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Maison à vendre

VilleBorgo (2B)
Surface550m²
Coût Total917 100€
Loyer Annuel83 899€
Rentabilité9.15%
Cashflow/mois+1 468€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 625 000 €
Surface : 550 m²
Prix au m² : 1 136,36 €/m²
Chambres : 8
Pièces : 9
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Située sur la commune recherchée de Borgo, au calme et à proximité des commerces, écoles et principaux axes, découvrez cette vaste propriété d'environ 550 m² habitables, édifiée sur un terrain d'environ 3 600 m².

La propriété se compose d'une maison principale comprenant 5 chambres, ainsi que d'un appartement indépendant d'environ 80 m² avec 3 chambres. Un garage indépendant de 33 m² complète l'ensemble.

Le bien bénéficie également d'une belle vue mer et d'un accès direct à une rivière, offrant un environnement agréable entre mer et nature.

D'importants travaux de rénovation sont à prévoir sur l'ensemble de la propriété. Ce bien s'adresse donc à des acquéreurs souhaitant entreprendre un véritable projet de rénovation et exploiter le fort potentiel offert par ses volumes et sa superficie.

Avec ses 550 m² habitables, ses 8 chambres et son vaste terrain, cette propriété constitue une opportunité rare sur le secteur de Borgo.

ontactez nous dès aujourd'hui pour plus d'informations. CONTACT LAFORET LUCCIANA: / REF 00253

Ville : Borgo
Département : Haute-Corse
Région : Corse
Code postal : 20290
Coordonnées : 42.566654, 9.437255
Total : 917 100€
Prix d'acquisition : 625 000€
Travaux : 242 100€
Valeur du bien : 867 100€
Frais de notaire : 50 000€
Coût estimé : 50 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 550m²
Loyer prédit : 12.71€/m²/mois
Fourchette : 9.83€ - 16.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 6992€/mois
Loyer annuel estimé : 83899€/an
Fourchette totale : 5406€ - 9042€/mois
Fourchette annuelle : 64874€ - 108502€/an
Rentabilité brute :9.15%
Fourchette de rentabilité :7.07% - 11.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 280 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :1 254 000 €
Prix d'achat :625 000 €
Décote à l'achat :-629 000€ (-50.2%)
Marge achat-revente :336 900€ (26.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :917 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :4 556,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :267,49€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 4 824,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :449 958,32€
Coût de l'assurance :80 246,25€
Taxe foncière : 8 389,86€/an
Soit par mois : 699,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 6 991,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 5 523,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 468,05€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 400 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 550 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 550 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 69 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 550 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur le DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite rénovation importante
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC), carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite rénovation importante
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 8 chambres
Quantité: 8 chambres (environ 120 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 8 chambres
Quantité: 8 chambres (environ 120 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :242 100 €(440 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:82 500€
    Isolation combles: 550 m² × 150€/m² = 82500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:103 500€
    Fenêtres double vitrage: 69 fenêtres × 1500€ = 103500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol (parquet flottant):9 600€
    Parquet flottant: 120 m² × 80€/m² = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:4 800€
    Peinture murs/plafonds: 120 m² × 40€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Borgo (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 199 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 6 992 €/mois
Revenus locatifs annuels : 83 899 €/an
Calcul : 6 992 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 31 058 €/an
Base de calcul : Emprunt de 917 100 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 3 210 €/an
Calcul : 267 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 8 390 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 242 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 284 758 €
Revenus locatifs : +83 899 €
Charges déductibles : -284 758 €
Résultat foncier Année 1 : -200 859 €(Déficit de 200 859 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 179 459 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 42 658 €/an
Revenus locatifs : +83 899 €
Charges déductibles : -42 658 €
Résultat foncier Années 2+ : 41 241 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 179459.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 625 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 406 250 €(65% de 625 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 14 773 €/an
Calcul : 406 250 € × 3,636% = 14 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
183 899 €284 788 €31 088 €-200 889 €21 400 €179 489 €179 489 €
285 577 €41 865 €30 266 €43 711 €--135 778 €
387 288 €41 015 €29 415 €46 273 €--89 504 €
489 034 €40 134 €28 535 €48 900 €--40 605 €
590 815 €39 223 €27 623 €51 591 €---
692 631 €38 280 €26 681 €54 351 €---
794 483 €37 305 €25 705 €57 179 €---
896 373 €36 295 €24 695 €60 078 €---
998 301 €35 250 €23 650 €63 051 €---
10100 267 €34 169 €22 569 €66 098 €---
11102 272 €33 050 €21 450 €69 222 €---
12104 317 €31 892 €20 292 €72 426 €---
13106 404 €30 694 €19 094 €75 710 €---
14108 532 €29 453 €17 854 €79 078 €---
15110 702 €28 170 €16 570 €82 532 €---
16112 916 €26 842 €15 242 €86 074 €---
17115 175 €25 468 €13 868 €89 707 €---
18117 478 €24 046 €12 446 €93 433 €---
19119 828 €22 574 €10 974 €97 254 €---
20122 224 €21 051 €9 451 €101 173 €---
21124 669 €19 475 €7 875 €105 194 €---
22127 162 €17 844 €6 244 €109 318 €---
23129 706 €16 156 €4 557 €113 549 €---
24132 300 €14 410 €2 810 €117 890 €---
25134 946 €12 602 €1 003 €122 343 €---
TOTAL2 687 298 €982 051 €449 958 €1 705 246 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 705 246 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 83 899 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +17 619 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+17 619 €-6 420 €+24 039 €
2+17 619 €0 €+17 619 €
3+17 619 €0 €+17 619 €
4+17 619 €0 €+17 619 €
5+17 619 €+3 296 €+14 323 €
6+17 619 €+16 305 €+1 314 €
7+17 619 €+17 154 €+465 €
8+17 619 €+18 023 €-404 €
9+17 619 €+18 915 €-1 296 €
10+17 619 €+19 829 €-2 210 €
11+17 619 €+20 767 €-3 148 €
12+17 619 €+21 728 €-4 109 €
13+17 619 €+22 713 €-5 094 €
14+17 619 €+23 724 €-6 105 €
15+17 619 €+24 760 €-7 141 €
16+17 619 €+25 822 €-8 203 €
17+17 619 €+26 912 €-9 293 €
18+17 619 €+28 030 €-10 411 €
19+17 619 €+29 176 €-11 557 €
20+17 619 €+30 352 €-12 733 €
21+17 619 €+31 558 €-13 939 €
22+17 619 €+32 795 €-15 176 €
23+17 619 €+34 065 €-16 446 €
24+17 619 €+35 367 €-17 748 €
25+17 619 €+36 703 €-19 084 €
Total+440 475 €+511 574 €+-71 099 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 30 jours
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