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Maison à vendre

VilleAuthon-du-Perche (28)
Surface145m²
Coût Total159 602€
Loyer Annuel13 980€
Rentabilité8.76%
Cashflow/mois+211€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 106 900 €
Surface : 145 m²
Prix au m² : 737,24 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage

Maison atypique de 145 m² habitables comprenant au rdc : entrée, cuisine aménagée, séjour-salon de 71 m² avec cheminée, sde, wc. A l'étage : une chambre avec wc, deux petites chambres pouvant être agrandies. Atelier et double garage attenant. Toit en tuile pays. Chauffage électrique.

TERRAIN de 376 m²

Ville : Authon-du-Perche
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28330
Coordonnées : 48.201707, 0.889444
Total : 159 602€
Prix d'acquisition : 106 900€
Travaux : 44 150€
Valeur du bien : 151 050€
Frais de notaire : 8 552€
Coût estimé : 8 552€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 145m²
Loyer prédit : 8.03€/m²/mois
Fourchette : 6.24€ - 10.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 1165€/mois
Loyer annuel estimé : 13980€/an
Fourchette totale : 904€ - 1501€/mois
Fourchette annuelle : 10850€ - 18012€/an
Rentabilité brute :8.76%
Fourchette de rentabilité :6.80% - 11.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 098,9 €/m²
Basé sur :33 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :159 341 €
Prix d'achat :106 900 €
Décote à l'achat :-52 441€ (-32.9%)
Marge achat-revente :-261€ (-0.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :159 602€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :790,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :46,55€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 837,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 539,35€
Coût de l'assurance :13 965,17€
Taxe foncière : 1 397,97€/an
Soit par mois : 116,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 164,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 953,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :211,46€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 298 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 145 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique
Quantité: 1 système pour 145 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 - Salon nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 150 €(304 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 150€
    Isolation toiture: 145 m² × 70€/m² = 10150€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 600€/fenêtre = 10800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs/plafonds: 3 chambres (90 m²) × 20€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs/plafonds salon: 30 m² × 20€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Authon-du-Perche (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 950€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 165 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 980 €/an
Calcul : 1 165 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 357 €/an
Base de calcul : Emprunt de 159 602 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 559 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 398 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 464 €
Revenus locatifs : +13 980 €
Charges déductibles : -51 464 €
Résultat foncier Année 1 : -37 484 €(Déficit de 37 484 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 084 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 314 €/an
Revenus locatifs : +13 980 €
Charges déductibles : -7 314 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 666 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16084.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 106 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 69 485 €(65% de 106 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 527 €/an
Calcul : 69 485 € × 3,636% = 2 527 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 980 €51 469 €5 363 €-37 489 €21 400 €16 089 €16 089 €
214 259 €7 177 €5 220 €7 083 €--9 007 €
314 545 €7 029 €5 073 €7 515 €--1 492 €
414 835 €6 877 €4 921 €7 958 €---
515 132 €6 719 €4 763 €8 413 €---
615 435 €6 556 €4 600 €8 878 €---
715 743 €6 388 €4 431 €9 356 €---
816 058 €6 213 €4 256 €9 845 €---
916 379 €6 032 €4 076 €10 347 €---
1016 707 €5 846 €3 889 €10 861 €---
1117 041 €5 652 €3 696 €11 389 €---
1217 382 €5 452 €3 496 €11 930 €---
1317 730 €5 246 €3 289 €12 484 €---
1418 084 €5 032 €3 075 €13 053 €---
1518 446 €4 810 €2 854 €13 636 €---
1618 815 €4 581 €2 625 €14 234 €---
1719 191 €4 344 €2 388 €14 847 €---
1819 575 €4 099 €2 142 €15 476 €---
1919 967 €3 845 €1 889 €16 121 €---
2020 366 €3 583 €1 627 €16 783 €---
2120 773 €3 312 €1 355 €17 461 €---
2221 189 €3 031 €1 074 €18 158 €---
2321 612 €2 740 €784 €18 872 €---
2422 045 €2 440 €483 €19 605 €---
2522 486 €2 129 €172 €20 357 €---
TOTAL447 775 €170 604 €77 539 €277 171 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 277 171 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 980 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 936 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 936 €-6 420 €+9 356 €
2+2 936 €0 €+2 936 €
3+2 936 €0 €+2 936 €
4+2 936 €+1 940 €+996 €
5+2 936 €+2 524 €+412 €
6+2 936 €+2 664 €+272 €
7+2 936 €+2 807 €+129 €
8+2 936 €+2 954 €-18 €
9+2 936 €+3 104 €-168 €
10+2 936 €+3 258 €-322 €
11+2 936 €+3 417 €-481 €
12+2 936 €+3 579 €-643 €
13+2 936 €+3 745 €-809 €
14+2 936 €+3 916 €-980 €
15+2 936 €+4 091 €-1 155 €
16+2 936 €+4 270 €-1 334 €
17+2 936 €+4 454 €-1 518 €
18+2 936 €+4 643 €-1 707 €
19+2 936 €+4 836 €-1 900 €
20+2 936 €+5 035 €-2 099 €
21+2 936 €+5 238 €-2 302 €
22+2 936 €+5 447 €-2 511 €
23+2 936 €+5 662 €-2 726 €
24+2 936 €+5 881 €-2 945 €
25+2 936 €+6 107 €-3 171 €
Total+73 400 €+83 151 €+-9 751 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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