43 700€
Valeur du bien : 132 700€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83m²
Loyer prédit : 8.51€/m²/mois
Fourchette : 6.70€ - 10.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 707€/mois
Loyer annuel estimé : 8480€/an
Fourchette totale : 556€ - 898€/mois
Fourchette annuelle : 6676€ - 10772€/an
Rentabilité brute :6.06%
Fourchette de rentabilité :4.77% - 7.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :139 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :682,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :39,62€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 721,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 811,32€
Coût de l'assurance :11 884,70€
Taxe foncière : 847,99€/an
Soit par mois : 70,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 706,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 792,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-85,73€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 186 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration nécessaire pour maintenir la performance énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique ancien
Quantité: 1 chauffe-eau pour 83 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine (placards, électroménager) et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais fixtures datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche ou baignoire, lavabo, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 2 chambres (revêtement sol, peinture, électricité)
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et entretien du parquet dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3.7/5 visible sur photos - salon en bon état mais nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 700 €(527 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:15 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise), Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation comprise), Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:11 500€
    Cuisine complète: 10 m² × 1000€/m² = 10000€ (installation comprise), Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:6 800€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (installation comprise), Main d'œuvre: 800€
  • Chambres:4 600€
    Rénovation chambres: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (installation comprise), Main d'œuvre: 600€
  • Salon:1 800€
    Peinture murs salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Entretien parquet salon: 20 m² × 45€/m² = 900€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vesoul (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 707 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 480 €/an
Calcul : 707 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 499 €/an
Base de calcul : Emprunt de 139 820 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 475 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 848 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 522 €
Revenus locatifs : +8 480 €
Charges déductibles : -49 522 €
Résultat foncier Année 1 : -41 042 €(Déficit de 41 042 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 642 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 822 €/an
Revenus locatifs : +8 480 €
Charges déductibles : -5 822 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 658 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19642.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 480 €49 527 €4 503 €-41 047 €21 400 €19 647 €19 647 €
28 650 €5 705 €4 382 €2 945 €--16 702 €
38 822 €5 579 €4 256 €3 243 €--13 459 €
48 999 €5 449 €4 126 €3 550 €--9 909 €
59 179 €5 315 €3 991 €3 864 €--6 045 €
69 363 €5 176 €3 853 €4 187 €--1 858 €
79 550 €5 033 €3 709 €4 517 €---
89 741 €4 884 €3 561 €4 856 €---
99 936 €4 731 €3 408 €5 204 €---
1010 134 €4 573 €3 250 €5 561 €---
1110 337 €4 410 €3 087 €5 927 €---
1210 544 €4 241 €2 918 €6 302 €---
1310 755 €4 067 €2 744 €6 688 €---
1410 970 €3 887 €2 564 €7 083 €---
1511 189 €3 701 €2 378 €7 488 €---
1611 413 €3 509 €2 185 €7 904 €---
1711 641 €3 310 €1 987 €8 331 €---
1811 874 €3 105 €1 782 €8 769 €---
1912 111 €2 893 €1 570 €9 218 €---
2012 354 €2 674 €1 351 €9 679 €---
2112 601 €2 448 €1 125 €10 153 €---
2212 853 €2 214 €891 €10 638 €---
2313 110 €1 973 €650 €11 137 €---
2413 372 €1 724 €400 €11 648 €---
2513 639 €1 466 €143 €12 173 €---
TOTAL271 614 €141 596 €64 811 €130 018 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 130 018 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 480 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 781 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 781 €-6 420 €+8 201 €
2+1 781 €0 €+1 781 €
3+1 781 €0 €+1 781 €
4+1 781 €0 €+1 781 €
5+1 781 €0 €+1 781 €
6+1 781 €0 €+1 781 €
7+1 781 €+798 €+983 €
8+1 781 €+1 457 €+324 €
9+1 781 €+1 561 €+220 €
10+1 781 €+1 668 €+113 €
11+1 781 €+1 778 €+3 €
12+1 781 €+1 891 €-110 €
13+1 781 €+2 006 €-225 €
14+1 781 €+2 125 €-344 €
15+1 781 €+2 246 €-465 €
16+1 781 €+2 371 €-590 €
17+1 781 €+2 499 €-718 €
18+1 781 €+2 631 €-850 €
19+1 781 €+2 765 €-984 €
20+1 781 €+2 904 €-1 123 €
21+1 781 €+3 046 €-1 265 €
22+1 781 €+3 191 €-1 410 €
23+1 781 €+3 341 €-1 560 €
24+1 781 €+3 494 €-1 713 €
25+1 781 €+3 652 €-1 871 €
Total+44 525 €+39 005 €+5 520 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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