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Appartement

Bien expiré
VilleChâteauroux (36)
Surface59m²
Coût Total99 436€
Loyer Annuel5 997€
Rentabilité6.03%
Cashflow/mois-63€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 57 200 €
Surface : 59 m²
Prix au m² : 969,49 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz, Nombre d'égages : 5, Mandat exclusif

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 2 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie D, Classe climat D Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1241.00 € et 1679.00 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr. Votre conseiller WEELODGE - Réseau national de mandataires immobiliers : Mélanie JANVOIE Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 910912047 - https://galaxim.com/docs/honoraires.pdf

Ville : Châteauroux
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36000
Coordonnées : 46.803858, 1.712431
Total : 99 436€
Prix d'acquisition : 57 200€
Travaux : 37 660€
Valeur du bien : 94 860€
Frais de notaire : 4 576€
Coût estimé : 4 576€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 59m²
Loyer prédit : 8.47€/m²/mois
Fourchette : 6.59€ - 10.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 500€/mois
Loyer annuel estimé : 5997€/an
Fourchette totale : 389€ - 643€/mois
Fourchette annuelle : 4665€ - 7711€/an
Rentabilité brute :6.03%
Fourchette de rentabilité :4.69% - 7.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :99 436€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :485,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :28,17€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 513,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 091,96€
Coût de l'assurance :8 452,06€
Taxe foncière : 599,72€/an
Soit par mois : 49,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 499,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 563,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-63,47€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 218 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 59 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 6 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sols en mauvais état nécessitant rénovation.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rénovation du sol du salon avec nouveau revêtement (carrelage ou autre).
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible - sol en mauvais état nécessitant rénovation.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 660 €(638 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 700€ = 4200€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 360€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs/plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€
  • Salon - Revêtement sol:1 800€
    Carrelage: 20 m² × 90€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 400€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 70€/m² = 1400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteauroux (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 8 700€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 500 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 997 €/an
Calcul : 500 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 200 €/an
Base de calcul : Emprunt de 99 436 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 338 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 600 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 660 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 797 €
Revenus locatifs : +5 997 €
Charges déductibles : -41 797 €
Résultat foncier Année 1 : -35 800 €(Déficit de 35 800 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 400 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 137 €/an
Revenus locatifs : +5 997 €
Charges déductibles : -4 137 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 860 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14400.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 57 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 37 180 €(65% de 57 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 352 €/an
Calcul : 37 180 € × 3,636% = 1 352 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 997 €41 801 €3 203 €-35 803 €21 400 €14 403 €14 403 €
26 117 €4 054 €3 116 €2 063 €--12 340 €
36 240 €3 964 €3 027 €2 275 €--10 065 €
46 364 €3 872 €2 934 €2 492 €--7 572 €
56 492 €3 776 €2 839 €2 715 €--4 857 €
66 621 €3 678 €2 740 €2 944 €--1 913 €
76 754 €3 576 €2 638 €3 178 €---
86 889 €3 470 €2 533 €3 419 €---
97 027 €3 362 €2 424 €3 665 €---
107 167 €3 249 €2 311 €3 918 €---
117 311 €3 133 €2 195 €4 178 €---
127 457 €3 013 €2 075 €4 444 €---
137 606 €2 889 €1 951 €4 717 €---
147 758 €2 761 €1 823 €4 997 €---
157 913 €2 629 €1 691 €5 285 €---
168 071 €2 492 €1 554 €5 580 €---
178 233 €2 351 €1 413 €5 882 €---
188 398 €2 205 €1 267 €6 193 €---
198 566 €2 054 €1 116 €6 511 €---
208 737 €1 899 €961 €6 838 €---
218 912 €1 738 €800 €7 174 €---
229 090 €1 572 €634 €7 518 €---
239 272 €1 400 €462 €7 872 €---
249 457 €1 223 €285 €8 235 €---
259 646 €1 039 €102 €8 607 €---
TOTAL192 093 €107 197 €46 092 €84 896 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 84 896 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 997 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 259 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 259 €-6 420 €+7 679 €
2+1 259 €0 €+1 259 €
3+1 259 €0 €+1 259 €
4+1 259 €0 €+1 259 €
5+1 259 €0 €+1 259 €
6+1 259 €0 €+1 259 €
7+1 259 €+379 €+880 €
8+1 259 €+1 026 €+233 €
9+1 259 €+1 100 €+159 €
10+1 259 €+1 175 €+84 €
11+1 259 €+1 253 €+6 €
12+1 259 €+1 333 €-74 €
13+1 259 €+1 415 €-156 €
14+1 259 €+1 499 €-240 €
15+1 259 €+1 585 €-326 €
16+1 259 €+1 674 €-415 €
17+1 259 €+1 765 €-506 €
18+1 259 €+1 858 €-599 €
19+1 259 €+1 953 €-694 €
20+1 259 €+2 051 €-792 €
21+1 259 €+2 152 €-893 €
22+1 259 €+2 255 €-996 €
23+1 259 €+2 362 €-1 103 €
24+1 259 €+2 470 €-1 211 €
25+1 259 €+2 582 €-1 323 €
Total+31 475 €+25 469 €+6 006 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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