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maison vente 10 pieces la plaine des palmistes 300m2

VillePlaine-des-Palmistes (974)
Surface300
Coût Total393 200
Loyer Annuel38 369
Rentabilité9.76%
Cashflow/mois+842
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 270 000 €
Surface : 300 m²
Prix au m² : 900 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Grande maison familiale de 300 m² au cœur de la Plaine-des-Palmistes.

Idéalement située à seulement 2 minutes de la mairie et du Super U, cette vaste maison s'implante sur un terrain de 2 000 m², offrant un cadre paisible et intime.

Cette propriété unique se divise en trois espaces distincts, parfaits pour la vie de famille ou un projet d'investissement :

    • 1er espace :

Séjour/cuisine de 37 m² 2 chambres (13 m² chacune) Salle d’eau avec WC Buanderie

    • 2ème espace :

Salon spacieux de 40 m² Cuisine de 20 m² 2 chambres (24 m² et 13 m²) Grande salle polyvalente de 60 m² Salle d’eau et WC

    • 3ème espace :

Séjour/cuisine de 20 m² 2 chambres (19 m² et 13 m²) Salle d’eau et WC

Atouts supplémentaires :

Cadre reposant en retrait de la route, avec vue imprenable sur les montagnes. Grands volumes intérieurs et extérieurs, offrant de multiples possibilités d'aménagement. Bel espace extérieur, idéal pour des moments de détente en famille ou entre amis. Située dans un secteur calme, à proximité de toutes commodités : écoles, collège, Super U, marché…

Travaux et potentiel : Cette maison spacieuse offre un fort potentiel. Après des travaux de rénovation des 1er et 2ème espaces et un coup de neuf sur le 3ème, elle révélera tout son charme.

Ne manquez pas cette opportunité, que ce soit pour votre résidence principale ou pour un investissement.

Pour plus d’informations ou pour planifier une visite, contactez-nous dès maintenant !

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article L.561-5 du Code monétaire et financier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Ahmad Mulla mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Saint Denis de La Réunion sous le numéro 915123632, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Plaine-des-Palmistes
Département : La Réunion
Région : La Réunion
Code postal : 97431
Total : 393 200
Prix d'acquisition : 270 000
Travaux : 101 600
Valeur du bien : 371 600
Frais de notaire : 21 600
Coût estimé : 21 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 300
Loyer prédit : 10.66€/m²/mois
Fourchette : 7.96€ - 14.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 3197€/mois
Loyer annuel estimé : 38369€/an
Fourchette totale : 2387€ - 4282€/mois
Fourchette annuelle : 28649€ - 51387€/an
Rentabilité brute :9.76%
Fourchette de rentabilité :7.29% - 13.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 064,22 €/m²
Basé sur :26 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :619 266
Prix d'achat :270 000
Décote à l'achat :-349 266 (-56.4%)
Marge achat-revente :226 066€ (36.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :393 200
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 936,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :98,30€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 2 035,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :187 888,64
Coût de l'assurance :29 490,00
Taxe foncière : 3 836,88€/an
Soit par mois : 319,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 197,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 355,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :842,40€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 300 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 300 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 38 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 300 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux éléments, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 1 cuisine (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et mise à jour de l'électricité (prises, éclairage)
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise à jour de l'électricité (prises, éclairage) dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise à jour de l'électricité dans l'espace d'entrée
Quantité: 8 m²
Raison: État 3/5 visible - espace d'entrée nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :101 600(339 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:45 000
    Isolation combles: 300 m² × 150€/m² = 45000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:19 000
    Fenêtres double vitrage: 38 fenêtres × 500€ = 19000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:10 000
    Rénovation cuisine: 1 cuisine × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 200
    Peinture salon: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:5 760
    Peinture chambres: 72 m² × 80€/m² = 5760€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces:640
    Peinture espace d'entrée: 8 m² × 80€/m² = 640€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Plaine-des-Palmistes (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 197 €/mois
Revenus locatifs annuels : 38 369 €/an
Calcul : 3 197 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 004 €/an
Base de calcul : Emprunt de 393 200 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 180 €/an
Calcul : 98 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 837 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 101 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 119 620
Revenus locatifs : +38 369
Charges déductibles : -119 620
Résultat foncier Année 1 : -81 251(Déficit de 81 251 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 59 851
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 020 €/an
Revenus locatifs : +38 369
Charges déductibles : -18 020
Résultat foncier Années 2+ : 20 349 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 59851.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 270 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 175 500(65% de 270 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 382 €/an
Calcul : 175 500 € × 3,636% = 6 382
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
138 369119 63313 016-81 26421 400 €59 864 €59 864 €
239 13617 68512 66821 451--38 412 €
339 91917 32512 30822 594--15 818 €
440 71716 95311 93623 764---
541 53216 56811 55224 963---
642 36216 17011 15426 192---
743 20915 75910 74327 450---
844 07415 33410 31728 740---
944 95514 8949 87830 061---
1045 85414 4409 42331 415---
1146 77113 9698 95332 802---
1247 70713 4838 46734 224---
1348 66112 9817 96435 680---
1449 63412 4617 44437 173---
1550 62711 9236 90738 704---
1651 63911 3676 35140 272---
1752 67210 7935 77641 879---
1853 72610 1995 18243 527---
1954 8009 5844 56845 216---
2055 8968 9493 93246 947---
2157 0148 2923 27548 722---
2258 1547 6132 59650 542---
2359 3176 9101 89452 407---
2460 5046 1841 16754 320---
2561 7145 43341656 281---
TOTAL1 228 964414 901187 889814 06321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 814 063
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 38 369 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 057 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 057-6 420+14 477
2+8 0570+8 057
3+8 0570+8 057
4+8 057+2 384+5 673
5+8 057+7 489+568
6+8 057+7 858+199
7+8 057+8 235-178
8+8 057+8 622-565
9+8 057+9 018-961
10+8 057+9 424-1 367
11+8 057+9 841-1 784
12+8 057+10 267-2 210
13+8 057+10 704-2 647
14+8 057+11 152-3 095
15+8 057+11 611-3 554
16+8 057+12 082-4 025
17+8 057+12 564-4 507
18+8 057+13 058-5 001
19+8 057+13 565-5 508
20+8 057+14 084-6 027
21+8 057+14 617-6 560
22+8 057+15 163-7 106
23+8 057+15 722-7 665
24+8 057+16 296-8 239
25+8 057+16 884-8 827
Total+201 425+244 219+-42 794
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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